پازل گمشده وام مسکن

اولین واکنش‌‌‌ خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به سقف جدید تسهیلات بانکی، از قطعه گمشده پازل وام خرید مسکن، رونمایی می‌‌‌کند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد با گذشت یک ماه از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، اولین واکنش خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به سطوح جدید وام به‌خصوص در کلان‌شهرها، عدم‌استقبال از این وام بوده است. البته این عدم‌استقبال نه از روی اختیار که اجبار ناشی از در استطاعت نبودن اقساط این تسهیلات برای خانوارهای فاقد مسکن یا همان خانه‌‌‌اولی‌‌‌هاست. رقم قسط ماهانه حدود ۲۰‌میلیون تومانی برای زوجین متقاضی در تهران(برای وام ۹۶۰ میلیون تومانی)، از استطاعت عمده خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها خارج است. این استطاعت‌‌‌ناپذیری در سایر شهرها و در میان گروه‌‌‌های دیگری از متقاضیان نیز مشاهده می‌شود.

اگرچه سطوح جدید وام خرید مسکن در هفته‌‌‌های اخیر به بانک پرداخت کننده وام مسکن ابلاغ شد اما یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد هنوز این وام در شعب آماده پرداخت نشده و در سبد تسهیلاتی بانک اعمال نشده است. با این حال، اولین مراجعات متقاضیان خرید مسکن برای استفاده از سقف‌‌‌های جدید تسهیلاتی به شعب پرداخت‌کننده، نشان‌دهنده عدم‌استقبال آنها از این وام در نتیجه عدم ‌استطاعت‌‌‌پذیری اقساط آن‌‌‌ برای گروه قابل‌توجهی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌هاست. در تهران در حالی سقف این تسهیلات برای زوجین به ۸۰۰ میلیون تومان به علاوه امکان دریافت وام ۱۶۰ میلیون تومانی جعاله رسیده است که برآوردها نشان می‌‌‌دهد با نرخ سود ۵/ ۲۲ درصدی و طول دوره بازپرداخت ۱۲ساله، مبلغ قسط ماهانه این وام برای زوجین متقاضی، به مرز ۲۰میلیون تومان می‌‌‌رسد. پرداخت این میزان قسط از عهده بسیاری از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها با توجه به سطوح فعلی حقوق و دستمزد خارج است.

از این رو و در شرایطی که طیفی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها برای خرید مسکن به استفاده از این وام علاقه دارند اما در استطاعت نبودن مبلغ قسط ماهانه برای آنها، به اجبار این وام را از دسترس آنها خارج کرده است. سقف وام خرید مسکن از محل اوراق، اواخر خرداد ماه امسال با مصوبه شورای پول واعتبار به دو برابر مبالغ قبلی افزایش یافت. سقف این تسهیلات برای متقاضیان انفرادی در شهر تهران از ۲۰۰ به ۴۰۰میلیون تومان و برای زوجین متقاضی از ۴۰۰ به ۸۰۰میلیون تومان رسید. وام جعاله نیز از ۸۰ میلیون به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش یافت. این میزان تسهیلات به طور متوسط هزینه خرید ۲۰ تا ۲۵‌درصد از بهای کل یک واحد مسکونی معمولی ۷۰ مترمربعی در نواحی متوسط شهر تهران را پوشش می‌‌‌دهد. اما در شرایطی که برخی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها تمایل به استفاده از وام حدود یک میلیارد تومانی دارند، گروه عمده‌‌‌ای از آنها در نتیجه اقساط ماهانه بالا از این وام محروم هستند. این موضوع نشان می‌‌‌دهد شاید این وام به لحاظ سقف، ترمیم شده و برای برخی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها پوشش بخشی از هزینه خرید محسوب شود اما مشخصه دوم وام مناسب و کارآمد، یعنی «استطاعت‌‌‌پذیری» را ندارد.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی یک تکه گمشده در پازل تامین مالی مسکن از مسیر وام خرید خبر می‌‌‌دهد. این تکه گمشده، پازل پرداخت وام کارآمد و استطاعت‌‌‌پذیر بانکی خرید آپارتمان برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها را کامل می‌‌‌کند. یعنی با این تکه گمشده، پازل وام کار آمد به معنای وامی که هم به لحاظ سقف مناسب باشد و هم به لحاظ قسط ماهانه در استطاعت خانوارها باشد، معرفی می‌شود.

این تکه گمشده همان «نرخ سود تسهیلات مسکن» است. در شرایطی که وام یک میلیاردی خرید مسکن(ترکیب وام خرید و وام جعاله) هم‌‌‌اکنون با نرخ سود ۵/ ۲۲‌درصد به متقاضیان پرداخت می‌شود، فراهم شدن امکان کاهش نرخ سود به سطح زیر ۱۰‌درصد می‌‌‌تواند منجر به اقساط دراستطاعت برای این وام شود. به این ترتیب هم سقف وام برای خرید مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به میزان نسبتا مطلوب می‌رسد و هم رقم قسط ماهانه در توان مالی آنها خواهد بود و این وام می‌‌‌تواند منجر به خرید مسکن شود.

اما سوال این است که آیا این کاهش نرخ سود می‌‌‌تواند به صورت دستوری انجام شود و آیا بانک‌‌‌ها می‌‌‌توانند در شرایط فعلی، وام با نرخ سود زیر ۱۰‌درصد به متقاضیان خرید مسکن بدهند؟ با شرایط فعلی، پاسخ به این سوالات «خیر» است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد در حالی که بازار مسکن هم‌‌‌اکنون به وام در استطاعت از مسیر کاهش نرخ سود تسهیلات به کمتر از ۱۰‌درصد نیاز دارد اما همین حالا قیمت تمام شده منابع تسهیلات با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله با نرخ ۵/ ۲۲ درصد، برای بانک پرداخت کننده وام مسکن، حول و حوش ۲۸‌درصد است. در واقع وام گران‌‌‌تر از منابعی است که بانک عامل تجهیز می‌‌‌کند. اما بانک پرداخت کننده وام مسکن به دلیل تمهیدات اعمال شده در سبد تسهیلاتی برای جذب منابع ارزان به حساب پشتوانه انتشار اوراق، این امکان را دارد که مابه‌‌‌التفاوت سود وام و نرخ تمام شده پول را از این طریق جبران کند. اما سایر بانک‌‌‌ها عملا چنین امکانی ندارند و نمی‌‌‌توانند با نرخ سود دستوری تعیین شده اقدام به پرداخت وام بلندمدت در بخش مسکن کنند. یک واقعیت مهم این است که قیمت تمام شده منابع تسهیلات مسکن که بر نرخ سود وام منعکس می‌شود، رابطه مستقیمی با نرخ تورم دارد. هر میزان نرخ تورم کاهش یابد قیمت تمام شده منابع نیز کاهش می‌‌‌یابد و برعکس. با کاهش نرخ تورم و انتظارات تورمی، بانک‌‌‌ها رغبت می‌‌‌کنند به حوزه پرداخت وام مسکن با دوره بازپرداخت بلندمدت ورود کنند اما در شرایطی که هم تورم عمومی بالاست و هم چشم‌‌‌انداز تورمی کاهشی وجود ندارد، بانک‌‌‌ها پرداخت وام بلندمدت با نرخ سود دستوری به بخش مسکن را مترادف با زیان می‌‌‌دانند. بنابراین از پرداخت وام به متقاضیان خرید خانه استقبال نمی‌‌‌کنند.

اما برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد در صورت کاهش تورم و کم‌‌‌شدن نرخ سود تسهیلات خرید مسکن به ۸ درصد، رقم قسط ماهانه وام ۸۰۰ میلیونی زوجین، تا ۵۰‌درصد کاهش می‌‌‌یابد. همین حال، زوجین دریافت کننده وام ۸۰۰میلیون تومانی با نرخ سود ۵/ ۲۲‌درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله باید ماهانه حدود ۱۶میلیون تومان قسط پرداخت کنند اما مبلغ قسط همین وام بدون افزایش طول دوره بازپرداخت و در شرایطی که تنها نرخ سود به ۸‌درصد به عنوان نرخ سود مطلوب کاهش یابد، تا ۵۰‌درصد کاهش می‌‌‌یابد. یعنی معادل همان سطحی که همین حالا به طور متوسط خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در شهر تهران به عنوان اجاره ماهانه پرداخت می‌‌‌کنند.

منبع : دنیای اقتصاد