مساله بازار مسکن چیست؟

غلامرضا سلامی، اقتصاددان برای پاسخ به این پرسش‌ها پیش از هر چیز این واقعیت را گوشزد می‌کند که «سوداگری» تنها به بازار مسکن ایران اختصاص ندارد و در همه کشورها و همین‌طور اغلب بازارها به نوعی جزئی از بازار شده است. از نگاه او حتی همین فعالیت‌های سوداگرانه الزاما به ضرر جریان سالم معاملات نیستند و حضور آنها حتی تا حدی می‌تواند انگیزه‌ای برای ساخت‌و‌ساز توسط گروهی از سازندگان به شمار بیاید. اما آنچه تبدیل به مساله شده این است که سوداگری در بازار مسکن کشور ما هیچ حد و مرزی ندارد. وی معتقد است صاحبان سرمایه به‌طور طبیعی جذب بازاری می‌شوند که بتواند از ارزش سرمایه آنها صیانت کند و در شرایطی که بهره بانکی در وضعیت فعلی اقتصاد ایران نصف یا حتی یک‌سوم نرخ تورم عمومی است و از طرفی بازارهایی نظیر ارز و طلا به‌دلیل تاثیرپذیری از مذاکرات سیاسی نسبتا پرنوسان به شمار می‌آیند، بازار مسکن می‌تواند به نیاز سرمایه‌گذاران در زمینه امنیت سرمایه پاسخ دهد. سلامی یادآوری می‌کند که حفظ ارزش دارایی نقدی در صورت سپرده‌گذاری بانکی با نرخ‌های مصوب سود بانکی در حال حاضر غیرممکن است و سالانه دست‌کم یک‌چهارم از ارزش نقدینگی در بازار پول کاهش پیدا می‌کند. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت بازار پول از سوی صاحبان سرمایه با استقبال روبه‌رو شود؛ ضمن اینکه بازار سهام نیز به‌دلیل مداخلات دولتی، فاقد امنیتی است که سرمایه‌گذاران انتظار دارند.

این اقتصاددان با تاکید بر اینکه با وجود تورم عمومی بیش از ۴۰درصدی از یکسو و نبود بازارهای امن برای جذب سرمایه از سوی دیگر، نمی‌توان انتظار داشت صاحبان سرمایه به تولید چه در بخش مسکن و چه در سایر بخش‌های اقتصادی رغبت نشان دهند، تاکید می‌کند: در وضعیت فعلی متغیرهای اصلی اقتصادی نظیر تورم، کمتر کسی در کشور برای سرمایه‌گذاری بلندمدت انگیزه دارد.

سلامی به نبود ثبات سیاسی و اقتصادی به عنوان دیگر عوامل فرار از سرمایه‌گذاری اشاره و خاطرنشان می‌کند: بی‌ثباتی سبب می‌شود صاحبان سرمایه به جای کارهایی که به تولید و اشتغال منجر می‌شود نظیر ساخت مسکن، صرفا به اقداماتی که در کوتاه‌مدت می‌تواند برای آنها عایدی داشته باشد یا دست‌کم ارزش سرمایه آنها را حفظ کند، روی بیاورند.

وی معتقد است تقریبا در تمام سال‌های گذشته سیاست‌هایی که در بخش مسکن وضع شده، ضد سرمایه‌گذاری بوده است و در این رابطه می‌گوید: وقتی بازارهای مولد گزینه ایده‌آلی برای سرمایه‌گذاران نیستند، طبعا سرمایه‌ها روانه بازار ارز، سکه و مسکن می‌شود. بنابراین مساله بازار مسکن فرابخشی بوده و برای حل آن باید برای وضعیت نامطلوب متغیرهایی مثل انتظارات تورمی و نااطمینانی به آینده چاره‌جویی شود.

سلامی با اشاره به نبود برنامه درست برای بازار مسکن تاکید می‌کند: دولت باید به جای تمرکز بر برنامه‌هایی نظیر ساخت مسکن در تیراژ بالا، موانع سرمایه‌گذاری را از پیش روی بخش خصوصی بردارد؛ کمااینکه تاریخ نشان داده بخش خصوصی در حوزه مسکن بسیار فعال بوده و بهره‌وری بالایی داشته است. نشانه آن نیز ساخت ده‌ها برج و مجتمع ساختمانی شاخص در کشور توسط بخش خصوصی طی چند دهه گذشته است.

این اقتصاددان معتقد است دولت باید به جای مداخله مستقیم در بازار مسکن، سیاست‌های این بخش را به نحوی بازتنظیم کند که شرایط برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تسهیل شود و از وضع قوانینی که ضد رونق است، پرهیز کند. وی با اشاره به افت آمار صدور پروانه ساختمانی در کشور، آن را نشانه‌ای از اینکه حتی سوداگران نیز دیگر اقبال چندانی به حضور در بازار ملک نشان نمی‌دهند، می‌داند و می‌گوید: بازار مسکن ماهیتی زنده دارد و باید از آن مراقبت کرد؛ اما این مراقبت باید از جنس سیاستگذاری تسهیل‌گر برای رونق ساخت‌و‌ساز در بازار مسکن باشد، نه از جنس مداخله.