عملکرد انفعالی در بازار مسکن

سال‌‌‌‌هاست خرداد ماه به فصل نقل و انتقالات مسکن، شهره شده و چند سالی است که حتی اسم این ماه و جابه‌‌‌‌جایی‌‌‌‌های آن موجبات افزایش قیمت مسکن را رقم می‌‌‌‌زند. اگرچه خوشبختانه فعلا از سونامی قیمت‌‌‌‌ها خبری نیست، ولی از نرخ دستوری دولت‌‌‌‌ها هم در این خصوص نمی‌‌‌‌توان غافل شد. از سوی دیگر به زعم برخی کارشناسان، میزان عرضه مسکن پاشنه‌‌‌‌آشیل افزایش قیمت این سرپناه است.
اخیرا دولت بنای افزایش تولید را با چینی‌‌‌‌ها بسته؛ چینی‌ها همان‌هایی هستند که در دوران کرونا یک بیمارستان هزار تختخوابی را یک ماهه ساختند. رئیس شهید دولت سیزدهم بعد از قرارداد ۲۵ ساله با این کشور ساختمان‌‌‌‌سازی این دوست شرقی را مورد توجه قرار داد و برای حل بخشی از مشکل مسکن به آنها روی آورد. ولی آیا آنها مسکن‌‌‌‌های پیش‌‌‌‌ساخته خواهند آورد و یا با انتقال تکنولوژی زیرساخت‌‌‌‌های این مهم را فراهم خواهند کرد؟
بیت‌اله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن معتفد است به دلیل شرایط حاکم بر اقتصاد تورم اجاره از تورم عمومی کشور پیشی خواهد گرفت. مشروح گفت‌‌‌‌وگوی خبرآنلاین با این کارشناس مسکن در پی می‌‌‌‌آید:

با توجه به اینکه هر سال در خرداد ماه نقل و انتقالات مسکن انجام می‌شود، تاثیر این موسم را در قیمت مسکن چگونه ارزیابی می‌کنید؟
معمولا در نرخ اجاره افزایش زیادی خواهیم داشت، مسکن در سال قبل هم در یک رکود تورمی بود و عموما در دوره رکود تورمی تورم مضاعف پیش می‌‌‌‌آید و تاثیر خود را در اجاره‌‌‌‌بها در فصل اجاره نشان می‌‌‌‌دهد. همچنین افزایش قیمت سالانه مسکن نیز در رشد سالانه اجاره در زمان تمدید تاثیرگذار است. بحث دیگر این است که وقتی افراد توان خرید مسکن ندارند، به سمت بازار اجاره هجوم می‌‌‌‌برند، آنهایی که برای خرید خانه برنامه‌‌‌‌ریزی کرده بودند، عمدتا به سمت رهن و اجاره می‌‌‌‌روند و این خود نیز در افزایش نرخ اجاره بی‌‌‌‌تاثیر نیست. طبیعتا وقتی این اتفاقات می‌‌‌‌افتد و اجاره‌‌‌‌بها بالا می‌‌‌‌رود، ما یک کوچ معکوس منفی خواهیم داشت که آن حرکت یه سمت حاشیه شهرها است و حاشیه شهرها مملو از جمعیت می‌‌‌‌شود.

در حقیقت بالا رفتن اجاره موجب می‌‌‌‌شود که خانوارها از منطقه‌‌‌‌ای که در آن زندگی می‌‌‌‌کنند، به مناطق پایین‌تر کوچ کنند؟
بله. طبیعتا در این شرایط ما یک کوچ معکوس خواهیم داشت، هر خانوار مجبور می‌‌‌‌شود از منطقه‌‌‌‌ای که در آن زندگی می‌‌‌‌کند به مناطق پایین‌تر برود.

ساخت مسکن توسط چینی‌ها تا چه حد می‌تواند در قیمت تاثیرگذار باشد؟ داستان ساخت مسکن توسط چینی‌ها به کجا رسید، علیرغم گذشت ماه‌ها از طرح بحث ساخت مسکن توسط چینی‌ها ولی خبری از حضور آنها در بحث مسکن نمی‌بینیم.
دولت‌‌‌‌های مختلف بارها بر سر حضور خارجی‌‌‌‌ها در بازار مسکن صحبت کرده‌‌‌‌اند و ما هم گفته‌‌‌‌ایم که قوانین ما اجازه حضور خارجی‌‌‌‌ها با سرمایه خودشان را نمی‌دهد، اگر بخواهند در بخش مسکن تهاتر نفت و غیره انجام دهند، موجب افزایش تورم و بالا رفتن قیمت مسکن خواهد شد. چینی‌ها چه کار می‌‌‌‌خواستند بکنند؟ می خواستند تکنولوژی وارد کنند، اگر این کار را بکنند، در طولانی مدت خواهد بود و حداقل ۴، ۵ سال زمان خواهد برد. آنها ساختمان ۱۰، ۲۰ طبقه را در کشور خودشان ظرف چند ماه تولید می‌‌‌‌کنند، نمی‌‌‌‌توانند آن ساختمان را تولیدشده بیاورند، چون این کار غیرممکن است.

راهکار چیست؟
باید بیایند و در زیرساخت‌ها کار کنند، اگر همان تکنولوژی را وارد کنند و کارخانه‌هایی ساخته شود که مسکن در کارخانه تولید شود و بعد نصب شود، این موضوع نیازمند یک بازه زمانی حداقل چهار یا پنج ساله است و اگر در این بخش فعالیت کنند، خیلی عالی است. آن موقع می‌توان گفت مجوز تزریق مواضع غیر مسکن و بخش‌های دیگر جایز می‌شود. یعنی اگر در زیرساخت‌های مسکن از آنها استفاده شود، بهتر است تا اینکه فقط در تولید مسکن فعالیت کنند. لازم به یادآوری است که چینی‌‌‌‌ها نتوانستند در هیچ کدام از این عرصه‌‌‌‌ها وارد شوند. چون اگر آنها بخواهند تکنولوژی ساخت مسکن را به ایران وارد کنند، به طور قطع نیازمند یک حرکات وسیع دیپلماسی است و احتمال اینکه چینی‌ها زیربار این موضوع بروند، خیلی کم است.

یعنی به زعم شما چون بسترهای لازم فراهم نیست، این اتفاق نمی‌افتد؟
بله. بسترهای این امر مستلزم این است که اقتصاد کلان ما و ساختار اقتصادی ما چنین پاسخی را برای این نوع سرمایه-گذاری‌‌‌‌ها و تغییر ساختارهای تکنولوژیکی بدهد.

درنهایت شما فکر می‌‌‌‌کنید که این اتفاق بیفتد و چینی‌ها برای ساخت مسکن به ایران بیایند؟
من قبلا بارها گفته‌‌‌‌ام اینکه آنها بیایند با تهاتر نفت در بخش مسکن سرمایه‌‌‌‌گذاری کنند کار درستی نیست و اینکه تکنولوژی ایجاد زیرساخت‌‌‌‌ها را بدون این تهاتر وارد کشور کنند، یک مقدار بعید به نظر می‌‌‌‌ر‌‌‌‌سد.

نقش دولت و نرخ دستوری را در افزیش قیمت مسکن چگونه ارزیابی می‌کنید؟
دولت هیچ وقت نقشی در افزایش یا کاهش قیمت مسکن نداشته است، دولت‌‌‌‌ها عموما در بخش مسکن منفعل بوده‌اند.