بورس میکروآپارتمانها در جنوب پایتخت
بررسی شاخص قیمت مسکن نشان میدهد، بورس میکروآپارتمانها در مناطق ۹ تا ۱۸ تهران است که متوسط قیمت پیشنهادی این واحدهای مسکونی زیر ۴۰ مترمربع، در محلههای منتخب مناطق ۹ تا ۱۸، حدود ۷۱میلیون و ۲۰۰هزار تومان در هر مترمربع است؛ این رقم تقریبا، هم سطح با میانگین قیمت کل واحدهای مسکونی همان مناطق (۷۰٫۴میلیون تومان) است. البته، نزدیک به ۳۰ درصد کمتر از متوسط قیمت کل بازار مسکن پایتخت است. با این حال، به دلیل «عدم تعادل شدید» بین تعداد واحدهای عرضهشده و تقاضای بالا، فاصله قیمتی با سطح قیمت کل این مناطق (تمام واحدها با هر متراژ) از نظر واقعی کاهش یافته است. میانگین عمر بنای واحدهای زیر ۴۰ متر در تهران حدود ۱۳ سال است و عمده فایلها با قدمت بیش از ۱۰ سال در بازار وجود دارند. با این حال، واحدهای نوساز نیز در بازار عرضه شدهاند و بسیاری از آنها دارای سند آماده یا در حال طی کردن مراحل ثبت سند هستند.
به گفته واسطههای ملکی، قیمت پیشنهادی میکروآپارتمانها حدود ۱۰ تا ۱۵میلیون تومان از آپارتمانهای معمولی بالاتر است؛ دو دلیل اصلی برای این موضوع وجود دارد: نخست هزینه بالاتر ساخت این واحدها که سازندهها برای جبران آن قیمت را افزایش میدهند و دوم نقدینگی کمتر خریداران که باعث میشود سازندهها فرصت گرانتر فروختن این واحدها را داشته باشند. به این ترتیب، واحدهای زیر ۴۰ متر علاوه بر اینکه پاسخگوی نیاز مصرفیاند، به دلیل تقاضای بالا و حجم سرمایهگذاریهای خرد، ارزش بیشتری نسبت به دیگر آپارتمانها پیدا کردهاند.
موانع ساخت و کمیابی در بازار
با وجود تقاضای بالا، عرضه میکروآپارتمانها محدود است. بر اساس آمارها، سهم واحدهای زیر ۴۰ مترمربع از کل فایلهای تهران تنها حدود ۲٫۵درصد است، اما حجم تقاضا برای این واحدها بسیار بالاست و این موضوع ارزش آنها را در بازار بیشتر کرده است. درحالیکه شرایط فعلی بازار، ساخت میکروآپارتمانها را به گزینهای منطقی برای پاسخ به تقاضای واقعی بدل کرده، ضوابط سختگیرانه شهرداری مانع اصلی توسعه این الگو در پایتخت است. مقررات فعلی ساختوساز اجازه تولید گسترده واحدهای کمتر از ۴۰ مترمربع را نمیدهد و مهمترین مانع، الزام «تامین پارکینگ» برای هر واحد است. اکثر سازندهها به دلیل الزام به تامین پارکینگ برای هر واحد، ساخت آپارتمانهای زیر ۴۰ متر را دشوار میدانند که عملا متوسط مساحت ساختوساز در تهران را به بالای ۱۲۰ مترمربع رسانده است. این در حالی است که بر اساس بند صریح طرح تفصیلی تهران، حداقل مساحت مجاز واحدهای مسکونی ۳۵ مترمربع است به شرط آنکه مساحت زمین بالای ۵۰ متر باشد.
همچنین، براساس روایت فعالان در بازار ساختمان، محدودیتی قانونی برای ساخت واحدهای زیر ۵۰ متر وجود ندارد و سند تکبرگ مانند دیگر واحدهای مسکونی به آنها تعلق میگیرد. در واحدهای نوساز نیز یا سند آماده بود یا مراحل ثبت سند در حال انجام بود. اگرچه اجازه ساخت مجتمعهای ریزمتراژ ۲۰ متری بهطور مستقل داده نمیشود، اما در آپارتمانهای ۳ تا ۴ طبقه یا مجتمعهایی که انواع متراژها را شامل میشوند، امکان ساخت چند واحد زیر ۵۰ متر نیز وجود دارد و محدودیت قانونی برای آنها لحاظ نشده است. این عوامل باعث میشود واحدهای ریزمتراژ زیر ۴۰ متر در بازار کمیاب باشند و این کمبود عرضه، در کنار تقاضای بالا، ارزش آنها را افزایش دهد. بررسیها نشان میدهد، عرضه و تقاضا در بازار مسکن تهران دو خط موازی است؛ عمده تقاضا به واحدهای کوچک تعلق دارد اما عمده واحدها بزرگ هستند، در حال حاضر عمده سازندگان به دلیل همین محدودیتها تمایل خود را به ساخت واحدهای بالای ۱۰۰مترمربع معطوف کردهاند، درحالیکه تقاضای واقعی بازار به سمت متراژهای پایینتر حرکت کرده است.
کارشناسان هشدار میدهند در صورت تداوم سیاستهای فعلی، شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن تشدید خواهد شد. این در حالی است که کارشناسان معتقدند با توجه به رشد هزینه اجارهنشینی و دشواری خرید مسکن، بازنگری در این ضوابط میتواند مسیر تازهای برای خانهدار شدن اقشار کمدرآمد و رونق ساختوساز باز کند. از این رو، اصلاح ضوابط، بهویژه در زمینه پارکینگ و تراکم، میتواند مسیر تازهای برای رونق عرضه مسکن کوچک و پاسخ به تقاضای واقعی خانوارها فراهم کند. کارشناسان راه «رکودزدایی از ساختمان و معاملات مسکن» را حذف مانع در شهرداری برای احداث واحدهای ریزمتراژ عنوان میکنند؛ در شرایط «فقر مسکن» که خانوارها برای خرید و حتی اجاره آپارتمان بعضا مجبور به «فروش خودرو» هستند و همچنین در شرایطی که تورم بالای تولید حاشیهسود ساخت را پایین آورده است، «حذف الزام پارکینگ» برای مناطقی از تهران میتواند به عرضه واحدهای مورد توجه اقلیت خریدار و مستاجرهای دهکهای پایین و همچنین خانوارهای تکنفره و ۲ نفره منجر شود.
ارسال نظر شما
مجموع نظرات : 0 در انتظار بررسی : 0 انتشار یافته : ۰