گسترش قراردادهای پیش‌فروش ساختمان علت تشکیل پرونده‌های کلاهبرداری

ابوالفضل نیکوکار روز چهارشنبه اظهار کرد: در برخی گزارش‌های پژوهشیِ مرتبط با رویه قضایی، سهم قابل توجهی از پرونده‌های مطح شده با بهانه «پیش‌فروش ساختمان» شکل گرفته و رقم‌های بالا و تعدد شاکیان این حوزه را به یکی از کانون‌های آسیب‌پذیر معاملات ملکی تبدیل کرده است.

وی افزود: پرونده کثیرالشاکی پروژه حکیم، تعاونی مسکن کارکنان شهرداری تهران، انتقال مال غیر از طریق فروش ۲۷۵ واحد مسکونی به ۸۶۳ نفر بود که از این تعداد ۲۷۵ نفر مالک هستند و بقیه معارض شناخته شده‌اند.

نیکوکار با بیان اینکه پیش‌فروش ساختمان در عمل یکی از مهم‌ترین ابزارهای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی است؛ گفت: سازنده با دریافت ثمن به‌صورت تدریجی منابع لازم برای ادامه ساخت را فراهم می‌کند و پیش‌خریدار نیز با پرداخت‌های مرحله‌ای انتظار تحویل واحد در آینده را دارد؛ همین «زمان‌مند بودن» تعهدات و فاصله میان انعقاد قرارداد تا تحویل، پیش‌فروش را به حوزه‌ای با ریسک معاملاتی بالا تبدیل می‌کند؛ زیرا در لحظه انعقاد هنوز وضعیت عینی و حقوقیِ موضوع معامله تثبیت نشده و امکان بروز اختلاف درباره «مالکیت، اوصاف فنی، پیشرفت واقعی کار، و امکان انتقال رسمی» وجود دارد.

وی گفت: اگر ماهیت قرارداد روشن و مستند نشود، تعیین ضمانت اجراها در صورت تخلف (مانند تأخیر، عدم انطباق اوصاف، یا عدم امکان انتقال رسمی) با تردید و اختلاف برداشت مواجه شده و «خلأ قالب حقوقی روشن» می‌تواند بازار را به سمت قراردادهای غیررسمی و تنظیم‌های عرفی سوق دهد که خود ریسک تعارض و سوءاستفاده را افزایش می‌دهد.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران با تاکید بر نقش سازمان ثبت اسناد گفت: این سازمان با فراهم‌سازی بستر ثبت رسمی، ایجاد شفافیت مالکیتی و پیشگیری از تعارض اسناد، نقش پشتیبان و نظارتی دارد و در برنامه اجرایی بر تقویت ارتباط میان ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی برای تبادل اطلاعات حقوقی پروژه‌ها تأکید کرد و همچنین شهرداری‌ها از طریق صدور پروانه ساخت و نظارت بر ضوابط شهرسازی، نقش کلیدی در تعیین «مشروعیت اولیه» پروژه دارند؛ و باید اطلاعات مربوط به پروانه و وضعیت ساخت به‌گونه‌ای در دسترس قرار گیرد که امکان پیش‌فروش غیرمجاز کاهش یابد که این موضوع در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول نیز تاکید شده است.

محمدرضاپسندیده معاون قضایی دادگستری استان تهران نیز گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ با هدف سامان‌دهی این بازار بر «ثبت رسمی» به‌عنوان یکی از ستون‌های اصلی نظم‌دهی تکیه کرده است؛ منطق تقنینیِ الزام به ثبت رسمی روشن است و تا زمانی که قراردادها به صورت عادی و خارج از چرخه ثبت منعقد شوند امکان فروش‌های متعدد، تعارض اسناد، و دشواری اثبات حقوق پیش‌خریدار افزایش می‌یابد؛ در مقابل، ثبت رسمی مسیر کنترل نهادی و پیشگیری از تعارض را تقویت می‌کند.

پسندیده افزود: برخی تصمیمات و آرای قضایی با تأکید بر الزامات قانون پیش‌فروش ساختمان به‌صورت غیرمستقیم در جهت تقویت اجرای آن عمل کرده‌اند؛ این رویکرد قضایی پیام مهمی به فعالان بازار مخابره می‌کند مبنی بر اینکه بی‌اعتنایی به قواعد قانونی در مرحله حل اختلاف، بدون پیامد نخواهد بود.