آغاز نیازسنجی مسکن

قدیری در آغاز میزگرد تخصصی مسکن در برنامه هفتم به ثبت‌نام اولیه بیش از ۶ میلیون نفر در طرح مسکن ملی اشاره کرد و گفت: اگرچه حدود ۶ میلیون نفر از متقاضیان مسکن ملی مشمول این طرح بودند؛ اما کمتر از یک میلیون نفر از این افراد توانستند  آورده نقدی لازم را تامین کرده و سوار قطار مسکن‌‌‌دار شدن در این طرح شوند. این آمار نمایی از وضعیت کنونی اقتصاد مسکن در کشور را نشان می‌‌‌دهد. وی ادامه داد: در خصوص برنامه‌‌‌های بخش مسکن در برنامه هفتم توسعه با دو سوال اصلی مواجه هستیم؛ سوال اول آنکه این برنامه چه میزان تحقق‌‌‌پذیر است؟

قدیری ادامه داد: سال گذشته مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس گزارشی را منتشر کرد و در آن اعلام شد که کمتر از ۳۰‌درصد اهداف تعیین‌شده در برنامه ششم توسعه محقق شده است؛ در این شرایط این سوال مطرح است که چه تضامینی وجود دارد که اهداف تعیین‌شده برای بخش مسکن در برنامه هفتم توسعه،  قابل اجرا باشند و این برنامه نیز به سرنوشت برنامه ششم دچار نشود.

سوال دوم نیز به تعیین دو جبهه کاری در بخش مسکن در اهداف برنامه هفتم بازمی‌‌‌گردد. در این برنامه از سویی آمده است که دولت مکلف و موظف است که در خارج شهرهای اصلی نسبت به تامین زمین اقدام کند و از سوی دیگر در آن بر ساخت سالانه ‌۱۰۰هزار واحد در بافت فرسوده تاکید شده است. تجربه نشان داده که دولت‌‌‌ها در میان تامین زمین در بافت فرسوده و ساخت مسکن در زمین ۹۹ ساله حومه شهرها،  عمدتا به زمین حومه شهر تمایل بیشتری دارند و به‌رغم نظر کارشناسان،  بخش عمده‌‌‌ای از سرمایه و امکانات خود را به خارج شهرها انتقال می‌‌‌دهند. به این ترتیب ساکنان بافت فرسوده از فرصت دریافت حمایت دولتی محروم می‌‌‌شوند. در این شرایط این سوال از معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌‌‌وشهرسازی مطرح است که اولویت دولت در تحقق اهداف حوزه مسکن در برنامه هفتم توسعه بر کدام جبهه استوار است.

پیشبرد برنامه هفتم پس از بازنگری در طرح جامع مسکن

مسعود بیات‌‌‌منش معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌‌‌وشهرسازی گفت: مسکن موضوع مهمی در کشور شمرده می‌‌‌شود؛ صنعت ساختمان می‌تواند کمک حال این بخش مهم باشد و مشکلات حوزه مسکن را تقلیل دهد. هدف ما در وزارت راه و شهرسازی تحقق اهداف تعیین‌شده در بخش مسکن در برنامه هفتم توسعه است؛ اما باید دید که تحقق این برنامه نیاز به چه الزامات و منابعی دارد. در شرایط کنونی وزارت راه‌‌‌وشهرسازی درصدد مطالعه دقیق ریزبرنامه‌‌‌های تعیین‌شده برای بخش مسکن در برنامه هفتم توسعه است و منابع،  الزامات و چالش‌‌‌های پیش روی این برنامه را مطالعه می‌‌‌کند. در این مطالعات قطعا بحث بازنگری طرح جامع مسکن می‌تواند نقش مهمی داشته باشد. بازنگری پیشین طرح جامع مسکن مربوط به سال ۱۳۹۵ بود؛ البته آنچه در این برنامه به رشته تحریر درآمد در تبیین قانون‌‌‌های مرتبط با بخش مسکن مورد توجه قرار نگرفت.

بیات‌‌‌منش ادامه داد: در حال حاضر حدود ۶ میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند؛ اما این گزاره به مفهوم کمبود حدود ۷ میلیون خانه در کشور نیست. درواقع نباید انتظار داشت که برای تمامی این افراد خانه ساخته شده و آنها مالک خانه شوند. بخشی از مستاجران از توان مالی برای تامین آورده موردنیاز برای خانه‌‌‌دار شدن برخوردار نیستند و قطعا دولت نیز توان ساخت این تعداد خانه را ندارد. بررسی‌های انجام شده نشان می‌‌‌دهد که دو دهک پایین درآمدی کشور قادر به بازپرداخت اقساط تسهیلات ۱۸درصدی برای ساخت خانه نیستند؛ درواقع سود ماهانه تسهیلات ساخت مسکن،  ۱.۲ برابر درآمد این دهک‌‌‌های درآمدی است.

وی افزود: در چنین شرایطی بحث بازنگری طرح جامع مسکن در دستور کار وزارت راه‌‌‌وشهرسازی قرار دارد تا مشخص شود در شرایط کنونی در کدام منطقه از کشور به ساخت چه تعداد خانه نیاز داریم. البته در این بازنگری به سند آمایش توسعه سرزمینی نیز توجه می‌‌‌شود. ویلایی‌‌‌سازی،  آپارتمان‌‌‌سازی،  بازسازی و… نیز در این طرح مورد بررسی قرار می‌‌‌گیرد. در نهایت نیز با تکمیل این طرح جامع مشخص می‌‌‌شود که سیاست اصلی وزارت راه در اجرای برنامه هفتم توسعه بر نوسازی بافت فرسوده یا توسعه اراضی شهری متمرکز شود. در بازنگری طرح جامع مسکن بدون شک از نظرات بخش خصوصی،  کارشناسان و مراکز پژوهشی با روی گشاده استقبال می‌‌‌شود.

مسعود بیات‌‌‌منش در ادامه به چالش تامین انرژی در کشور اشاره کرد و گفت: تامین انرژی به چالشی بزرگ برای کشور در شرایط کنونی بدل شده است. این در حالی است که بخش عمده‌‌‌ای از منابع مالی دولت‌‌‌ها صرف اعطای یارانه به این حوزه می‌‌‌شود. در حالی که در دولت قبل،  بار ناترازی انرژی به صنایع تحمیل شده بود؛ در دولت جدید این ناترازی میان خانوار و صنایع تقسیم شده و شاهد قطع برق در بخش خانگی نیز هستیم. در چنین شرایطی فعالان صنعت ساختمان می‌توانند به سمتی بروند که در میزان مصرف انرژی در بخش خانگی کاهش ایجاد شود و درواقع صنایع ساختمانی برای کاهش مصرف برق به کمک کشور بیایند.

استقبال کمیسیون عمران از مشورت فعالان بخش خصوصی

علیرضا نثاری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در همایش «چشم‌‌‌انداز صنعت ساختمان» اظهار کرد: ناترازی انرژی یکی از بزرگ‌ترین چالش‌‌‌هایی است که کشور را با مشکلات جدی در حوزه صنعت و اقتصاد روبه‌رو کرده است. کمبود در تامین انرژی کشور از سیاستگذاری غلط در طول سالیان گذشته نشات گرفته است. از چند روز قبل مجددا خاموشی و محدودیت در تامین برق کشور،  آغاز شده است.  باید اقرار کنیم که خاموشی در این دوره زمانی از سال،  در کشور بی‌‌‌سابقه است. بنابراین نیازمند بازنگری جدی در سیاست‌‌‌های تولید و مصرف انرژی در سطح کشور هستیم.

این نماینده مجلس شورای اسلامی گفت: بخش بزرگی از چالش‌‌‌های تامین برق کشور،  به عدم‌مدیریت در حوزه تولید و مصرف بازمی‌‌‌گردد. وی با اشاره به آمار ۶ میلیون مستاجر در کشور گفت: این آمار قابل تامل است اما لزوما به منزله نیاز به ساخت ۶ میلیون واحد مسکونی برای تامین نیاز کشور نیست. نثاری گفت: روند سیاستگذاری در حوزه‌‌‌های مختلف صنعتی و اقتصادی ازجمله در بخش ساخت‌‌‌وساز به‌‌‌گونه‌‌‌ای بوده که مردم،  حاکمیت،  صنایع و سایر ذی‌نفعان این بخش،  هیچ‌‌‌کدام رضایت ندارند. این نماینده مجلس ضمن انتقاد به روند برنامه‌‌‌ریزی در کشور گفت: عموما برنامه‌‌‌هایی در کشور ما طرح و نوشته می‌‌‌شوند که تنها ۳۰ تا ۴۰‌درصد آنها،  قابلیت اجرا دارد. برای رفع این مشکل نیازمند رصد دقیق میزان تحقق برنامه‌‌‌های پیشین هستیم. برنامه‌‌‌های آتی نیز باید براساس ‌درصد تحقق استراتژی‌‌‌های توسعه‌‌‌ای قبلی تدوین و ابلاغ شود.

نثاری با اشاره به قانون جهش تولید مسکن و الزام به ساخت سالانه یک میلیون مسکن در چهار سال نخست اجرای این قانون برای متقاضیان این بخش اظهار کرد: این قانون با توجه به نیاز قابل‌توجه مردم به مسکن مصوب شد. اما در حال حاضر اجرای این قانون با اماواگرهای بسیاری همراه است؛ ازجمله آنکه این یک میلیون واحد مسکونی،  کجا باید ساخته شود؟ در همین‌‌‌حال تعیین متقاضیان واقعی برای دریافت این واحدهای مسکونی نیز جای شبهه دارد. وی گفت: نمایندگان مجلس شورای اسلامی همواره از فعالان بخش خصوصی به‌‌‌ویژه فعالان حوزه مسکن،  حمایت کامل کرده‌‌‌اند. درب کمیسیون عمران مجلس به روی فعالان بخش خصوصی باز است. ما حمایت از بخش خصوصی به‌‌‌ویژه فعالان حوزه مسکن را وظیفه خود می‌‌‌دانیم. خوشبختانه باید اقرار کنیم که عملکرد دولت در حوزه ساخت‌‌‌وساز نیز محدود به برنامه‌‌‌محوری و نظارت است.

این نماینده مجلس با اشاره به برنامه هفتم توسعه و بهره‌‌‌مندی از ظرفیت‌‌‌های بخش خصوصی در این سند گفت: در برنامه هفتم توسعه استفاده از ظرفیت بخش خصوصی مورد توجه قرار گرفته است. برهمین اساس نیز انتظار می‌‌‌رود بخش خصوصی سناریوی ورود خود به حوزه بازسازی و نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده کشور را مطرح کند. البته این برنامه باید قابلیت اجرا داشته باشد و به برنامه‌‌‌ای روی کاغذ محدود نشود. دولت نیز با توجه به بضاعت بخش خصوصی،  در این حوزه کمک خواهد کرد. ما نمایندگان مجلس کنار شما هستیم. وی ضمن انتقاد از بی‌‌‌بهرگی صنعت ساخت‌‌‌وساز کشور از فرآیند صنعتی‌‌‌سازی افزود: فعالیت‌‌‌های ساختمانی در کشور ما همچنان با همان روش‌‌‌های سنتی ادامه دارند. صنعتی‌‌‌سازی ساخت‌‌‌وساز در کشور ما موضوعی مغفول مانده است. در حالی که انتظار می‌‌‌رود ساختمان‌‌‌سازی از مسیر سنتی به صنعتی،  تغییر جهت و ریل دهد. بدون تردید با اصلاح این فرآیند،  گامی درجهت بهره‌‌‌وری و مدیریت مصرف انرژی در کشور نیز برداشته خواهد شد.

این عضو کمیسیون عمران مجلس در ادامه با اشاره به پرداخت تسهیلات بانکی به مردم برای رونق ساخت‌‌‌وساز گفت: هفته آینده موضوع تسهیلات پرداختی از سوی بانک‌‌‌ها به مردم برای خرید مسکن،  بررسی می‌‌‌شود. البته بخشی از عقب‌‌‌ماندگی در این حوزه را باید به ناترازی حساب بانک‌‌‌ها یا در نگاهی کلان‌‌‌تر شرایط نامساعد اقتصادی کشور نسبت داد. ما خواستار ارائه تسهیلات بدون ضابطه ازسوی بانک به مردم نیستیم. این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی گفت: بخش خصوصی به‌‌‌عنوان پیشران اقتصادی باید متناسب با نیاز مردم در حوزه ساخت مسکن،  مشارکت کند. در این میان ایجاد صدایی واحد و همسو در میان فعالان بخش خصوصی ضروری است. در همین‌‌‌حال انتظار می‌‌‌رود قوانین حاکم بر این بخش نیز درصورت نیاز اصلاح شوند. بدون تردید در این مسیر نمایندگان دولت و مجلس از نظرات یک‌‌‌صدای بخش خصوصی حمایت خواهند کرد.

خرید مسکن از استطاعت قشر متوسط خارج شد

فردین یزدانی با اشاره به این مساله که در بازار زمین ‌سازوکار بازار شکست خورده است، گفت: دولت باید در بحث زمین که با مساله شکست بازار روبه‌رو هستیم، وارد عمل شود. در این زمینه دخالت دولت نباید به کسب درآمد از فروش زمین محدود شود. زمین دارایی است که رانت به آن تعلق می‌گیرد و همین امر می‌تواند محدودیت‌هایی را بر مساله قانون‌گذاری و همچنین اجرای آن تحمیل کند. همین امر سبب شده تا نیازمند آن باشیم که داده‌‌‌های اطلاعاتی قوی در این زمینه جمع‌آوری کنیم. بازار زمین به شدت نیازمند افزایش شفافیت است. در این زمینه نیز دولت کاری تاکنون انجام نداده است، از طرفی در بحث واگذاری ارزان‌قیمت زمین نیز کاری صورت نگرفته و این امر غیر‌ممکن به نظر می‌‌‌رسد. در کل سیاستگذاری‌‌‌هایی که در حوزه زمین از سوی دولت انجام می‌شود باید دارای بیشترین شفافیت و کمترین انحراف از اهداف مطرح‌شده در برنامه‌‌‌های تدوینی باشد. از این رو دخالت دولت در مواردی معقول به نظر می‌رسد که بدون حضور دولت شاهد شکست بازار باشیم.

او در تشریح منظور خود گفت: برای مثال هم‌اکنون اقشار کم‌درآمد یا با درآمد متوسط در شرایط فعلی امکان تامین مسکن موردنیاز خود را ندارند. بنابراین دولت در چنین شرایطی باید مداخله کند. دولت در این وضعیت لازم است تا از موضع حاکمیت وارد بازار شود نه به منظور کسب سود و فعالیت‌‌‌های درآمدزایی. این مساله شامل شهرداری‌‌‌ها و شرکت‌های دولتی و خصولتی نیز می‌شود. آنچه از دهه ۸۰ به بعد رخ داد این بود که شرکت‌های دولتی با پا گذاشتن به این عرصه در عمل به سبب آنکه حمایت نهادهای حاکمیتی و مجری را داشته باشند به دنبال کسب درآمد رفته‌‌‌اند و همین مساله شرایط بازار مسکن را وخیم‌‌‌تر از گذشته کرد. بنابراین منطق برنامه‌نویسی در این بخش باید به نحوی باشد که جلوی فعالیت‌‌‌های درآمدزا از سوی شرکت‌های دولتی یا هر سازمان شرکت را که نقش حاکمیتی دارد بگیرد و با در نظر گرفتن تمهیدات مناسب فعالیت بخش خصوصی موانع آنها را از پیش رو بردارد.

او با بیان اینکه بررسی برنامه‌‌‌های توسعه ادوار اخیر حکایت از این امر دارد که از برنامه اول تا برنامه چهارم رویکرد به مراتب معقول‌‌‌تری را شاهد بوده‌‌‌ایم افزود از برنامه چهارم به بعد رویکرد حاکمیتی به رویکرد درآمدزا و پروژه‌محور بدل شد. از آن زمان تاکنون شاهد ارائه طرح‌هایی نظیر مسکن مهر، طرح مسکن ملی و نهضت ملی مسکن بودیم که تمامی اینها بسته به اینکه دولت در چه حدی منابع مالی داشتند توانسته‌‌‌اند به پیش بروند. برای مثال مسکن مهر که در دوره وفور منابع ارزی روی داد با تمامی ناکارآمدی‌‌‌ها عملکرد بهتری نسبت به طرح ملی مسکن داشت. در این میان بدترین عملکرد نیز به طرح نهضت ملی مسکن اختصاص دارد.

رسمیت‌‌‌بخشی به جایگاه توسعه‌‌‌گرها در صنعت ساختمان

پژمان جوزی رئیس انجمن صنعت ساختمان با اشاره به اینکه در هیچ اقتصادی در دنیا هیچ بخشی به اندازه بخش خصوصی عمل‌گرا و پیگیر توسعه نیست گفت: آنچه بخش خصوصی برای توسعه فعالیت‌‌‌های خود و تحقق رشد اقتصادی در این زمینه به آن نیاز دارد به دو خواسته خلاصه می‌شود. این دو خواسته چیزی نیست جز تسهیلگری دولت و اصلاح قوانین. بنابراین ما برای نیل به این دو هدف نیازمند آنیم که با سه بخش شامل شهرداری تهران، وزارت راه و شهرسازی و کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به منظور تسهیل شرایط، بهبود راهکارها و پیگیری مستمر کارگروه‌‌‌های مشترکی ایجاد کنیم. فعال بخش خصوصی اگر زمینه مناسبی برای فعالیت داشته باشد هیچ‌گاه عرصه را خالی نمی‌‌‌کند و به فعالیت خود ادامه می‌دهد.

آنچه در شرایط کنونی سبب شده شاهد پاسخگویی مناسب به نیازهای این بخش نباشیم به رسمیت شناخته نشدن توسعه‌‌‌گر در قوانین حوزه مسکن و ساختمان است. در حال حاضر آنچه ما شاهد آن هستیم دولت برای نیل به اهداف خود رابطه‌‌‌ای مستقیم با پیمانکارها دارد و این بدترین الگویی است که برای این بخش از اقتصاد ایران می‌‌‌شد در نظر گرفت. توسعه‌‌‌گر در فعالیت خود خلق ساخت و نگهداری ساختمان را به عهده می‌گیرد. دلیل این امر این است که برای توسعه‌‌‌گرها برندی که خلق کرده‌‌‌اند و هویت شرکت از اهمیت ویژه‌‌‌ای برخوردار است. فضای کاری دولوپرها ایجاب می‌کند که با چندین و چند پیمانکار در ارتباط باشند. این در حالی است که در حال حاضر دولت خود این نقش را به عهده گرفته و با هزاران پیمانکار به طور مستقیم در ارتباط است. برای همین است که ما به عنوان بخش خصوصی در مسائلی که مطرح می‌‌‌کنیم به دنبال تسهیلگری و اصلاح قانون هستیم.