توپ گرانی مسکن در زمین بانک‌ها

در حال‌ حاضر مسکن متقاضی سرمایه‌ای دارد؛ یعنی کسانی که نیاز به مسکن ندارند اما برای حفظ سرمایه خود مسکن می‌خرند. بانک‌ها مصداق بارز این نوع سرمایه‌گذاری هستند که به بنگاه‌داری روی آوردند. اگر قیمت مسکن کاهش پیدا کند، این تقاضا از بین می‌رود.
شرایط تعیین قیمت مسکن بسیار متنوع هستند و تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار می‌گیرند. عواملی از قبیل موقعیت ملک، اندازه، ویژگی‌های فیزیکی، زیرساخت‌های اطراف (مانند مراکز خدماتی، مراکز خرید و موارد مشابه)، و شرایط بازار مسکن از جمله عوامل موثر در تعیین قیمت مسکن هستند. عوامل اقتصادی مانند نرخ فایده، تورم، و شرایط بازار نیز می‌توانند عامل تعیین قیمت‌ها باشند. تراکم جمعیت و محدود کردن ساخت‌وسازها در مرز شهرها باعث شده که با گرانی مسکن مواجه شویم؛ برای کاهش قیمت مسکن باید مرز شهرها برداشته و به مردم زمین داده شود تا مردمی‌سازی صورت بگیرد.
اکثر ما عادت کرده‌ایم داخل خانه‌های بلندمرتبه و برج زندگی کنیم. در اوج تراکم جمعیت؛ این در حالی است که خدا را شکر می‌کنیم توانسته‌ایم همین چند متر را با قیمتی گزاف بخریم. در حالی که با دیدن فیلم‌های قدیمی آنچه می‌توان متوجه شد، این است که ما در طول تاریخ در خانه‌های بزرگ و حیاط‌دار زندگی می‌کردیم، چیزی که امروزه به ندرت مشاهده می‌کنیم.
بلندمرتبه‌نشینی و زندگی در خانه‌های قوطی کبریتی سبک زندگی را تغییر داده و باعث شده تا زندگی برای مردم سخت شود. در حالی که عمودی‌سازی با فرهنگ ما سازگار نیست. مشکلاتی از قبیل ترافیک، هوای ناسالم برای همه افراد، نداشتن فضای سبز که این سبک زندگی برای افراد به وجود آورده، دلیلی شده تا مردم مجبور به زندگی در خانه‌های قوطی کبریتی باشند و احساس رفاه نکنند.
در همین رابطه سیدمصطفی رضوی، دبیر ستاد راهبری معماری و شهرسازی حوزه علمیه گفت: خانه باید بزرگ و حیاط‌دار باشد. در روایات ما مخصوصا باب وسعت المسکن اصول کافی روایات متعدد از پیامبر (ص)، حضرت علی (ع) و امام کاظم (ع) است که خانه مطلوب، خانه‌ای است که دارای حیاط وسیع باشد؛ یعنی ساخت افقی.

حبس زمین، مشکل اصلی گرانی مسکن
تراکم جمعیت در شهرها فقط باعث آلودگی هوا یا ترافیک نمی‌شود، بلکه مشکلات بزرگتری مانند گرانی مسکن را هم به دنبال دارد. قیمت مسکن به حدی افزایش پیدا کرده است که شما کسی را نمی‌بینید دغدغه تهیه خانه را نداشته باشد. اگر مشکلاتی که این نوع ساخت‌وساز برای روحیات خانواده‌ها به وجود آورده است، را در نظر بگیریم، دغدغه‌های مردم سر به فلک می‌کشد.
رضوی، مشکل اصلی گرانی مسکن را حبس زمین می‌داند و توضیح می‌دهد: اگر عرضه زمین به اندازه کافی باشد قیمت زمین شکسته می‌شود. حبس زمین به قوانین ما کمک می‌کند مثل شهرداری، تراکم فروشی. قوانین متضاد است، شهرداری‌ها سودشان در تراکم‌فروشی است و اینکه زمین کم باشد و تراکم بفروشند. اگر زمین زیاد شد، شهرداری پولی ندارد برای اینکه بتواند مشکلات خودش را حل کند؛ یعنی سیستم‌های کشورمان به نحوی است که مانع جدی برای تحویل زمین است.

تامین خدمات روبنایی، یک وظیفه حاکمیتی
براساس این گزارش، یکی از مشکلاتی که در بخش ساخت مسکن مطرح می‌کنند بحث تامین خدمات روبنایی است.
رضوی معتقد است تامین خدمات روبنایی یک وظیفه حاکمیتی است و دولت برای آپارتمان هم باید مدرسه، بیمارستان و خدمات آماده کند و فرقی ندارد و مشترک است.
وی درباره مشکلات دیگر و راه‌حل‌های آنها می‌گوید: یک مشکل بحث زیرساخت و هزینه‌اش است که دولت می‌تواند تدبیر کند. من در نهاد ریاست جمهوری پیشنهاد دادم، مالیات بر عوائد مسکن که از سال ۸۳ تاکنون در مجلس مانده و متأسفانه تصویب هم نشده است؛ اجرایی شود. مثلا اگر یک خانواده‌ای ۴ فرزند دارد، به تعداد افراد خانه‌ حق دارد مسکن داشته باشی و مالیاتی از او اخذ نشود؛ اما اگر تعداد واحدهای مسکونی وی از ۴ واحد بیشتر شد، یک مالیات مؤثر مثلا ۶۰درصد از او دریافت شود. فرض بفرمائید، کسی که ۵ واحد مسکن دارد به ازای خانه پنجمش باید ۶۰درصد مالیات دهد.
شاخص دسترسی به مسکن، ۱۰۹ سال
اگر بگوییم مسکن برای مردم به رؤیا تبدیل شده است، بیراه نیست.
دبیر ستاد راهبری معماری و شهرسازی حوزه علمیه در این باره آمار ناراحت‌کننده‌ای را بیان می‌کند: به خاطر سوداگری در زمین و مسکن است که مردم گرفتار اجاره خانه می‌شوند. اکنون شاخص دسترسی به مسکن ۱۰۷ یا ۱۰۹ سال شده است؛ چه کسی می‌تواند ۱۰۹ سال زنده باشد، تازه اگر زنده ماند نمی‌تواند مسکن تهیه کند؛ یعنی با آن همه گرانی‌ها و مشکلات بعدی که زمینه می‌شود، تقریباً یک امر محال است. اگر زمین آزاد شد و مردم خودشان توانستند با مشارکت بسازند، این کار را آسان می‌کند. برای اینکه هزینه ساخت خانه پایین بیاید، موانع را باید برطرف کرد.

خانه‌های قوطی کبریتی، با وجود وسعت زمین
رضوی ادامه می‌دهد: نسل دارد از بین می‌رود، این خیلی مهمتر از این است بگویند مشکل ما زیرساخت است، پس زیرساخت را حل کنید. آیت‌اله اراکی می‌گوید این خیانت است، مسئولانی که با خیال راحت مردم را با پول بیت‌المال در آپارتمان فرستادند. باید بفهمند که خیانت است و مشکلات را حل کنند. ما وقتی موشک هایپرسونیک می‌سازیم، یعنی مشکل مسکن را نمی‌توانیم حل کنیم؟ قطعاً می‌توانیم، لذا اینها فکر نمی‌کنند مشکل است، می‌گویند هزینه‌اش را نداریم و سریع صورت مسئله را پاک می‌کنند.

تاثیر مردمی‌سازی در کاهش قیمت مسکن
برخی کارشناسان براین باورند که برای کاهش قیمت مسکن، باید مرز شهرها برداشته و به مردم زمین داده شود تا مردمی‌سازی صورت بگیرد. در اطراف شهرها زمین‌های خالی بسیاری است که به راحتی می‌توان ساخت‌وساز انجام داد. زمین‌هایی که مردم می‌توانند مثل گذشته خانه‌های حیاط‌دار بسازند. جدای از زمین‌های اطراف شهر، می‌توان زمین‌های داخل شهر را هم نام برد.
درحال‌حاضر مسکن متقاضی سرمایه‌ای دارد؛ یعنی کسانی که نیاز به مسکن ندارند، اما برای حفظ سرمایه می‌خرند. بانک‌ها مصداق بارز این نوع سرمایه‌گذاری هستند که به بنگاه‌داری روی آوردند. اگر قیمت مسکن کاهش پیدا کند، این تقاضا از بین می‌رود. باید اقدامی صورت بگیرد که زمین‌های خالی دستگاه‌های دولتی برای ساخت‌وساز استفاده شود.
بند «ب» ماده ۱۰ قانون بانکداری به حدود عملیات بانک‌ها می‌پردازد: «خرید اموال غیرمنقول زائد بر احتیاجات بانک مگر آنکه برای وصول طلب از مشتریان به تملک بانک درآمده باشد که در این صورت باید در ظرف دو سال به فروش برساند مبلغی که بابت اموال غیرمنقول مورد احتیاج بانک پرداخت می‌شود. در هرحال نباید از ثلث سرمایه و اندوخته‌های قانونی تجاوز کند.» براساس این ماده بانک‌ها حق بنگاه‌داری ندارند. در شرایط خاصی بانک‌ها می‌توانند اموال غیرمنقول داشته باشند که باید طی دو سال به فروش آن اقدام کنند؛ اما اکنون می‌بینیم که بانک‌ها کار غیرقانونی انجام می‌دهند و کسی جلودار آنان نیست.
دبیر ستاد راهبری معماری و شهرسازی حوزه علمیه درباره زمین‌های خالی که در سطح شهر وجود دارند که متعلق به سازمان‌های مختلف مخصوصاً بانک‌ها است، می‌گوید: «بانک‌ها قیمت خانه را گران کردند. اگر مجلس ما یک مجلس قوی باشد، قانونی وضع می‌کند که کسی حق نگهداری زمین نداشته باشد. یک مهلتی تعیین کنند، مثلاً فردی که صاحب زمین است، اگر ظرف ۱ الی ۲ سال مسکن نساخت، باید مالیات بدهد، می‌شود قوانینی گذاشت که مانع از احتکار شود.»
درنهایت باید گفت؛ توسعه افقی شهرها، روند ساخت‌وساز را سریع‌تر می‌کند. همچنین به علت تک‌مالکی بودن، مشکلات ساخت را بسیار کاهش می‌دهد. درحال‌حاضر ما با گرانی روزافزون هزینه‌های ساخت مسکن مواجه هستیم، پس هرچه سرعت ساخت‌وساز بالا رود، هزینه‌های ساخت کمتر درگیر تورم خواهد بود.