راه پر پیچ‌‌وخم فروش متری مسکن

بر اساس آمار، بیش از ۵۱ درصد مردم تهران اجاره‌نشین هستند و این در حالی است که توان خرید مسکن را هم ندارند. در چنین شرایطی یکی از راه‌حل‌های موجود «فروش متری مسکن» است که به مردم این توانایی را می‌دهد تا به‌صورت تدریجی صاحب خانه شوند. طرحی که طی سال‌‌های اخیر مطرح شده و در دولت سیزدهم نیز به عنوان یکی از راهکارهای دولت برای خرید مسکن و خانه‌دار شدن مردم از سوی سازمان بورس و شهرداری تهران مطرح شد، اما هنوز اجرایی نشده و در پیچ و خم‌‌های تالار بورس باقی مانده است.
در قالب طرح فروش متری مسکن در بورس کالا، مردم می‌توانند به اندازه بودجه موردنظر خود، متراژ معینی از یک واحد مسکونی را خریداری کنند و در زمان تعیین شده واحد خود را از سازندگان تحویل بگیرند. به عبارتی، در طرح فروش متری مسکن در بورس، اوراق سهام روی یک پروژه مشخص مسکن منتشر می‌‌شود و سرمایه‌گذاران حاضر در بازار با توجه به مقدار بودجه‌ای که دارند، متراژ درخواستی خود را خریداری می‌کنند. حال پرسش این است که این طرح چه معایب و مزایایی دارند و تا چه نادازه قابلیت اجرا شدن دارد؟

لزوم ارائه تسهیلات برای تولید مسکن
در همین زمینه حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌‌سازان استان تهران گفت: دولت می‌تواند از طریق برداشتن موانع و محدودیت‌ها، ارائه تسهیلات و ایجاد انگیزه برای بخش خصوصی در تولید بیشتر مسکن، گام‌‌های مهمی برای خانه‌دار شدن افراد بردارد.
این کارشناس مسکن بیان کرد: تورم و تقاضای بیش از حد مسکن نسبت به عرضه، باعث افزایش قیمت مسکن شده که در این بین، ناتوانی برای خرید مسکن باعث شده تا بیشتر افراد به سمت اجاره مسکن بروند.

خانه‌‌‌‌دار شدن در این طرح یک انتظار غیرواقعی است
وی، با بیان اینکه اجرای فروش متری مسکن یک‌‌بار در دهه ۷۰ صورت گرفته، اما نتیجه مطلوبی نداشت و قرار شد تا دوباره این طرح از طریق بورس انجام شود، تصریح کرد: در این روش به جای اینکه افراد سهام خریداری کنند، می‌توانند چند متر مسکن بخرند تا ارزش پول خود را حفظ کنند، هرچند که با خرید متری مسکن، هر فردی صاحب یک خانه شود، یک انتظار غیرواقعی است.
محتشم گفت: بورس برای ورود هر پروژه و شرکتی، یک سازوکار خاص دارد. بنابراین از سال گذشته، دوباره فروش متری مسکن مطرح شده و می‌تواند منجربه جمع‌آوری سرمایه‌های خرد جامعه برای تولید مسکن شود، هرچند که میزان تأثیرگذار نقش‌‌آفرینی این طرح در تولید مسکن هنوز مشخص نیست.

وام‌های بانکی، اثرگذارتر از فروش متری مسکن
وی با بیان اینکه فروش متری مسکن نمی‌تواند عامل اصلی برای خانه‌‌دار شدن افراد باشد، افزود: این در حالی است که ارائه وام‌های بانکی با شرایط مناسب می‌تواند به افراد کمک کند تا بتوانند بخشی از ارزش ملک را به عنوان وام دریافت کنند و خرید مسکن را انجام دهند.
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌‌سازان استان تهران اظهار کرد: در برخی از کشورها که با تورم مواجه هستند، فروش متری مسکن به عنوان یک روش برای حفظ ارزش پول و سرمایه، عامل موثری است. در کشورهای دیگر، بانک‌ها بر اساس توانایی پرداخت اقساط، تا ۹۰ درصد ارزش یک آپارتمان را به عنوان وام به متقاضیان ارائه می‌دهند، اما با نرخ بهره کم.

فرصت سرمایه‌‌گذاری برای سرمایه‌های کوچک
همچنین فردین آقابزرگی، کارشناس بازار سرمایه در این زمینه گفت: یکی از ابزارهای مالی نوین، اوراق فروش متری مسکن است که همچنان در مرحله طرح و پیشنهاد قرار دارد. هرچند که این نوع ابزار مالی به پوشش ریسک‌های سرمایه‌گذاری کمک می‌کند و تنوع این ابزارها باید با نیازهای مختلف مخاطبان بازار سرمایه همخوانی داشته باشد تا باعث توسعه بازار و جذب مخاطبان موردنظر شود.
وی با استناد به آمارها گفت: از کل مبلغ ۸۵۰ هزار میلیارد تومان صندوق‌های سرمایه‌گذاری، تنها ۳۹۰ میلیارد تومان مربوط به حوزه املاک و مستغلات است که این نشان می‌دهد در بخش زمین، مسکن و ساختمان حتی در پروژه‌های سرمایه‌گذاری در حوزه بازار سرمایه و مسکن، عملکرد ناموفقی صورت گرفته است.
این کارشناس بازار سرمایه اظهار کرد: وجود سه صندوق با ارزش ۳۳۹ میلیارد تومان در حوزه املاک و مستغلات نشان می‌دهد که این طرح‌ها حساسیت‌ها و ریسک‌های خاصی دارند که هنوز حل نشده‌اند.
آقابزرگی با بیان اینکه طرح فروش متری مسکن، فرصت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و بهره‌مندی از این ابزار را برای افراد با سرمایه‌های کوچک فراهم می‌‌کند، تصریح کرد: اگر این طرح در سطح گسترده‌تر و جامع‌تر پیاده شود، می‌تواند سرمایه‌گذاری موثری باشد؛ هرچند که این طرح تا اکنون هیچ بازخوردی نداشته و حتی اگر شخصی با سرمایه کم قصد داشته باشد در این حوزه سرمایه‌گذاری کند، ترجیح می‌دهد که به صورت فردی این کار را انجام دهد.

فروش متری مسکن در عمل موفق نبوده است
وی با بیان اینکه طرح فروش متری مسکن تاکنون تنها در حد تئوری موفق بوده و در عمل موفقیت‌آمیز نبوده است، اذعان داشت: آمارها نشان می‌دهد که استقبال از آن کم بوده، همانند محصولی که یک شرکت تولیدی به بازار عرضه می‌کند، اما فروش آن صفر است، یعنی محصول مورد پذیرش قرار نگرفته است. بنابراین اگرچه این طرح از حدود ۱۵ سال پیش به صورت تئوری مطرح شده و برگزاری سمینارها و نشست‌های مختلفی برای معرفی این ابزار مالی انجام شده، اما از نظر آماری نشان می‌‌دهد که ناموفق بوده است.
این کارشناس بازار سرمایه اذعان کرد: شفاف نبودن محاسبات، یکی از اصلی‌ترین ضعف‌های فروش متری مسکن در بازار سرمایه است و باید مکانیسم عرضه و تقاضا یا مبنای کارشناسی برای قیمت‌گذاری تایید شود. مبنای کارشناسی دستوری زیر نظر دولت یا مالک عمده مسکن باید باشد که باعث ریسک می‌‌شود.
وی اظهار کرد: فروش متری مسکن را می‌توان به عنوان یک راهکار مناسب برای پول‌های خرد در نظر گرفت، اما وام‌هایی که در حال حاضر در بازار مالی وجود دارند، نمی‌توانند با قیمت‌های معاملاتی املاک همخوانی داشته باشند. بنابراین، انتظار می‌رود که در ابتدا سقف وام‌ها افزایش یابد و بانک‌ها وظیفه داشته باشند وام‌های خرید مسکن را با شرایطی مناسب به متقاضیان و مصرف‌کنندگان ارائه دهند.

مزایای فروش متری مسکن
در همین راستا مصطفی صفاری، کارشناس و تحلیلگر بازار سرمایه نیز گفت: فروش متری مسکن می‌تواند یک مدل خوب برای ارائه به بازار سرمایه باشد، زیرا یکی از راه‌‌های تامین مالی مسکن مدل فروش متری مسکن است که افراد با بودجه محدود هم می‌توانند در آن سرمایه‌‌گذاری کنند.
وی افزود: امکان سرمایه‌‌گذاری در واحدهای آماده وجود دارد که به آن‌ اوراق منفعت گفته می‌شود. اوراق منفعت به افراد ارائه شده و درآمد حاصل از اجاره این خانه‌ها بین سرمایه‌‌گذاران تقسیم می‌شود که ارزش رشد مسکن نیز بر اساس قیمت واحد اوراق منفعت محاسبه می‌شود.
صفاری تصریح کرد: بسیاری از کشورها در سراسر جهان از این مدل برای تامین مالی مسکن خود استفاده می‌کنند، زیرا بسیاری از افراد در شرکت‌های سرمایه‌‌گذاری مسکن یا صندوق‌های مسکن اقدام به سرمایه‌‌گذاری در واحدهای مسکن می‌کنند که این مدل تامین مالی مسکن در چین به خوبی عمل کرده و موفقیت زیادی داشته است.

سودآوری پروژه و شرایط بازار، دو شرط موفقیت
این کارشناس بازار سرمایه بیان کرد: قبلا بخش خصوصی این طرح را اجرا کرده، اما موفقیت آن بستگی به سودآوری پروژه و شرایط بازار دارد. به عنوان مثال، اگر یک زمین یا ساختمان وجود داشته باشد که افراد تامین مالی را برای آن ارائه کنند، مانند پیش‌فروش‌هایی که سازندگان قبلاً انجام داده‌اند، افراد پولی را پرداخت می‌کنند و پس از چند سال واگذاری ملک را دریافت می‌کنند که در این حالت، افراد برای چند سال از نقدینگی پول خود محروم می‌شوند، اما در مدل فروش متری مسکن، افراد می‌توانند پول خود را هر لحظه دریافت کنند و نقدینگی آنها در مسکن به دست می‌آید.
صفاری گفت: این طرح می‌تواند به افرادی که مسکن ندارند یا بودجه پایین دارند، کمک کند. امروزه خرید یک مسکن حداقل حدود ۶ میلیارد تومان نیاز دارد، اما با این طرح شما می‌توانید با سرمایه‌گذاری حدود ۱۰۰ میلیون تومان نیز به املاک و مستغلات سرمایه‌‌گذاری کنید.

محدودیت‌های جغرافیایی، مهمترین ضعف
وی بیان کرد: یکی از مهمترین ضعف‌های فروش متری مسکن در بازار سرمایه، محدودیت‌های جغرافیایی است.
این تحلیلگر بازار سرمایه اظهار داشت: اقتصاد بازار سرمایه ایران با فروش متری مسکن همخوانی دارد. در ایران، با ایجاد بورس کالا و راه‌اندازی بانک مسکن کارآمدی آن را نشان داده‌‌اند.
صفاری با بیان اینکه فروش متری مسکن به افراد این امکان را می‌دهد تا با سرمایه‌گذاری کوچک وارد سرمایه‌‌گذاری در واحدهای مسکونی شوند، بیان کرد: افراد برای سرمایه‌گذاری بلندمدت به وام‌های بلندمدت نیاز دارند و این دو عامل با هم مرتبط هستند.
وی اذعان داشت: یکی از نقاط قوت فروش متری مسکن این است که افراد با سرمایه اندک می‌توانند وارد صنعت مسکن شوند و این ویژگی برای افرادی که دارای سرمایه کم هستند، فرصت بیشتری برای ورود به این صنعت فراهم می‌کند.