سردترین سال مسکن آمریکا

همچنین بیشترین «افت حجم معاملات مسکن» در آمریکا، در پایان سال گذشته اتفاق افتاد به‌طوری که نرخ افت فروش ملک در اواخر ۲۰۲۲، از سال ۲۰۰۰ تاکنون، بی‌‌‌سابقه است.

این رکود تاریخی، به صورت هدفمند و توسط سیاستگذار برای پایان دادن به روند رشد قیمت گران‌ترین کالای مصرفی آمریکایی‌‌‌ها شکل گرفته است. سیاستگذار با ابزار نرخ بهره، بازار مسکن را تنظیم می‌کند.

تورم ماهانه مسکن در آمریکا در پایان سال گذشته، ‌‌‌ تقریبا صفر شد. این در حالی است که طی سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ تحت‌تاثیر «افزایش خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک ناشی از سیاست‌‌‌های انبساطی عصر کرونا»، تورم ماهانه مسکن در این کشور بعضا از ۳‌درصد هم فراتر رفت.

فروش خانه‌‌‌های موجود در ایالات متحده در ماه دسامبر به پایین‌‌‌ترین حد خود در ۱۲ سال اخیر رسیده است. اما از طرفی، کاهش نرخ وام مسکن، این خوش‌بینی را ایجاد کرده است که بازار مسکن بتواند با تحرکی نسبی در مسیر خروج از رکود قرار بگیرد.

بر اساس گزارشی از رویترز، تازه‌‌‌ترین گزارش انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، بیانگر این است که میانگین قیمت مسکن نسبت به اوایل همه‌گیری کووید-۱۹ با کمترین سرعت، افزایش یافته است؛ چراکه فروشندگان مسکن در برخی از مناطق این کشور به ارائه تخفیف برای فروش منازل خود روی آورده‌‌‌اند.

سریع‌‌‌ترین چرخه افزایش نرخ بهره فدرال رزرو از دهه ۱۹۸۰، مسکن آمریکا را به سمت رکود سوق داده است. کنراد دی کوادروس، مشاور ارشد اقتصادی در شرکت‌‌‌ سرمایه‌گذاری برین کپیتال در نیویورک معتقد است، فروش خانه‌‌‌های موجود در این کشور تا حدودی کاهش یافته است؛ اما کاهش نرخ وام مسکن می‌تواند به تقویت بازار مسکن آمریکا در ماه‌‌‌های آینده کمک کند.

فروش خانه‌‌‌های موجود در آمریکا در ماه دسامبر با ۵/ ۱‌درصد کاهش به ۰۲/ ۴میلیون واحد رسید، که پایین‌ترین رقم از نوامبر ۲۰۱۰ به حساب می‌‌‌آید. این کاهش، یازدهمین کاهش ماهانه متوالی فروش مسکن در آمریکاست که طولانی‌‌‌ترین دوران کاهش فروش از سال ۱۹۹۹ محسوب می‌شود. فروش خانه در شمال شرق، جنوب و ایالات میانه غربی آمریکا کاهش یافته است. فروش در غرب کشور اما بدون تغییر باقی مانده است. اقتصاددانان حاضر در نظرسنجی رویترز پیش‌بینی کرده بودند که فروش خانه به ۹۶/ ۳ میلیون واحد کاهش یابد. داده‌‌‌های دسامبر، مربوط به قراردادهایی است که حدود دو ماه قبل به توافق برای فروش منجر شد.

بر اساس این گزارش، فروش خانه‌‌‌های چندسال ساخت، که بخش بزرگی از فروش مسکن در ایالات متحده را تشکیل می‌دهد، در ماه دسامبر ۳۴‌درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است. فروش این خانه‌‌‌ها طی یک‌سال به ۰۳/ ۵ میلیون واحد در۲۰۲۲ رسیده است؛ که کمترین مجموع فروش سالانه از ۲۰۱۴ و شدیدترین کاهش فروش سالانه از ۲۰۰۸ به حساب می‌‌‌آید.

بر اساس این گزارش، ادامه رکود در فروش مسکن، که به معنای کمیسیون کمتر کارگزاری بوده است، آخرین نشانه‌‌‌ای مبنی بر این است که سرمایه‌گذاری‌‌‌ها در بازار ملک احتمالا در سه‌ماه چهارم ۲۰۲۲، برای هفتمین فصل متوالی کاهش یافته است؛ از زمان فروپاشی حباب مسکن که باعث یک رکود بزرگ شد، این دوران، طولانی‌‌‌ترین دوره از این نوع خواهد بود.

این‌‌‌درحالی است که بر اساس نظرسنجی صورت گرفته از انجمن ملی سازندگان مسکن آمریکا، اعتماد میان سازندگان خانه‌‌‌های ویلایی در ماه ژانویه بهبود یافته است، اما شرایط این بازار کماکان ناامیدکننده است؛ ساخت خانه‌‌‌های ویلایی در ماه دسامبر بهبود یافته است، اما مجوزها برای ساخت‌‌‌وسازهای آینده به کمترین میزان در دو سال‌‌‌ونیم کاهش یافته است؛ که کمترین میزان مجوز از فوریه ۲۰۱۶ محسوب می‌شود.

بر اساس آمار آژانس مالی وام مسکن فردی‌مک، نرخ وام مسکن ثابت ۳۰ ساله در این هفته به ۱۵/ ۶‌درصد کاهش یافته است، که پایین‌ترین سطح از اواسط سپتامبر محسوب می‌شود؛ این نرخ نسبت به ۳۳/ ۶درصد در هفته قبل کاهش یافته است و همچنین نسبت به میانگین ۰۸/ ۷‌درصد در اوایل سه‌ماه چهارم که بالاترین میزان از۲۰۰۲ بود، کاهش یافته است. البته همچنان، بسیار بالاتر از میانگین ۵۶/ ۳ درصدی در مدت مشابه سال گذشته است.

به گزارش فایننشال‌‌‌تایمز، میانگین قیمت خانه‌‌‌های موجود، نسبت به سال گذشته ۳/ ۲‌درصد افزایش یافته و به ۳۶۶‌هزار و۹۰۰ دلار در دسامبر رسیده است. به گفته لارنس یون، اقتصاددان ارشد موسسه پژوهشی‌NAR، در بازارهای مسکن آمریکا، احتمالا به خریداران بالقوه قیمت‌هایی با تخفیف نسبت به سال گذشته ارائه می‌شود. کمترین افزایش قیمت از ماه مه ۲۰۲۰، همراه با اصلاح نرخ‌های وام مسکن، می‌تواند به بهبود توان مالی کمک کند؛ اگرچه این اتفاق به عرضه هم بستگی دارد؛ درخواست‌‌‌ها برای دریافت وام در سال‌جاری افزایش یافته است.

در ۲۰۲۲ قیمت مسکن در آمریکا، به دلیل کمبود شدید مسکن برای فروش ۲/ ۱۰درصد افزایش یافته است. خانه‌‌‌های موجود برای فروش در سال گذشته بالغ بر ۹۷۰هزار واحد بوده است، که بیانگر افزایش نسبت به ۸۸۰‌هزار واحد در ۲۰۲۱ است. عرضه مسکن در آمریکا، برای دومین بار در پایین‌‌‌ترین سطح خود قرار دارد؛ در دسامبر، ۹۷۰‌هزار خانه‌‌‌ چندسال ساخت در بازار وجود داشته است، که ۴/ ۱۳‌درصد کاهش نسبت به ماه نوامبر را نشان می‌دهد؛ اما این رقم ۲/ ۱۰‌درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است.

با توجه به سرعت فروش خانه در ماه دسامبر، ۹/ ۲ ماه طول می‌‌‌کشد تا فهرست فعلی خانه‌‌‌های موجود تمام شود، این‌‌‌درحالی است که سال قبل، ۷/ ۱ ماه برای به پایان رسیدن خانه‌‌‌های موجود برای فروش زمان لازم بود؛ این زمان  به طور قابل‌توجهی کمتر از زمان ۶/ ۹ ماهه در آغاز رکود ۲۰۰۹-۲۰۰۷ است.

گرچه موجودی کم خانه‌‌‌ها، همچنان یک مانع برای خریداران است، عدم‌عرضه مازاد به این معنی است که بازار مسکن بعید است سقوط چشمگیری را که در طول رکود بزرگ شاهد آن بود دوباره تجربه کند.

عرضه چهار تا هفت ماهه به عنوان تعادل سالم بین عرضه و تقاضا در نظر گرفته می‌شود. املاک به طور متوسط ۲۶ روز در ماه گذشته در بازار باقی ماندند، در حالی که در نوامبر، املاک حدود ۲۴ روز در بازار بودند.

۵۷‌درصد از خانه‌‌‌های فروخته‌شده در ماه دسامبر، کمتر از یک ماه در بازار بودند.۳۱‌درصد از فروش خانه‌‌‌های آمریکا مربوط به خریداران خانه اولی بوده است؛ که نسبت به ۳۰‌درصد در سال گذشته، افزایش داشته است. فروش نقدی، ۲۸‌درصد از معاملات را در مقایسه با ۲۳‌درصد در سال گذشته تشکیل داده است. فروش خانه‌‌‌های کلنگی، مصادره‌‌‌ای و فروش‌های کوتاه‌مدت، در ماه دسامبر تنها یک‌درصد از فروش را تشکیل داده است.

به گفته اورفه دیوونگی، اقتصاددان ارشد زیلو، در حالی که تثبیت قیمت‌ها خبر خوبی برای خریداران بالقوه خانه خواهد بود، اما کمبود خانه‌‌‌های موجود می‌تواند محدودیتی برای بازار مسکن باشد.