هست و نیست های مسکن پیش روی خانم وزیر

-وضعیت کلی بازار مسکن چگونه است؟
حال و روز مسکن در کشور زیاد مساعد نیست. قیمت مسکن از سال ۹۶ به این سو به طور افسار گسیخته ای بالا رفته است و با توجه به عدم رشد متناسب درآمد خانوار، شاخص دسترسی به مسکن (نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار) به اعداد بی سابقه ای رسیده است. بازار اجاره هم متاثر از قیمت مسکن و تورم عمومی، افزایش شدیدی را تجربه کرده است. به گونه ای که میانگین رشد سالانه اجاره طی سه سال اخیر بالای ۴۰ درصد بوده است. اما برای درک عمق مساله می بایست به سهم مسکن در هزینه خانوار ایرانی توجه داشت. این سهم در تهران ۵۱ درصد است و در میانگین کل کشور بیش از ۳۸ درصد است. برای مقایسه می توان به سهم مسکن در سبد خانوار اروپایی نگاهی انداخت که میانگین، حدود ۲۵ درصد است.

-همانطور که اشاره داشتید مستاجرین با فشار سنگینی مواجه هستند. لطفا تبیینی از بازار اجاره داشته باشید.
اجاره‌نشینی برای بسیاری از خانوارها، جانشین خرید مسکن به شمار می‌آید؛ به این ترتیب که با توجه به قیمت مسکن، ناگزیر می‌شوند یا ترجیح می‌دهند تقاضای خود را برای تملک مسکن به تعلیق درآورده و به بازار اجاره مسکن روی آورند. البته دولتها غالبا با تمرکز بر سکونت ملکی از این مساله غفلت می نمایند که هرچند جانشینی میان مسکن ملکی و اجاره‎‏ای وجود دارد اما این دو، کاملا جانشین یکدیگر نبوده و کل مسأله اجاره‌ را نمی‌توان در بازار مسکن ملکی حل نمود.
به دلایل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، میل به مالکیت در ‌ایران، بالا است؛ به گونه‌ای که اکثر خانوارها تا وقتی که مجبور نشوند، سکونت اجاره‏ای را انتخاب نمی‏کنند. در واقع با وجود افزایش سهم مسکن اجاره‏ای طی دهه‌های اخیر، عمده خانوارها تمایل دارند مسکن خود را به صورت ملکی تأمین کنند. رشد قیمت‎ها در بازار مسکن، انگیزه خرید مسکن را در خانواده‌هایی که از توان مالی لازم برای این موضوع برخوردارند، دوچندان می‌نماید؛ زیرا واهمه دارند با ادامه روند صعودی قیمت‎ها، توان آن‏ها برای خرید مسکن در آینده، کاهش یابد.
از سوی دیگر، با توجه به هرم جمعیتی کشور، تقاضای بالقوه ای در بازار مسکن حضور خواهد داشت که بخش اصلی آن جمعیت، در محدوده سنی ۲۵ تا ۴۵ سال هستند. واضح است که حتی اگر توان کسب درآمد این گروه سنی افزایش یابد، به طور طبیعی، این گروه سنی از انباشت پس‌انداز بالایی برخوردار نیست. به غیر از بخش کمی از این جریان تقاضا که با پشتوانه ثروت نسل‌های پیشین و یا با دریافت تسهیلات بانکی و غیربانکی به خرید مسکن اقدام می‌کنند، بقیه افراد به مسکن اجاره‎ای روی می‌آورند.
-در سمت عرضه مسکن اجاره‎‏ای نیز با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در کشورمان، بهره‌مندی از فرصت‌های سوداگری و خرید و فروش، جذابیت بیش‌تری نسبت به حفظ بلندمدت مسکن، به منظور اجاره‌داری دارد.
نکته ای که نباید مورد غفلت سیاستگذار قرار گیرد این است که برای توسعه استیجار به عنوان یکی از راهکارهای تامین مسکن در کشور، اتخاذ هر سیاست عوام‎پسندی که با لحاظ منافع متقاضیان (مستأجران) و بدون توجه به منافع عرضه‏کنندگان (موجرین) صورت پذیرد، در نهایت موجب بازی باخت-باخت می‌گردد (تجارب جهانی حاکی از آن است که با مشخص شدن تبعات سرکوب بازدهی برای موجرین، سیاست‌های این چنینی بعد از مدتی کنار گذاشته شده‌اند).
از سوی دیگر سیاستهای متنوعی همچون رفع موانع نهادی برای اجاره‌داری حرفه ای، ظرفیت‌های نظام مالیاتی (وجود سابقه‌ای قابل توجه و طولانی مدت ۱۲۰ ساله در زمینه مالیات‌ در بازار استیجار)، تامین زمین برای تولید مسکن استیجاری بصورت مشارکتی، بهره مندی نظام مسکن استیجاری حرفه ای از بازارهای سرمایه، واگذاری حق بهره برداری از زمین برای تولید انبوه مسکن استیجاری و سایر ابزارهای پولی، مالی و شهرسازی قابل بررسی و تجویز هستند.

-به نظر می رسد دسترسی خانوارهای تهیدست به مسکن، مساله مهمی است که می بایست توسط دولت پیگیری شود. نظر شما چیست؟
مسکن مهمترین نیاز بشر پس از غذا و پوشاک است. با توجه به اینکه طول دوره انتظار برای تملک مسکن برخی از اقشار جامعه به یک قرن می‌رسد نمی‏‏توان تأمین مسکن این اقشار را بر دوش بازار نهاد و به‌تبع، کمک دولت برای تأمین مسکن دهک‏های پایین، اجتناب‏ناپذیر است. شایان ذکر است حتی در مسکن مهرکه هدف اصلی آن، کمک به تأمین مسکن دهکهای پایین بود با توجه به توان مالی خانوارهای کم‌درآمد، قسمت عمده‌ای از دهک‌های ۱ تا ۳، توسط این طرح پوشش داده نشد و عملاً نمی‎توان طرحهای اینچنینی را جانشین کاملی برای مسکن اقشار فرودست دانست. علی ایحال با توجه به محدودیت منابع می بایست اولویت، تکمیل مساکن نیمه کاره طرحهای دولتهای پیشین و حدالمقدور اجتناب از ایجاد تعهدات جدید باشد.

-آیا صحیح است که تمایل خانوارها برای تامین مسکن شان در شهرهای جدید افزایش یافته است؟
متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران طی ۸ سال اخیر ۲۰ برابر شده است. از آنجاییکه رشد قیمت مسکن بیشتر از رشد درآمد خانوارها بوده،‌ امکان خانه‌دار شدن را از دسترس بخش زیادی از دهک‌های متوسط و پایین در کلان‌شهرهای کشور به ویژه تهران سلب کرده است. از این رو بخشی از خانوارها، شهرهای جدید را برای خرید مسکن برگزیده اند و استقبال از شهرهای جدید افزایش داشته است. به گونه ایکه متوسط رشد جمعیت در شهرهای جدید به حدود شش برابر رشد جمعیت در کلان‌‌شهرها رسیده است.
هرچند دولت نهم و دهم با طرح مسکن مهر، نقطه عطفی در گسترش مسکن شهرهای جدید ایجاد نمود اما با کم توجهی به برخی اصول شهرسازی، اجتماعی و اقتصادی، بار اصلی تکمیل مساکن و تامین امکانات زیربنایی و روبنایی مسکن مهر و به طور خلاصه، سکونت پذیر نمودن آنها در دولتهای یازدهم و دوازدهم و سیزدهم صورت پذیرفت. بااینحال نباید از این مهم غفلت نمود که این شهرها در تنگنای بسیار شدید خدمات زیربنایی و روبنایی هستند و برنامه ریزی و مدیریت برای بهره مندی از ظرفیت شهرهای جدید می بایست با واقعیت ها، محدودیتها و مقدورات سنخیت داشته باشد.

خانمان: چرا وضعیت سکونتگاه های غیر رسمی در کشورمان فاصله زیادی با وضعیت مطلوب دارد؟
بهروز ملکی: حدود ۲۰ میلیون ایرانی ( ۶ میلیون خانوار ) در سکونت های غیر رسمی یا بافت فرسوده ساکن اند که علیرغم تلاش دولت ها طی چند دهه گذشته، این عدد نه تنها کاهش پیدا نکرده در برخی مقاطع، افزایش یافته است.
یکی از پیش نیازهای اجتناب ناپذیر برای ساماندهی بافتهای نابسامان شهری خصوصا سکونتگاه های غیررسمی، مشارکت جدی سازمان ملی زمین و مسکن و معاونت شهرسازی و معماری با شرکت بازآفرینی شهری است. ضمن اینکه ادارات کل راه و شهرسازی استانها، ساختار بروکراتیک کارآمدی برای نمایندگی فعالیتهای سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری ندارند و لزوم نهادسازی و برونسپاری فعالیتهای اینچنینی در قالب نهادهای منطقه ای ضروری به نظر می رسد. در خصوص سکونتگاه های غیررسمی نیز هرچند نمی توان نسخه واحدی ارائه نمود بااینحال آنچه در پی دهه ها تجربه به دست آمده است این است که در بخشی از این مناطق می توان در قالب یک طرح منسجم، سکونتگاه های غیر رسمیِ واجد شرایط را رسمیت بخشید.

– یکی از مسائل مزمن، تامین مالی مسکن است. چرا تامین مالی مسکن در کشور ساختار کارآمدی ندارد؟
بله درست می فرمایید. نظام تأمین مالی مسکن در ایران با چالشهای متنوعی همچون عدم انعطاف تسهیلات بانکی، خلأ بانک توسعه‏ای مسکن، ناکارآیی نهاد پس‎انداز مسکن، فقدان رقابت در بخش تأمین مالی مسکن، نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی و سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد، مواجه است.
در این راستا سیاستهای متنوعی همچون اصلاح و توسعه بازار پیش فروش مسکن به عنوان یک راهکار تامین مالی طرف عرضه، استفاده از ظرفیتهای ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه، استفاده از بستر بلاکچین برای تامین مالی مسکن و…. می‌بایست مورد توجه قرار گیرد. ضمن اینکه جای کتمان نیست که همچنان بانک مسکن به عنوان تنها بانک تخصصی بخش مسکن، بار اصلی تامین مالی مسکن را بر عهده دارد.
واقعیت نیز حاکی از آن است که تامین مالی خریداران و سازندگان مسکن، بدون حضور همه جانبه بانک مسکن و هماهنگی کامل با وزارت راه و شهرسازی میسر نخواهد گردید.
بر این مبنا از دولت و به طور خاص از بانک مرکزی، سازمان برنامه و بودجه، وزارت راه و شهرسازی و وزارت امور اقتصادی و دارایی انتظار می رود ضمن کمک به افزایش سرمایه بانک مسکن، با اقداماتی همچون کاهش نرخ ذخیره قانونی بانک مسکن، پذیرش اوراق بانک مسکن توسط سایر بانکها به عنوان ذخیره قانونی و… قدرت تسهیلات دهی این بانک را افزایش دهند.
ضمن اینکه ایجاد هماهنگی و تعامل میان صندوق جدیدالتاسیس ملی مسکن و بانک مسکن با هدف هم‌افزایی و ارتقاء کارایی نظام تامین مالی مسکن خصوصا برای دهک‌های پایین درآمدی بسیار مهم ارزیابی می شود.