۳ ابزار برای نقره‌داغ بانک‌ها

با توجه به اینکه تورم ناشی از تسهیلات پرداختی به کل جامعه اصابت می‌کند و با توجه به سیاست کنترل ترازنامه و رشد نقدینگی که بانک مرکزی در حال اجرای آن است، ضروری است تسهیلات پرداختی نظام بانکی ‌صرف بخش‌های با اولویت شود و از پرداخت تسهیلات به بخش‌های غیرمولد جلوگیری شود؛ اقدامی که عزم جدی دولت و بخش‌های نظارتی ازجمله بانک مرکزی را می‌طلبد.
از طرفی، اخیرا اضافه‌‌برداشت بیش از ۶۰ هزار میلیارد تومانی یکی از بانک‌های خصوصی منتشر شد، درحالی‌‌که بسیاری از مردمی که در طرح نهضت ملی مسکن ثبت‌‌نام کرده‌اند و چشم‌‌انتظار تسهیلات بانکی هستند.

بر این مبنا مبلغ اضافه‌‌برداشت این بانک خصوصی، می‌توانست به جای اضافه برداشت یک بانک خصوصی صرف افزایش رفاه مردم شود. فرصت باقی‌مانده برای تحقق وعده‌‌ ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به سرعت در حال تمام شدن است و دولت در دو سال باقی‌‌مانده باید با اتخاذ تصمیمات مهم و سخت، نظام بانکی را به همکاری در جهت اولویت‌ها و نیازهای مردم وادار کند.
با توجه به عملکرد نظام بانکی در روند پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، فارس گفت‌ و گویی با علی نادری شاهی، کارشناس اقتصاد مسکن انجام داده که به شرح ذیل است.

به نظر شما مهمترین محور ساخت مسکن چه رکنی است، آیا زمین مهم است، یا تامین مالی اهمیت دارد؟
هر دو، اما ‌یکی از محورهای ساخت مسکن تامین مالی آن است. براساس تجربه‌های پیشین کشور در ساخت مسکن، این موضوع در قانون جهش تولید مسکن بر عهده‌ نظام بانکی قرار داده‌ شده ‌است. براساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها موظفند ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند.

اطلاعات و آماری در ۲ سال گذشته توسط بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی در رابطه با همکاری بانک‌ها در نهضت ملی مسکن منتشر شده، با توجه به این آمار، شما چه ارزیابی از عملکرد نظام بانکی در پرداخت وام ساخت مسکن دارید؟

در این زمینه باید بانک‌ها را تفکیک کرد؛ بانک مسکن به نسبت همکاری خوبی داشته و بخش بزرگی از سهمیه‌ تعیین شده توسط بانک مرکزی را پرداخت کرده‌ است. همچنین دو بانک صنعت و معدن و توسعه صادارت سهمیه خود را به صورت کامل به بانک مسکن واگذار کردند و به عبارتی به ۱۰۰ درصد تعهدات خود عمل کردند. بانک توسعه تعاون نیز همکاری خوبی داشته ‌است.

همچنین در ۸ ماه گذشته و با پیگیری شخص رئیس جمهور همکاری بانک‌های دولتی و خصوصی شده کمی بهتر شده و در حدود ۱۵۰ هزار واحد توسط این بانک‌ها منعقد شد.

اگر بخواهیم، به طور خاص عملکرد بانک‌های خصوصی را مورد ارزیابی قرار دهیم، همکاری بانک‌های خصوصی با نهضت ملی مسکن چگونه ارزیابی می‌شود؟
متاسفانه بانک‌های خصوصی و بانک‌های متعلق به نهادهای عمومی همکاری مناسبی نداشته‌اند و تسهیلات منعقدشده توسط این بانک‌ها باوجود تاکیدات قانون جهش تولید مسکن و پیگیری‌های رئیس جمهور بسیار پایین بوده‌ است. البته برخی از بانک‌های خصوصی که ناتراز هستند و از طرف بانک مرکزی محدودیت‌های جدی بر آنها اعمال شده را می‌توان استثنا کرد؛ اما سایر بانک‌های خصوصی باید براساس قانون به تکلیف خود عمل کنند. براساس اعلام بانک مرکزی در ۹ ماهه‌‌ ابتدای سال ۱۴۰۲، تعداد ۴ بانک خصوصی پاسارگاد، سامان، خاورمیانه و اقتصاد نوین، ۸۶۵ همت تسهیلات پرداخت کرده‌اند که حدود ۲۲ درصد از کل تسهیلات نظام بانکی را تشکیل می‌دهد؛‌ در حالی که عملکرد این بانک‌ها در نهضت ملی مسکن بسیار پایین و نزدیک به صفر بوده‌ است.

دلیل عدم تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن چیست؟
بانک‌ها تمایل دارند، تسهیلات را با نظر خود تخصیص دهند. به همین دلیل هر قاعده‌‌گذاری از طرف دولت با مقاومت بانک‌ها مواجه می‌شود. در حال حاضر برخی از بانک‌ها حجم بالایی از تسهیلات را به شرکت‌های زیرمجموعه‌ خود وام می‌دهند و طبیعی است که پرداخت تسهیلات مسکن، موجب محدودیت‌هایی شود.‌ از طرف دیگر تسهیلات مسکن بلندمدت است و این دلیل دیگری است که بانک ارائه تسهیلات مسکن را ترجیح ندهد.

برخی می‌گویند بانک یک بنگاه اقتصادی است و دولت نباید در تخصیص تسهیلات دخالت کند، به همین دلیل تسهیلات تکلیفی را عاملی عجیب و غریب تلقی کرده و معتقد هستند، این تسهیلات نباید پرداخت شود، نظر شما پیرامون این دیدگاه چیست؟
بانک مثل سایر بنگاه‌های اقتصادی نیست؛ رانت خلق پول در اختیار بانک گذاشته شده و به همین دلیل بانک می‌تواند از هیچ پول خلق کند و پول خلق شده به صورت یک به یک معادل پول خلق شده توسط حاکمیت (همان اسکناس و سکه‌ در جریان و ذخایر بانک‌ها) باشد.این رانتی است که اولا توسط دولت واگذار شده و ثانیا در حال حاضر تنها در اختیار چند بانک موجود است و انحصار در آن وجود دارد. ضمن اینکه باید توجه کرد تورم ناشی از خلق پولی که یک بانک خصوصی انجام می‌دهد، به همه‌‌ افراد اصابت می‌کند. به همین دلیل نمی‌توان گفت بانک خصوصی می‌تواند هر چقدر خواست خلق پول کند و به هر کس خواست آن را تخصیص دهد. این رانت از طرف حاکمیت به این شرط به بانک‌ها اعطا شده‌ که خلق پول ناشی از آن در خدمت اولویت‌های اقتصای کشور و بخش‌های مولد قرار گیرد.

دولت و بانک مرکزی چه اقداماتی می‌توانند برای افزایش پرداخت تسهیلات ساخت مسکن انجام دهند؟ تا الان تنها به گفتار درمانی و وعده از سوی مسئولان قناعت کردیم، آنها به جز این موارد چه ابزار قانونی در اختیار خود می‌بینند.

قانون تکلیف را در این مورد مشخص کرده‌ است. براساس تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن بانک‌هایی که به تعهدات خود عمل نکنند، باید ۲۰ درصد از تعهد ایفانشده‌ خود را به عنوان جریمه مالیاتی پرداخت کنند. همچنین برای تحقق وعده‌ دولت لازم است بانک مرکزی نرخ ذخیره‌ قانونی بانک‌های متخلف را افزایش دهد و معادل تعهد ایفانشده‌‌ سایر بانک‌ها، تسهیلات قاعده‌مند با نرخ ۲ درصد در اختیار بانک مسکن قرار دهد تا صرف پرداخت تسهیلات ساخت برای دهک‌های پایین درآمدی شود.

آیا این دو راه تنها ابزارهای قانونی دولت برای وادارکردن نظام بانکی به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن است؟
همچنین می‌توان نرخ رشد ترازنامه‌ بانک‌های متخلف را کاهش و رشد ترازنامه بانک مسکن را افزایش داد تا ضمن پایبندی به سیاست کنترل ترازنامه، وعده‌‌ دولت نیز محقق شود.

از ابتدای دولت شاهد رشد پایه پولی هستیم، برخی کارشناسان اعتقاد دارند اگر این پایه پولی به صورت فعالانه هزینه می‌شد، می‌توانست تاثیر مثبتی در اقتصاد بگذارد، نظر شما چیست؟
از ابتدای دولت سیزدهم تاکنون نزدیک به ۵۰۰ همت پایه پولی افزایش یافته که اگر بخشی از این رشد هم به صورت فعالانه برای ساخت مسکن پرداخت می‌شد، می‌توانست تحولی در نهضت ملی مسکن به وجود بیاورد. همچنین برای جبران عقب‌‌افتادگی بانک‌های متخلف مخصوصا بانک‌های خصوصی، لازم است بانک مسکن اوراق پشتیبان تسهیلات نهضت ملی مسکن منتشر کند و بانک مرکزی سایر بانک‌ها را ملزم به خرید این اوراق کند، به عبارت دیگر، با این اقدام هم ظرفیت بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات جدید باز می‌شود و هم عقب‌‌افتادگی سایر بانک‌ها جبران می‌شود. از این مسیر جریمه‌ مذکور در تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش نیز کاهش می‌یابد.

بانک‌ها ادعا می‌کنند که وزارت راه و شهرسازی متقاضیان را به آنها برای پرداخت وام معرفی نکرده است، این استدلال از سوی بانک قابل قبول است؟
آن دسته از بانک‌های خصوصی که عزمی برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن و عمل به وظیفه قانونی خود داشتند، با انتقال عاملیت و یا با پرداخت تسهیلات ساخت مسکن نسبت به اجرای ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن اقدام کرده‌اند.

براساس قانون جهش تولید مسکن، آن دسته از بانک‌هایی که به وظیفه خود در پرداخت ۲۰ درصد از تسهیلات به ساخت مسکن اقدام نکردند، باید با جریمه مالیاتی مواجه شوند. البته این شیوه ضمانت اجرایی پسینی برای اجرای قانون است.

دولت با همراهی بانک مرکزی باید پرداخت سیر تسهیلات هر بانک را منوط به پرداخت تسهیلات بخش مسکن کند و همه عملیات‌های بانکی هر بانک اعم از عملیات با بانک مرکزی، سایر بانک‌ها و مشتریان در صورت عدم پرداخت صفر شود. با توجه به جزئیات یادشده، به نظر می‌رسد، دولت باید با اجرای ضمانت اجرایی قانون جهش تولید مسکن نسبت به جریمه بانک‌های متخلف اقدام کرده و جای هرگونه چانه‌زنی در این زمینه را مسدود کند.

‌بانک‌های خصوصی در صورتی که برای اجرای قانون در حوزه پرداخت تسهیلات ساخت مسکن عزم جدی دارند، شرایط و ضوابط پرداخت تسهیلات ساخت مسکن اعم از شیوه خودمالک و اجاره ۹۹ ساله را در همه شعب خود نصب و این اطلاعات را به صورت مستمر به مردم انتقال دهند.

البته مطابق روال گذشته این شرایط وجود دارد تا درصورت تقاضای بانک‌ها به ویژه بانک‌های خصوصی، بانک مسکن، عاملیت پرداخت تسهیلات این بانک‌‌ها را بر عهده گیرد. واگذاری عاملیت پرداخت تسهیلات به بانک مسکن و تامین منابع پیشتر توسط دو بانک انجام شده بود و این شرایط اکنون نیز وجود دارد.