معجزه بازار مسکن چین

سیاست مالیاتی جدید در چین، حریف تورم مسکن در این کشور شد، طوری که بر اساس تازه‌‌ترین گزارش‌های رسمی، تورم ملکی در چین منفی شده است. آخرین اطلاعات مرکز داده‌‌ای «CEIC» از روند میانگین قیمت مسکن در چین، گویای آن است که قیمت مسکن در این کشور در چهارمین ماه میلادی سال‌جاری، با کاهش ۹‌درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته روبه‌رو بوده است. همچنین تورم نقطه‌‌ای مسکن در ماه‌‌های ژانویه و فوریه امسال نیز تغییرات کاهشی داشته است. این معجزه چینی در بازار مسکن نتیجه اجرای برنامه این کشور در حوزه اخذ مالیات سالانه ملکی است که چندی پیش کلید خورد. تورم مسکن در چین در حالی منفی شده که در ۹ کشور شاخص آسیایی، اروپایی و آمریکایی به دلیل اتخاذ سیاست‌های انبساطی توسط بانک‌های مرکزی تحت‌تاثیر شرایط اقتصادی ناشی از پاندمی کرونا به شکل بی‌‌سابقه‌‌ای رشد کرده و به طور میانگین به ۹/ ۲۱‌درصد رسیده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اتخاذ سیاست ناقص و تک‌‌بعدی دولت چین برای تنظیم بازار مسکن یعنی «عرضه انبوه خانه‌‌های دولتی‌‌ساز یا ساخته شده با حمایت بسیار زیاد دولت بدون توجه به جنس تقاضا و نیاز تقاضای مصرفی» سبب شد پارسال آمار شگفت‌‌انگیزی از تعداد خانه‌‌های خالی موجود در این کشور در سطح جهانی منتشر شود. بر اساس گزارشی که نشریه اکونومیست منتشر کرد، در چین طی سال گذشته ۶۵‌میلیون خانه خالی وجود داشت که رقمی معادل کل جمعیت فرانسه است. وجود «یک فرانسه خانه خالی در چین» سبب تبدیل بسیاری از شهرهای حومه‌‌ای واقع در اطراف شهرهای بزرگ به شهر ارواح در سال گذشته شد و برج‌‌های مسکونی بسیاری در این کشور خالی از سکنه ماندند. این تعداد خانه خالی معادل ۲۱‌درصد کل موجودی مسکن در این کشور است و این یعنی پارسال از هر پنج خانه در چین، یکی به عنوان خانه خالی شناسایی شد.

البته این تنها یکی از تبعات سیاست ناقص و تک‌‌بعدی دولت چین برای پاسخ به نیاز تامین مسکن شهروندان این کشور بود. دومین رخدادی که به دنبال اتخاذ این سیاست مسکنی ناکارآمد در چین رخ داد، این بود که حتی بزرگ‌ترین شرکت ساختمانی چین موسوم به «اورگرند» که شهرت جهانی دارد و دست راست دولت در مسکن‌‌سازی به شمار می‌‌آید، با ۳۰۰‌میلیارد دلار بدهی به یکی از بزرگ‌ترین بدهکاران در میان موسسات اقتصادی چین تبدیل شد و می‌‌رفت که اقتصاد این کشور را تحت‌تاثیر قرار دهد.

این سیاست یک اتفاق ناخوشایند دیگر هم به دنبال داشت و آن محروم شدن متقاضیان مصرفی مسکن از خرید بود. در واقع از آنجا که دولت فقط به یکی از دو بال تنظیم بازار مسکن چسبیده و صرفا ساخت مسکن را بدون به‌‌کارگیری اهرم‌‌های مالیاتی دنبال می‌کرد، خریدهای سرمایه‌‌ای در این کشور افزایش پیدا کرد و به دنبال این جنس از خرید ملکی، بر تعداد خانه‌‌های خالی و منجمد افزوده شد. این وضعیت سبب شد قیمت مسکن در پکن، پایتخت چین دچار حباب بزرگی شود. حباب‌‌سنج اصلی بازار مسکن که در دنیا برای تحلیل وضعیت این بازار استفاده می‌شود، نسبت قیمت به اجاره مسکن است. در سال گذشته میلادی شهرهای بزرگ چین به لحاظ میزان حباب قیمت مسکن (نسبت قیمت به اجاره) در صدر رتبه‌‌بندی ۴۸۰ شهر جهان در این شاخص قرار گرفتند. پارسال نسبت قیمت به اجاره در شنزن و پکن، به ترتیب عدد ۸۳ و عدد ۶۰ بود که بیانگر رشد شدید قیمت مسکن در مقایسه با اجاره‌‌‌‌‌‌بها و رسیدن به سطح بسیار نامتعارف قیمت مسکن در این کشور است. این وضعیت همچنین سبب شد دوره انتظار خانه‌‌دار شدن در چین سال گذشته به ۴۲ سال برسد که چهار برابر مقدار استاندارد جهانی است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، زمستان سال ۲۰۲۱ دولت چین نیز مثل دولت‌‌های موفق در عرصه تنظیم‌‌گری بازار مسکن، یک چرخش بزرگ در سیاستگذاری صورت داد و استفاده از اهرم مالیاتی موثر جایگزین مداخله مستقیم در خانه‌‌سازی را کرد. برنامه چین اخذ مالیات سالانه از املاک به مدت پنج سال بود که اجرای آن را از اواخر سال میلادی گذشته کلید زد و اثر آن نیز در مدت زمان کوتاهی در بازار مسکن چین منعکس شد. بهترین ابزار مالیاتی برای تنظیم بازار ملک و جلوگیری از سرازیر شدن تقاضای سرمایه‌‌ای به این بازار یعنی مالیات سالانه با نرخی بین ۲/ ۰ تا یک‌درصد در چین به کار گرفته شد و این در حالی است که نرخ متعارف و موثر این مالیات در سایر کشورها قدری بالاتر یعنی بین ۵/ ۰ تا ۵/ ۱‌درصد است. تفاوت دیگری که نسخه چینی با نسخه جهانی داشت، در وضع برخی معافیت‌‌ها بود. دولت‌‌های محلی در چین اجازه پیدا کردند در مورد برخی محله‌‌های فقیرنشین برای خانه‌‌های تا ۹۰ مترمربع که به خانوارهای سه نفره تعلق دارد، معافیت از پرداخت این مالیات را در نظر بگیرند. این در حالی است که در نسخه جهانی تقریبا هیچ معافیتی پیش‌بینی نمی‌شود و همه املاک مشمول مالیات می‌‌شوند تا ملاکی در همه نقاط شهر برای متقاضیان سرمایه‌‌ای و سوداگران ملکی هزینه‌‌دار شود.

با وجود اینکه شکل ضعیفی از نسخه جهانی مالیات سالانه ملکی در چند ماه اخیر در چین اجرا شد، اثر آن به شکل بهبود برخی متغیرها در بازار مسکن خیلی زود قابل رهگیری شد. اولین واکنش بازار مسکن چین به این سیاست در اواخر سال گذشته میلادی مشهود شد، به نحوی که به کاهش ۳۰‌درصد حجم معاملات ملکی در این کشور و نیز افت قیمت واحدهای مسکونی نوساز منجر شد.

در واقع پادزهر مالیاتی علیه ملاکی سبب شد گروهی از متقاضیان مسکن در چین، رفتاری مغایر با سنت قدیمی این کشور یعنی حفظ ارزش سرمایه و ثروت‌‌اندوزی از طریق خرید و انجماد ملک در این کشور را در پیش بگیرند و از خریدهای سرمایه‌‌ای جدید به دلیل وضع مالیات جدید جلوگیری شد.

در حال حاضر میانگین تورم ۹ کشور شاخص آسیایی، اروپایی و آمریکایی به دلیل سیاست‌های انبساطی اتخاذ شده توسط بانک‌های مرکزی این کشورها به دلیل شرایط ویژه ناشی از شیوع جهانی کرونا به طور کم‌‌سابقه‌‌ای رشد کرده و به ۹/ ۲۱‌درصد رسیده است. تازه‌‌ترین نرخ تورم مسکن در کشورهای آمریکا، کانادا، فرانسه، آلمان و ژاپن به ترتیب ۱۷، ۱۱، ۷، ۱۰ و ۹‌درصد است. همچنین در روسیه، ترکیه، انگلیس و سوئیس نرخ تورم مسکن به ترتیب ۲۳، ۹، ۱۷ و ۵/ ۵‌درصد گزارش شده است. این در حالی است که تازه‌‌ترین گزارش از وضعیت تورم مسکن در چین پس از چرخش سیاستی در این کشور نشان می‌دهد نه تنها نرخ تورم نقطه‌‌ای مسکن در آوریل به منفی ۹‌درصد رسیده، بلکه تورم خانه‌‌های نوساز در این کشور نیز به کمترین مقدار خود طی بیش از چهار سال گذشته یعنی ۷/ ۰‌درصد رسیده است.

تورم مسکن چین در ماه مه ۲۰۲۱ در چین ۶/ ۱۲‌درصد گزارش شده بود که افت شتابان آن و رسیدن به مقدار منفی ۹‌درصدی به روشنی گویای وقوع معجزه در بازار مسکن این کشور تحت‌تاثیر اتخاذ سیاست مالیاتی موثر است؛ کما اینکه رفتار ملکی چینی‌‌ها دستخوش تغییرات بنیادی شده و به دلیل عدم‌اقبال به خریدهای سرمایه‌‌ای ملک از سوی چینی‌‌ها مثل گذشته، عملا مسیر تغییرات قیمت مسکن در این کشور معکوس شده است. در واقع کارنامه متفاوت چین نسبت به کشورهای شاخص دیگر در حوزه تورم مسکن حاصل کیش مالیاتی به برج‌‌های مسکونی خالی در این کشور است.

بهبود وضعیت «اورگرند»

به گزارش گروه بین‌الملل «دنیای‌اقتصاد»، بحران نقدینگی شرکت‌های توسعه مسکن از جمله گروه اورگرند که سبب نکول این شرکت‌ها از پرداخت تعهداتشان شد، این هراس را ایجاد کرده بود که این مساله به کل صنعت یا اقتصاد تسری پیدا کند. به دنبال وقوع این بحران بسیاری از پروژه‌‌های این قبیل شرکت‌ها کنار گذاشته یا نیمه‌‌کاره رها شد.

با این حال بر اساس گزارشی که رویترز به تازگی منتشر کرده، سقوط آزاد وضعیت اقتصادی شرکت اورگرند متوقف شده و فروش خانه‌‌های ساخته شده توسط این مجموعه موفق‌‌تر از ماه‌‌های گذشته بوده است.

بر اساس گزارش رویترز، این موضوع حاصل مجموعه‌‌ای از سیاست‌های کارآمد توسط دولت است که یکی از آنها اخذ مالیات سالانه ملکی است. کاهش نرخ بهره وام‌‌های خرید مسکن نیز پشتیبان افزایش خریدهای مصرفی در بازار مسکن چین شده است. نکته قابل تامل و درس چینی در این ماجرا اهمیت وضع دو سیاست توامان است. در صورتی که فقط نرخ بهره وام‌‌های خرید مسکن کاهش پیدا می‌کرد، قبل از متقاضیان مصرفی، خریداران سرمایه‌‌ای ملک بودند که برای استفاده از این وام‌‌ها اقدام می‌کردند و عملا نتیجه‌‌ای که دولت انتظار داشت، حاصل نمی‌‌شد. به نظر می‌رسد بررسی نسبت قیمت به اجاره مسکن در چین طی ماه‌‌های آینده خالی از لطف نباشد و بتوان نشانه‌‌های بیشتری از تاثیر وضع مالیات سالانه برای خانه‌‌های چینی را در روندهای بهبود یافته بازار مسکن دریافت کرد.

اما با وجود آثار مثبت روشنی که به دنبال گستردن تور مالیاتی جدید در چین حاصل شد، گزارش بلومبرگ حاکی است پارلمان چین در جلسه‌‌ای که ماه گذشته برگزار کرد، طرح مالیات سالانه ملکی را از قانون ۲۰۲۲ حذف کرده است. این تصمیم با توجه به اعداد و ارقام ذکر شده بسیار سوال‌‌برانگیز و عجیب است، چراکه قانون مالیات سالانه املاک از ابتدا با هدف افزایش خرید منطقی ملک (خرید مصرفی به جای سرمایه‌‌ای) ارائه شد و نتایج اولیه آن نیز نشان می‌دهد به هدف اصابت کرده است. اما به نظر می‌رسد برخی ذی‌نفعان بخش مسکن در چین از قبیل شرکت‌های ساختمانی بزرگ در منحرف کردن سیاستگذار و بازگشت از مسیر درستی که در پیش گرفته بود، نقش داشته‌‌اند.

منبع : دنیای اقتصاد