خواب برنامه هفتم برای خانه‌اولی‌ها

رویای دوم «مسکن میلیونی» در قالب ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در فاصله ۱۴۰۳ تا ۱۴۰۷، تعریف شد. در آخرین نسخه لایحه برنامه ۵ ساله هفتم توسعه که هم‌‌‌اکنون در انتظار بررسی در صحن علنی مجلس قرار دارد، تکلیف قانونی از بابت ساخت سالانه مسکن در کشور در قالب طرح‌‌‌های حمایتی و همچنین تیراژ نوسازی مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده مشخص شده است. آخرین نسخه این لایحه که از سوی کمیسیون تلفیق لایحه برنامه هفتم توسعه جمهوری اسلامی ایران، مصوب و قرار است به زودی در صحن مجلس بررسی شود، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در افق ۵ سال پیش‌‌‌رو را تکلیف کرده است؛ از این تعداد، ساخت سالانه ۱۰۰‌هزار مسکن در بافت فرسوده و تامین سالانه ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی حمایتی متناسب با نیاز کم‌‌‌درآمدها (عمدتا دهک‌‌‌های یک تا چهار)، در برنامه سیاستگذار مسکن قرار داده شده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد تعریف ساخت یک میلیون مسکن در سال تا ۱۴۰۷ در واقع رویای دوم برای تامین مسکن میلیونی در کشور بعد از رویای اول ساخت یک میلیون مسکن در سال است که از سال ۱۴۰۰ در دستور کار دولت سیزدهم قرار گرفت. ضمن آنکه تعریف ساخت ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده و ساخت ۳۰۰‌هزار واحدی برای کم‌‌‌درآمدها را نیز می‌توان به دو خواب برنامه هفتم برای بازار مسکن تعبیر کرد.

سنگ بزرگ برای رکود مسکن

بررسی‌‌‌ها با استناد به آنچه در سال‌های اجرای برنامه ششم توسعه در بازار مسکن به اجرا درآمد از یکسو و عملکرد دولت در مسکن حمایتی از سوی دیگر، نشان‌دهنده آن است که آنچه به عنوان برنامه ۵ سال پیش‌‌‌رو در بخش مسکن طراحی شده است، مانند سنگی بزرگ برای هدف قرار دادن رکود مسکن است. رکودی که دست‌‌‌کم طی ۵ سال اخیر، منجر به ثبت تیراژ ساختمانی زیر کف بحرانی نیاز سالانه ساخت واحدهای مسکونی شده است.

برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی تا افق ۱۴۰۷ را از این جهت می‌توان به یک رویا تشبیه کرد که تجربه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال از سال ۱۴۰۰، آن طور که در تعهد دولت سیزدهم قرار دارد نشان می‌دهد در دو سال اول، عملا، تنها ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی از نظر شروع عملیات ساخت، در پروسه عملیات ساختمانی قرار گرفته است. از نظر افتتاح هم تاکنون تنها حدود ۱۰۰‌هزار واحد افتتاح شده است. در حالی که عملا سال ۱۴۰۲، سومین سال از اجرای این طرح محسوب می‌شود و بر اساس تعهد دولت سیزدهم در پایان این دولت (۱۴۰۴) مجموعا باید ۴ میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته و تحویل متقاضیان شود.

از سوی دیگر، در حالی رویای ساخت سالانه یک میلیون مسکن در آخرین نسخه لایحه برنامه هفتم توسعه مصوب کمیسیون تلفیق مجلس، تکلیف شده است که در کل ۵ سال دوره زمانی اجرای برنامه ششم توسعه، میانگین ساخت مسکن در بازار، سالانه حدود ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی بوده است. در شرایطی که هنوز عوامل ایجاد رکود تاریخی در بخش مسکن پابرجاست و علائمی هم از بهبود و رفع این موانع در بازار دیده نمی‌شود، تعیین هدف ساخت یک میلیون مسکن در سال، بیشتر به رویا شباهت دارد و مشخص نیست تا چه حد تحقق‌‌‌پذیر خواهد بود. آن هم در وضعیتی که همه مزاحمان «سرمایه‌گذاران ساختمانی» ۵ سال گذشته، از تورم بالا گرفته تا نبود قدرت خرید مسکن، همچنان در بازار فعال هستند. در این شرایط، تحقق رویای «مسکن میلیونی» که پیش‌‌‌از این در برنامه ۴ ساله این دولت طراحی شده بود، بسیار کم‌‌‌احتمال به نظر می‌رسد مگر آنکه، شرایط اقتصادی به سمت بهبود تغییر کند.

دو برابر شدن آمار نوسازی؛ چگونه؟

در حالی در این مصوبه، ساخت سالانه ۱۰۰‌هزار مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده تعیین شده است که پیش‌تر نیز این تیراژ ساختمانی به عنوان هدف نوسازی در محدوده‌‌‌های فرسوده شهری، تکلیف شده بود. اما در هیچ سالی این هدف محقق نشد.

برآوردها با استناد به آمار نوسازی مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده شهری نشان می‌دهد در کل ۵ سال گذشته، به طور متوسط در هر سال حدود ۵۰‌هزار واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده نوسازی شده است. این میزان عملا معادل نصف تکلیفی است که چه در قوانین قبلی و چه در آخرین نسخه لایحه برنامه هفتم توسعه، برای ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده تعیین شده است.

از سوی دیگر این تکلیف در حالی تعیین شده است که اخیرا بافت‌‌‌های فرسوده با یک تبعیض مخرب بانکی روبه‌رو شده‌‌‌اند. بانک مرکزی در روزهای گذشته با ابلاغ بخشنامه‌‌‌ای به شبکه بانکی اعلام کرد ارزان‌‌‌ترین و کم‌‌‌بهره‌‌‌ترین وام ساخت مسکن، فقط مشمول ساخت‌وساز روی اراضی دولتی خواهد شد و ساخت‌وسازهای انفرادی و مشارکتی که روی اراضی دولتی نباشد عملا مشمول دریافت این وام نخواهند شد.

تفسیر این بخشنامه آن است که عملا بافت‌‌‌های فرسوده که در همه سال‌های گذشته شامل ارزان‌‌‌ترین و بالاترین سقف‌‌‌های تسهیلاتی ساخت مسکن به‌خصوص در سال‌های اجرای طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی نظیر مسکن مهر می‌‌‌شدند، ‌‌‌ از این وام‌‌‌، محروم شدند.

در چنین شرایطی که هم عوامل رکودزا در بازار مسکن کماکان پابرجاست، هم عملکرد سال‌های قبل در حوزه نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده نشان‌دهنده ساخت سالانه متوسط ۵۰‌هزار واحد مسکونی در محدوده‌‌‌های هدف نوسازی شهری در ۵ سال اخیر است و هم به تازگی این بافت‌‌‌ها، مالکان و سازنده‌‌‌های مسکن در آن از وام ارزا‌‌‌ن‌تر با سقف بالاتر وام بانکی محروم شده‌‌‌اند، چگونه هدف ساخت سالانه ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی در سال محقق خواهد شد؟

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، بانک مرکزی در حالی جلوی پرداخت «وام ویژه ساخت مسکن به سازندگان در بافت فرسوده» را گرفته است که همین مساله، به معنای چشم‌‌‌انداز «رکود شدیدتر از ۵سال گذشته در حوزه نوسازی بافت فرسوده» برای سال‌های آینده است.

تحقق یک‌پنجم برنامه مسکن حمایتی

در ارتباط با مسکن حمایتی نیز، به نظر می‌رسد تکلیف تعیین شده در آخرین نسخه لایحه برنامه هفتم توسعه، بیشتر به یک خواب شبیه است که باید دید آیا محقق می‌شود یا خیر؟

در حالی ساخت سالانه ۳۰۰‌هزار واحد مسکن حمایتی برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد در این لایحه تعریف شده است که در قانون برنامه ششم توسعه نیز، ساخت ۳۵۰‌هزار واحد مسکن حمایتی در سال برای سیاستگذار مسکن تکلیف شده بود.

با این حال عملکردها نشان می‌دهد عملا در هر سال حدود ۷۴‌هزار مسکن حمایتی ساخته شد. یعنی حدود یک‌پنجم برنامه تعریف شده در این زمینه. بررسی‌‌‌ها حاکی است، برای برنامه هفتم هم در صورت عدم تغییر شرایط، تحقق این گزینه، بعید است. مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس اردیبهشت ماه امسال در گزارشی که با عنوان «عملکرد احکام قانون برنامه ۵ ساله ششم توسعه در تامین مسکن کم‌‌‌درآمدها» منتشر کرد و «دنیای‌اقتصاد» نیز در همان زمان با استناد به اطلاعات آن، یک گزارش تفصیلی در این زمینه منتشر کرد، این آمار را اعلام کرده بود.در این گزارش، بازوی پژوهشی مجلس تحلیل کرده بود که مدل‌‌‌های اجرا شده در طرح‌‌‌های دولتی تامین مسکن جوابگوی نیاز بازار و متقاضیان نخواهد بود. در واقع دولت نباید به جای بخش خصوصی وارد پروسه ساخت مسکن شود؛ چرا که اساسا قادر به ساخت مسکن نیست و چون قادر به ساخت نیست عملا گران‌‌‌سازی می‌کند و باعث افزایش پایه پولی، رشد نقدینگی و تورم می‌شود و همین تورم و رشد نقدینگی خود به زیان بازار و متقاضیان مسکن تمام می‌شود. در واقع در این گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نسبت به آثار و تبعات مداخله مستقیم دولت در امر مسکن‌‌‌سازی به جای تسهیل شرایط ساخت و عرضه مسکن برای سازنده‌‌‌های بخش خصوصی به سیاستگذار هشدار داده بود.

مجموعه آنچه در این گزارش به آن اشاره شد نشان می‌دهد نقشه صعود تولید مسکن که در آخرین نسخه لایحه برنامه هفتم توسعه تکلیف شده است عملا فاقد موتور پرواز است.

پشت‌‌‌ صحنه «محرومیت بانکی» بافت فرسوده

آخرین نسخه لایحه برنامه هفتم توسعه در حالی حاوی تکلیف نوسازی ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده است که اخیرا ساخت مسکن در محدوده‌‌‌های هدف نوسازی با محرومیت جدیدی از سوی شبکه بانکی روبه‌رو شد. بانک مرکزی در روزهای اخیر، در بخشنامه‌‌‌ای اعلام کرد که ارزان‌‌‌ترین و بالاترین سقف وام ساخت مسکن یعنی وام ۵۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۱۸ درصد، تنها شامل خانه‌‌‌سازی‌‌‌ روی اراضی دولتی می‌شود؛ یعنی در شرایطی که تکلیف ساخت ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی از ساخت یک میلیون مسکن در سال مربوط به نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده و ساخت مسکن در این محدوده‌‌‌هاست، عملا بافت‌‌‌های فرسوده از این تسهیلات محروم شده‌‌‌اند. اما سوال مهم این است که علت این محرومیت بانکی چیست؟

حجت‌‌‌اله میرزایی، صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن، در تشریح دلایل تصمیم اخیر سیاستگذار پولی برای کنار گذاشتن بافت‌‌‌های فرسوده از جریان پرداخت ارزان‌‌‌ترین و بالاترین سقف وام خانه‌‌‌سازی، به بن‌‌‌بست مالی در خانه‌‌‌سازی دولتی اشاره کرد. وی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد گفت: آنچه به عنوان اصلی‌‌‌ترین دلیل ابلاغ بخشنامه اخیر بانک مرکزی، در خصوص اختصاص وام ۵۵۰ میلیون تومانی ساخت مسکن با نرخ سود ۱۸درصد، تنها به خانه‌‌‌سازی‌‌‌ روی اراضی دولتی می‌توان عنوان کرد به تلاش دولت و شبکه بانکی برای رفع بن‌‌‌بست مالی در حوزه تامین مالی پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی دولتی، در قالب نهضت ملی مسکن از مسیر تسهیلات بانکی مربوط می‌شود. در واقع به نظر می‌رسد اصلی‌‌‌ترین علت این تصمیم به اولویت‌بندی تامین مالی روش‌‌‌های مختلف ساخت در خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی در شرایط فعلی مربوط می‌شود که به دلیل محدودیت منابع مالی بانک‌‌‌ها با معضل پرداخت وام مواجه هستند و از سوی دیگر دولت نیز تعهد ساخت یک میلیون مسکن در سال را برای خود ایجاد کرده و پروژه‌‌‌هایی نیز روی اراضی دولتی با این عنوان تعریف شده است.

وی خاطرنشان کرد: در واقع می‌توان گفت در چنین شرایطی که به دلیل محدودیت منابع مالی عملا عمده بانک‌‌‌ها تمایل و مشارکتی در پرداخت وام به خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی نداشته‌‌‌اند، بافت‌‌‌های فرسوده که از سوی سازنده‌‌‌های غیردولتی، مالکان خانه‌‌‌های فرسوده و سازنده‌‌‌های بخش خصوصی مورد نوسازی قرار می‌‌‌گیرند اولویت دولت و شبکه بانکی برای تامین مالی نیست و تمام تلاش‌‌‌ها بر این است که پروژه‌‌‌های دولتی تعریف شده از بن‌‌‌بست تامین مالی خارج شود.میرزایی از سوی دیگر وضعیت منابع مالی بانک‌‌‌ها برای پرداخت تسهیلات را حتی برای این گروه از خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی یعنی ساخت مسکن روی اراضی دولتی نیز کافی ندانسته و به دنیای اقتصاد اعلام کرد: شرایط بانک‌‌‌ها چه از نظر منابع و چه از نظر سطح مشارکت در نهضت ملی مسکن، خود گویای این مطلب است که حتی برای پرداخت تسهیلات به خانه‌‌‌سازی‌‌‌های روی اراضی دولتی نیز محدودیت وجود دارد و شواهد نشان می‌‌‌دهد حتی در این بخش نیز تکالیف تعیین شده محقق نشده است؛ کما اینکه آمار عملکرد بانک‌‌‌ها در سومین سال اجرای این طرح چهارساله حاکی از آن است که ۱۱ بانک تاکنون هیچ مشارکتی در این طرح نداشته‌‌‌اند. از سوی دیگر، شواهد نشان می‌‌‌دهد اساسا نه توان بازپرداخت این وام و نه حتی متقاضی موثر برای این وام‌‌‌ها نیز وجود ندارد.

یعنی در حالی که به طور متوسط هر متقاضی با قیمت امروز باید در نهایت، دست‌‌‌کم ۴۰۰ میلیون تومان آورده برای خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی واریز کند به طور میانگین هر متقاضی تاکنون حدود ۶۰ میلیون تومان واریز کرده است و مشخص نیست تکالیف مربوط به واریز سهم آورده متقاضی نیز در موعد مقرر محقق شود. مجموعه این شرایط نشان می‌‌‌دهد عملا حتی تامین مالی از مسیر تسهیلات بانکی برای این بخش از پروژه‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی(ساخت‌وساز روی اراضی دولتی) با اما و اگر روبه‌رو باشد و عملا محقق نشود. ضمن آنکه در طول زمان به دلیل افزایش هزینه‌‌‌های ساخت باز هم احتمال ریزش متقاضیان موثر به دلیل ناتوانی از پرداخت سهم آورده متقاضی بسیار زیاد خواهد بود. این اقتصاددان تاکید کرد: از این رو بهتر است دولت در وهله اول تمرکز خود را به حمایت مالی از ساخت خانه‌‌‌های کوچک‌‌‌متراژ(تا۶۰ مترمربع) در درون شهرها اعم از بافت‌‌‌فرسوده و غیرفرسوده اختصاص دهد و ضمن ساده‌‌‌سازی برخی قوانین شهرسازی مانند تعدیل شرایط الزام به تامین پارکینگ و برخی ضوابط سخت‌‌‌گیرانه دیگر مانند ضوابط نما، کوتاه کردن زمان صدور پروانه ساختمانی و…، سیاست‌‌‌های موثرتری برای تامین مسکن اعمال کند. همچنین لازم است وام‌‌‌های با بهره حمایتی به این ساخت‌وسازها با مدت زمانی طولانی‌‌‌تر برای بازپرداخت اختصاص یابد. چرا که تجربه وضعیت وام‌‌‌دهی در بافت‌‌‌های فرسوده نشان می‌‌‌دهد به دلیل کوتاه بودن دوره‌‌‌های بازپرداخت و سایر محدودیت‌‌‌های شهرسازی در حوزه نوسازی مسکن در این بافت‌‌‌ها عملا علاوه بر معضل تامین مالی، فرآیند نوسازی با مسائل دیگری نیز روبه روست که لازم است همه این مسائل برطرف شود.

منبع : دنیای اقتصاد