سند رونق بخشی به عرضه مازاد تراکم در پایتخت

علیرضا زاکانی شهردار تهران در هنگام ارائه لایحه بودجه سال ۱۴۰۲ شهرداری تهران با اعلام اینکه معدل اعتبار شهرسازی ۶۷ درصد بوده است، گفت: ما نسبت به برآورد امسال و پیش بینی ساخت و ساز سال آینده، اعتبار این بخش را در نظر گرفته ایم. بودجه شهرسازی ما ۱۹ هزار میلیارد تومان بوده و بالای ۲۰ هزار میلیارد تومان در سال آینده پیش بینی شده است. او تاکید داشت که کشور خود را سامان می دهد که مشکل مسکن مردم را حل کند و بر همین اساس قدرالسهم بخش مسکن افزایش پیدا می کند.منابع پیش بینی شده در لایحه بودجه ارائه شده از سوی زاکانی همسو با آنچه او در صحن شورا گفت در بخش شهرسازی از رشد ویژه ای برخوردار است،رشدی که البته زنگ خطر شهر فروشی و ضابطه فروشی در شهر را به صدا در می آورد.

بهروز شیخ رودی؛معاون محاسبات و پایش عملکرد شورای پنجم با اشاره به بودجه ۷۸ هزار و ۴۷۵ میلیارد تومانی شهرداری تهران برای سال آینده گفت: تصویب این بودجه فارغ از سقف های دوم و سوم آن یعنی اینکه شهرداری تهران باید در سال ۱۴۰۲ در طول سال یک جریان تحصیل منابع روزانه به اندازه ۲۱۵ میلیارد تومانی فراهم کند و در برش های ماهانه زمینه تحصیل ۶ هزار و ۵۳۹ میلیارد تومان را فراهم کند و مهم ترین مساله در این زمینه جذابیت ورود به بازار ساخت و ساز با مجوزهای تحت مدیریت انحصاری شهرداری برای فعالان بازاراست، باید دید واقعیت های بازار در سال ۱۴۰۲ آن گونه رقم می خورد که تدوین کنندگان بودجه شهرداری مد نظر داشته اند و شهرداری می تواند برای اختیاراتش در بازار ساخت و ساز بازار سازی کند یا بازار ساخت و ساز در پایتخت مغلوب جذابیت بازارهای موازی همچون تثبیت و تغییر کاربری خواهد شد، یا اساساً جذابیت بازارهایی همچون خودرو و سایرکالاها، ارز و طلا مانع ورود پول به بازار ساخت و ساز می شوند. اما اتکای بودجه شهرداری در سال ۱۴۰۲ بر درآمدهای ناپایدار ناشی از حوزه شهرسازی انکار ناشدنی است.

این کارشناس مالیه و اقتصاد شهری با اشاره به رشد ۸۵ درصدی درآمدهای حاصل از توسعه شهر گفت: در لایحه شهرداری تهران ما شاهد افزایش ۱۵ درصدی منابع حاصل از عوارض بر پروانه های مسکونی هستیم اما در مقابل شاهد پیش بینی شده رشد ۱۰۹ درصدی برای عوارض بر پروانه های غیرمسکونی هستیم. از سوی دیگر تدوین کنندگان بودجه با پیش بینی رشد ۶۰ درصدی برای عوارض مازاد بر تراکم پایه جهت گیری تامین منابع در بخش شهرسازی را بر واگذاری و عرضه مازاد تراکم استوار می دانند، چیزی که شهردار تهران از پذیرش آن سر باز می زند و با طرح نفروختن یک سانتی متر و حتی یک میلیمتر تراکم نمی گویند چطور می خواهند در سال ۱۴۰۲ از محل عوارض مازاد تراکم رقم ۱۴ هزار و ۷۵۵ میلیارد تومان درآمد کسب کنند! : می گویند تراکم نمی فروشند اما در لایحه بودجه میزان عوارض پروانه های ساختمانی درحد تراکم پایه (زیربنا) را تنها ۱۵ درصد افزایش داده اند و به رقم ۱ هزار و ۲۰۹ میلیارد تومان رسانده اند و در مقابل عوارض مازاد تراکم را ۶۰ درصد افزایش داده اند، یعنی در حالیکه عوارض صدور پروانه مسکونی ۱ واحد رشد کرده است، در برابر هر یک واحد افزایش صدور پروانه ما شاهد ۴ واحد واگذاری تراکم هستیم، این در حالیست که اگر می خواستند در حد مجاز طرح تفصیلی یعنی همان میانگین رایج در شهر تهران عمل می کردند میزان رشد پیش بینی شده برای مازاد تراکم باید کمتر از این رقم می بود، اما خب بر خلاف اظهار نظرهایی که در تلاش هستند تا حقیقت را دستکاری کنند، اعداد واقعیت ها را عیان و آشکار می کنند.

شیخ رودی در ادامه با اشاره به ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران درباره تراکم گفت : مطابق بند ۲-۷ بخش ۷ ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران که تراکم پایه مالی را برای کلیه پهنه های استفاده از اراضی شهری را معادل ۱۲۰ درصد وسعت ملک طبق سند مالکیت دانسته است و مازاد بر آن را در حد تراکم مجاز ساختمانی بر اساس طرح تفصیلی اصطلاحا مازاد تراکم مجاز می نامند که بیشترین میزان این نوع از تراکم با رقم ۷۵۰ درصد به اراضی با پهنه s121 یعنی محورهای ویژه بلند مرتبه سازی تعلق دارد و اضافه براین تراکم را مازاد تراکم غیر منطبق بر طرح تفصیلی تشکیل می دهد و در نظام مالی و بودجه شهرداری برای عرضه مازاد تراکم مجاز و مازاد تراکم غیر منطبق بر طرح تفصیلی یک کد بودجه ای پیش بینی شده است و منابع حاصل از مازاد تراکم اعم از مجاز و غیر مجاز در ردیف اعتباری عوارض بر پروانه ساختمانی مازاد بر تراکم پایه ثبت می شود، اما آقایان اول  می آیند و می گویند یک سانتی متر تراکم نفروخته اند و بعدتر می گویند حتی یک میلیمتر تراکم نفروخته اند، اما در لایحه بودجه ای که به شورا ارائه می کنند منابع حاصل از عوارض مازاد تراکم  را از رقم ۹ هزار و ۲۲۷ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۱ به رقم ۱۴ هزار و ۷۵۵ میلیارد تومان برای سال ۱۴۰۲ می رسانند که نمی توانند این افزایش را انکار کنند،پیش بینی این رقم یعنی رونق بخشیدن به عرضه مازاد تراکم حالا اینکه این مازاد تراکم بر اساس طرح تفصیلی مجاز است یا بر اساس مصوبه موردی کمیسیون ماده ۵ مجاز دانسته می شود یا اینکه ناشی از اعمال اراده مدیریتی و مازاد تراکم غیر مجاز است شفاف نیست اما هر چه که هست گواه و برهان محکمی بر تراکم فروشی است.

معاون محاسبات و پایش عملکرد شورای پنجم با اشاره به اینکه منابع حاصل از جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰، تغییر کاربری،تامین پارکینگ،قطع درختان و… در حکم منابع ناشی از ضابطه فروشی در شهر هستند گفت: در بودجه پیشنهادی شهرداری شاهد آن هستیم که رقم منابع حاصل از ضابطه فروشی برای سال ۱۴۰۲ به رقمی بالغ بر ۲۸ هزار و ۶۶۰ میلیارد تومان رسیده است. رشد ۱۱۰ درصدی منابع حاصل از ضابطه فروشی برای سال ۱۴۰۲ در حالی اتفاق می افتد که بیشترین حجم منابع قابل تحصیل برای شهرداری از محل تغییر کاربری و تغییر کاربرد رخ داده است و رقم ۷ هزار و ۶۳۹ میلیارد تومانی  عوارض تغییر کاربری در سال ۱۴۰۱ برای سال آینده با رشد ۹ هزار و ۷۴۷ میلیارد تومانی به رقم ۱۷ هزار و ۳۸۷ میلیارد تومان رسیده است. البته این رشد متاثر از پیش بینی مجوز شهرداری برای شناسایی و اقدام برای  تثبیت و تغییر کاربری املاک دارای بهره برداری اداری در شرایط فعلی بر اساس بند ۸ تبصره یک بودجه رخ داده است و طبیعتاً شهرداری تحصیل این منابع را با اراده معتوف به ضابطه فروشی تحصیل خواهد کرد. البته معلوم نیست چرا تدوین کنندگان بودجه رقم عوارض تامین پارکینگ را در لایحه بودجه صفر پیش بینی کرده اند، این در حالی است که رقم عوارض تامین پارکینگ در بودجه سال ۱۴۰۱ برابر با ۸۲۱ میلیارد تومان بوده است و با لحاظ رقم عوارض تامین پارکینگ برای سال ۱۴۰۲ رکورد رشد منابع حاصل از ضابطه فروشی در شهر شکسته خواهد شد و به رقمی نزدیک به ۳۰ هزار میلیارد تومان خواهد رسید.

این کارشناس مالیه و اقتصاد شهری با اشاره به رشد ۱۲۷ درصدی دارایی فروشی در بودجه پیشنهادی شهرداری گفت: تدوین کنندگان بودجه سال ۱۴۰۲ شهرداری تهران می خواهند رقم ۴ هزار و ۲۱۱ میلیارد تومانی ناشی از فروش دارایی های شهرداری در بودجه سال ۱۴۰۱ شهرداری را به رقم ۹ هزار و ۵۸۱ میلیارد تومان برسانند. پیش بینی رشد ۱۲۷ درصدی برای منابع حاصل از فروش دارایی های شهرداری حکایت از عزم جدی مدیران شهر به اتکاء بر فروش به عنوان پایه مولد سازی دارایی های شهرداری دارد. هر چند مدیران شهرداری از مولد سازی دارایی های شهرداری زیاد صحبت می کنند، اما در لایحه بودجه سال ۱۴۰۲ اثری از عمل به این حرف ها دیده نمی شود و همچنان فروش دارایی های شهرداری مهم ترین شیوه برای مولد سازی دارایی ها به شمار می رود. در لایحه بودجه سال ۱۴۰۲ شهرداری می خواهد ۳ هزار و ۱۱۴ میلیارد تومان از این مبلغ را از محل فروش سهم خود در پروژه های سرمایه گذاری تامین کند.از سوی دیگر در چارچوب تبصره ۱۹ بودجه شاهد آن هستیم که لیستی شامل۴۱  فرصت سرمایه گذاری ذکر شده است که در بسیاری از آنها ابعاد و حجم ریالی که برای سرمایه گذاری باید تامین شود یا اینکه این فرصت دارای امکان سنجی فنی،اقتصادی است یا خیر ذکر نشده است. در واقع شهرداری این تبصره را که از دوره پنجم به یادگار مانده با تکرارمتن و اطلاعات ناقص حفظ کرده است. این در حالی است که بودجه سرمایه گذاری باید مشتمل بر منابع ناشی از جذب مشارکت و سرمایه‌گذاری، واگذاری پروژه‌های نیمه‌تمام و آماده بهره‌برداری، اماکن و تاسیسات شهری، مولدسازی دارائی‌ها و… باشد.

شیخ رودی در ادامه با اشاره رقم پیش بینی شده برای ایجاد بدهی در بودجه پیشنهادی سال ۱۴۰۲ شهرداری گفت:شهرداری در سال آینده رقم بدهی سازی در بودجه را با ۴۳ درصد رشد به ۴ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان خواهد رساند، البته این رقم پیش بینی شده در جداول بودجه است و در صورت تصویب بند ۵ تبصره ۳ بودجه سال ۱۴۰۲ توسط شورای ششم ما شاهد بدهی سازی فراتر از ارقام مندرج در جداول بودجه خواهیم بود و رقم بدهی که ایجاد خواهد شد به ۱۶ هزار میلیارد تومان خواهد رسید. در صورت تصویب بند ۵ تبصره ۳ لایحه بودجه شورا به شهرداری تهران اجازه می دهد تا دو برابر بازپرداخت تسهیلات و بدهیهای خود به بانکها تسهیلات جدید بگیرد، این یعنی شهرداری می تواند بدون اینکه میزان،مدت،سود و نحوه بازپرداخت تسهیلات مشخص باشد در صورت پرداخت ۶ هزار و ۴۴۷ میلیارد تومان بازپرداخت وام پیش بینی شده در جداول بودجه تا سقف ۱۲ هزار میلیارد تومان بدهی جدید ایجاد کند. البته این بدهی سازی در گذشته هم سابقه دارد و بر اساس گزارش تفریغ بودجه سال ۱۳۹۵ شهرداری تهران که از قضا هم زمان با ریاست چمران بر شورای چهارم بوده است ما شاهد آن هستیم که علی رغم تحقق کامل منابع بودجه در سال ۱۳۹۵ شهرداری بالغ بر ۵ هزار و ۵۶ میلیارد تومان هم وام و تسهیلات اخذ کرده است و خب حالا دوباره با همان فرمان می خواهند بدهی جدید بسازند و احتمالا در پایان دوره بگویند این بدهی ها از دوره پنجم به ما ارث رسیده بود، اینکه شهرداری در دل تبصره بودجه از شورای شهر مجوز ایجاد بدهی فراتر از جداول بودجه را بگیرد فارغ از اینکه شهرداری بدهی دارد یا نه با اصل اختیارات شورا در تعارض است و شورا اختیار خود در تصویب استقراض های شهرداری را با تصویب بند۵  تبصره۳ به زاکانی تفویض خواهد کرد و نمی تواند بعدا در برابرمسئولیت بدهی ناشی از این تفویض اختیار شانه خالی کند.

این کارشناس مالیه و اقتصاد شهری با اشاره به ارقام بخش منابع بودجه پیشنهادی شهرداری گفت: افزایش ۱۲۷ درصدی فروش دارایی های شهرداری در کنار افزایش ۱۱۰ درصدی ضابطه فروشی و رشد ۵۹ درصدی منابع حاصل از شهر فروشی سه پایه اصلی تامین رشد ۵۶ درصدی بودجه سال ۱۴۰۲ شهرداری تهران را تشکیل می دهند. ارقام و اعداد بودجه گواهی می دهند که جهت گیری تدوین کنندگان بودجه با افزایش ۲۰۵ درصدی جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ از یک سو و افزایش ۱۲۷ درصدی عوارض تغییر کاربری و سرآخر با افزایش ۶۰ درصدی عوارض مازاد تراکم  جهت گیری مبتنی بر ادای حق به شهر نبوده است و تامین مالی وعده های مدیریت شهری دوره ششم بر پایبندی حق به شهر مقدم بوده است.