۰ نظر

گره کور نهضت ملی مسکن در نبرد ادارات برای واگذاری اراضی

وزارت راه متولی اصلی تأمین زمین مسکن است، اما موفقیت آن در گرو اجرای قانون توسط سایر دستگاه‌ها برای واگذاری اراضی مورد نیاز میلیون‌ها واحد مسکونی مانده است.

کد خبر : 31646

تاریخ انتشار : سه شنبه 20 آبان 1404 - 8:58

گره کور نهضت ملی مسکن در نبرد ادارات برای واگذاری اراضی

بحران مسکن در ایران، بیش از آنکه بحرانی پولی یا تکنولوژیک باشد، بحرانی در «تأمین زمین» است. در مرکز این چالش، یک پرسش کلیدی همواره مطرح بوده است: متولی اصلی واگذاری زمین کیست و آیا این متولی، ابزار لازم برای تحقق اهداف خود را در اختیار دارد؟ با آغاز به کار «نهضت ملی مسکن» و وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، این پرسش دیگر جنبه‌ای تئوریک ندارد، بلکه به پاشنه آشیل بزرگترین پروژه عمرانی دولت تبدیل شده است.پاسخ صریح به بخش اول سوال، مثبت است. وزارت راه و شهرسازی، بر اساس قوانین متعدد، به‌ویژه «قانون جهش تولید مسکن» (مصوب ۱۴۰۰)، به وضوح متولی و مسئول اصلی شناسایی، آماده‌سازی و واگذاری زمین برای پروژه‌های مسکن، خصوصاً مسکن حمایتی، تعیین شده است. این وزارتخانه، نه تنها در قالب سازمان ملی زمین و مسکن، بلکه به‌عنوان دبیر شورای عالی مسکن، محوریت این فرآیند را بر عهده دارد.اما «متولی بودن» در اینجا به معنای «مالک بودن» تمام اراضی نیست و اینجاست که چالش آغاز می‌شود. قانون جهش تولید مسکن، درک درستی از این معضل داشته و در ماده ۱۰ خود، راهکاری انقلابی اما پردردسر را پیش‌بینی کرده است. این ماده، تمام وزارتخانه‌ها، مؤسسات و دستگاه‌های دولتی (به‌ویژه وزارت جهاد کشاورزی، وزارت دفاع، وزارت اقتصاد و…) را مکلف می‌کند که اراضی مازاد خود در داخل محدوده‌ها و حریم شهرها را ظرف دو ماه به وزارت راه و شهرسازی (به نمایندگی از دولت) منتقل کنند. در صورت استنکاف، سند این اراضی باید به نام دولت صادر شود.

این قانون، وزارت راه را از یک مالک صرف، به یک «گیرنده و توزیع‌کننده» قدرتمند تبدیل می‌کند که وظیفه دارد زمین‌های بایر و معطل‌مانده در اختیار سایر ارگان‌ها را به چرخه تولید مسکن بازگرداند. بنابراین، در تئوری و بر روی کاغذ، وزارت راه نه‌تنها متولی است، بلکه قوی‌ترین ابزار قانونی تاریخ مسکن‌سازی ایران را برای جمع‌آوری زمین در دست دارد.اما در عمل، اجرای همین ماده ۱۰ به بزرگترین نبرد بوروکراتیک دولت تبدیل شده است. بسیاری از دستگاه‌ها، اراضی تحت تملک خود را «سرمایه» و «دارایی» خود می‌دانند و از واگذاری آن امتناع می‌کنند یا فرآیند آن را چنان طولانی می‌کنند که عملاً اجرای پروژه را متوقف می‌سازد. گزارش‌های متعدد از جلسات شورای عالی مسکن و هشدارهای مکرر رئیس‌جمهور، همگی نشان از مقاومت جدی در برابر اجرای این قانون دارد. وزارت راه، با وجود داشتن «تولیت» قانونی، در عمل باید برای دریافت هر هکتار زمین، وارد چانه‌زنی‌های فرسایشی بین‌دستگاهی شود.هدف‌گذاری ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، نیازمند تخصیص زمینی در مقیاس ده‌ها هزار هکتار است. اما چالش اصلی، تأمین «زمین قابل ساخت» است. منظور از زمین قابل ساخت، صرفاً یک قطعه زمین بایر در بیابان نیست، بلکه زمینی است که یا در محدوده شهری قرار دارد و یا قابلیت «الحاق به محدوده» را داشته و از همه مهم‌تر، امکان «آماده‌سازی» (تأمین آب، برق، گاز، فاضلاب و دسترسی) برای آن وجود داشته باشد.

تجربه تلخ مسکن مهر در ساخت‌وسازهای فاقد زیرساخت در حاشیه شهرها، نشان داد که واگذاری زمین بدون خدمات، نه‌تنها بحران مسکن را حل نمی‌کند، بلکه بحران‌های اجتماعی و زیرساختی جدیدی می‌آفریند. هزینه آماده‌سازی زمین و رساندن خدمات به نقاط دوردست، گاه از هزینه ساخت خود واحدها نیز فراتر می‌رود.بنابراین، وزارت راه برای موفقیت، نیازمند دو نوع زمین است:۱. اراضی داخل محدوده: اینها طلاهای پنهانی هستند که عمدتاً در اختیار سایر دستگاه‌ها (موضوع ماده ۱۰) یا به‌صورت بافت فرسوده در دست مردم هستند.۲. اراضی برای الحاق: زمین‌هایی که باید با کمترین هزینه زیرساختی به شهرها متصل شوند.برای ایجاد تعادل در بازار، عرضه زمین باید آنقدر انبوه، مستمر و «دارای خدمات» باشد که هزینه زمین را از قیمت تمام‌شده مسکن حذف کند (حداقل در پروژه‌های حمایتی). تا زمانی که وزارت راه درگیر چانه‌زنی برای آزادسازی زمین‌های دولتی است و تا زمانی که فرآیند الحاق به محدوده و تأمین خدمات زیربنایی (که خود در اختیار وزارت نیرو و نفت است) به کندی پیش می‌رود، این «تولیت» قانونی بر روی کاغذ باقی مانده و گره کور مسکن، کورتر خواهد شد.