مسکن تافته جدابافته است؟

نشست علمی- تخصصی مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری تحت عنوان «راهکارهای برنامه‌ای تأمین مسکن در ایران» برگزار شد. کارشناسان حاضر در این نشست، ضمن تشریح راه‌های برون‌رفت از وضعیت رکود تورمی در حوزه مسکن، تاکید کردند که ایران از نظر گرانی مسکن به نسبت درآمد خانوار، رتبه هفتم دنیا را دارد و در این راستا دولت و وزارت راه و شهرسازی برای بهبود وضعیت مسکن در کشور باید چند اقدام را در دستورکار قرار دهد.

مسکن نمی‌تواند مستقل از رشد تولید ملی باشد
به گزارش اسکان در ابتدای این نشست، فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد شهری و مسکن و مدیر مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن به‌عنوان مدیر علمی نشست، گفت: سؤال مهم این است که چرا مسکن در حال حاضر در وضعیت اسفباری قرار دارد و چرا در این بخش موفق نشده‌ایم؟
در پاسخ باید گفت؛ مسکن به عنوان یکی از بخش‌های اقتصادی به دلیل بار سرمایه‌گذاری که در تولید ناخالص ملی ایجاد می‌کند، بخش بسیار مهمی است؛ اما این موضوع، محدودیت‌هایی برای بخش مسکن ایجاد کرده و چه‌بسا برخی از دولت‌ها از بخش مسکن به صورت اشتباه به عنوان پیشران اقتصادی یاد می‌کنند و بدون توجه به متغیرهای مهم اقتصادی و اجتماعی مثل وضعیت درآمد خانوار، دست به انجام هدف‌گذاری‌هایی زده‌اند که نتایج مطلوبی را به دنبال نداشت.
وی افزود: پس از سال ۱۳۹۷ به دلیل وجود تحریم‌ها و افزایش تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن به منظور حفظ ارزش دارایی‌های مالی، به جای سرمایه‌گذاری در حوزه تولید، رشد منفی اقتصاد شدت گرفت و رکود تورمی در مسکن ایجاد شد و این موضوع درنهایت موجب شد تا وضعیت مسکن به شکل کنونی برسد.
یزدانی ادامه داد: قیمت متوسط یک واحد مسکونی در حال حاضر حدود ۴ میلیارد تومان است، درنتیجه میانگین زمان خانه‌دارشدن برای اقشار متوسط به پایین جامعه، بالای ۵۰ سال است. به این معنا که اصولاً خانواده‌ها توان خرید خانه را ندارند و تقاضا برای خرید مسکن بسیار اندک شده است.
وی در ادامه گفت: حال باید پرسید که آیا بخش مسکن می‌تواند مستقل از رشد تولید به رشد خود ادامه دهد؟ پاسخ تجربی به این پرسش این است که مسکن نمی‌تواند مستقل از رشد تولید ملی باشد و به همین دلیل است که از سال ۱۳۹۷ با افزایش فشارهای اقتصادی در کشور، افزایش رکود در بخش مسکن را شاهد هستیم.
ایران، هفتمین کشور گران جهان در بخش مسکن
در ادامه نشست محمدصالح شکوهی بیدهندی؛ عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران، گفت: مسئله زمین و مسکن یکی از مهم‌ترین مباحث در حوزه اقتصاد است و طبق اصل ۳۱ قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است، لذا دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنهایی که نیازمندترند به-خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
وی ادامه داد: در رتبه‌بندی جهانی، ایران در دسته کشورهایی قرار دارد که به‌تناسب متوسط درآمد افراد، قیمت مسکن به نسبت بالا است و هر خانواده‌ای قادر به خرید مسکن نیست. هزینه تأمین مسکن در ایران به قدری بالاست که درصد قابل توجهی از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، به‌طوری‌که شاخص سهم مسکن از هزینه خانوار در مناطق شهری کشور ۳۷ درصد و در استان تهران حدود ۵۰ درصد و در شهر تهران بیش از ۵۵ درصد است. این موضوع منجر شده که ایران از نظر گرانی مسکن به نسبت درآمد خانوار، رتبه هفتم دنیا را داشته باشد.
شکوهی در ادامه به دوگانه‌هایی نظیر مسکن کالای مصرفی یا سرمایه­ای؛ توسعه افقی یا توسعه عمودی؛ ایجاد شهرهای جدید یا ساخت و ساز در شهرهای موجود؛ مردمی کردن فرآیند ساخت و ساز یا حمایت از پیمانکاران و انبوه‌سازان؛ برنامه-ریزی محلی یا برنامه‌ریزی ملی؛ خانه وسیع یا مسکن حداقلی؛ هدایت تقاضای مسکن و اشتغال یا تقاضامحوری در ساخت مسکن اشاره کرد که توجه سیاست‌گذاران به این موضوعات را موضوعی مهم ارزیابی کرد.
این عضو هیئت علمی، در انتها در بیان پیشنهادهای خود برای بهبود وضعیت مسکن در کشور به مواردی از جمله، وضع مقررات مالیاتی مؤثر برای جلوگیری از سرمایه‌ای شدن زمین، تهیه و تصویب طرح جامع زمین و مسکن، بازتنظیم نظام بودجه‌ریزی کشور مبتنی بر برنامه‌ها و سند ملی آمایش سرزمین، تلاش برای افزایش و رونق کسب‌وکار در روستاها و بررسی جامع احکام مالکیت زمین توسط حوزه‌های علمیه اشاره کرد.

تله رکود تورمی در بخش مسکن
در ادامه نشست کمال اطهاری؛ اقتصاددان و پژوهشگر توسعه، گفت: بخش مسکن نه‌تنها موتور توسعه اقتصاد ایران نبوده که آن را دچار بیماری هلندی Dutch disease کرده است؛ یعنی ابتدا سرمایه‌ها را از بخش‌های مولد و قابل مبادله گرفت، رشد آنها را متوقف و تولیدشان را غیررقابتی کرد و اکنون با افزایش رانت‌جویانه قیمت زمین و مسکن، خود با پدیده قفل شدگی روبرو شده است.
وی ادامه داد: مواردی از قبیل شتاب بالای افزایش قیمت مسکن ناشی از جهش‌های قیمت زمین و معاملات صوری مسکن، بیکاری و بی‌ثباتی شغلی ناشی از توقف رشد بخش مولد، کاهش پیوسته درآمد واقعی خانوار، رجحان نقدینگی در اثر بی‌ثباتی اقتصادی و سیاسی و اجرای برنامه‌های موسوم به مسکن مهر و… توسط دولت به‌جای طرح‌های جامع مسکن از عواملی هستند که نوعی قفل‌شدگی یا تله رکود تورمی را در بخش مسکن پدید آورده است.
این پژوهشگر توسعه در ادامه افزود: فعالیت‌های مربوط به زمین و مسکن و ساخت‌وساز در اقتصاد کشور طی سال‌های گذشته به‌خاطر عایدات سرمایه‌ای بالا و پرش‌های قیمتی مکرر، جولانگاه تولید رانت و رانت‌خواری شده است. بازدهی بالا در این بخش، توزیع تابعی درآمد را به زیان کارآفرینان، کارگران و صاحبان سرمایه در بخش‌های مولد تغییر داده است. بنابراین عملکرد بخش مسکن به‌گونه‌ای بوده است که باعث رکود تولیدات صنعتی و کشاورزی و حتی رکود خود بخش مسکن شده است. با این نحوه عمل در حوزه فعالیت‌های زمین و مسکن و ساخت‌وساز نمی‌توان به برون‌رفت اقتصاد از رکود موجود و حتی برون‌رفت خود بخش مسکن از رکود امیدوار بود.
کمال اطهاری در خاتمه به سند ملی توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی که در اسفند ماه سال گذشته به تصویب هیئت وزیران رسید، اشاره کرد و برای بهبود وضعیت کنونی مسکن در کشور، اجرایی شدن این سند و توجه به آن را راهکاری مهم و ضروری ارزیابی کرد.

سه پیشنهاد به دولت برای بهبود بخش مسکن
در جمع‌بندی نشست، فردین یزدانی گفت: بازار مسکن جزو بازارهایی است که در آن شکست بازار در تأمین مسکن آحاد مردم و به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد قطعی است؛ اما باید توجه داشت که دخالت دولت در تأمین مسکن موردنیاز چگونه باید باشد؟ در پاسخ باید گفت که دخالت دولت در تأمین مسکن موردنیاز مردم یک امر پذیرفته شده است؛ اما اینکه این دخالت چگونه باشد مهم است. دولت باید از طریق افعال ایجابی فضای کسب‌وکار را برای کسب‌وکارهای مولد باز کند و دست از برخی دخالت‌های بی‌مورد بردارد. وی ادامه داد: در پاسخ به سؤال اصلی این نشست مبنی بر اینکه دولت الان باید چه کاری انجام دهد؟ گفت: اولاً شورای عالی مسکن و وزیر راه و شهرسازی باید در شورای اقتصاد نقش فعال‌تری داشته باشند، دوم اینکه دولت باید یک برنامه‌ای داشته باشد تا بتواند تعداد واحدهای مسکونی در دست ساخت را تا پایان این دولت تکمیل کند و به مردم تحویل دهد. سوم اینکه باید یک بازنگری در حوزه موضوعات مسکن به‌ویژه ماده ۵۰ برنامه هفتم صورت گیرد.