حذف یک ماده کلیدی از برنامه توسعه، زنگ خطر را برای آینده تأمین زمین به صدا درآورده و به نگرانیها درباره گسترش رانت و عدم شفافیت در بازار مسکن دامن زده است.
تحولات اخیر در تصویب برنامه هفتم توسعه و حذف مادهای که دولت را به تأمین کمی و مشخص زمین برای توسعه شهری مکلف میکرد، بیش از آنکه یک تغییر قانونی ساده باشد، نشانهای نگرانکننده از تداوم یک تفکر معیوب در حوزه حاکمیت زمین و مسکن است. حذف این لنگر سیاستی، عملاً مهمترین ابزار مطالبهگری عمومی و نظارت بر عملکرد دولت در حیاتیترین نیاز جامعه، یعنی مسکن را از بین میبرد و مسیر را برای تصمیمگیریهای مبهم و غیرپاسخگو هموار میسازد. ریشه بحران: احتکار نهادی و گرانی زمینبرخلاف تصورات رایج، مشکل مسکن در ایران، نه کمبود زمین و نه لزوماً تحریمهای خارجی است. مسئله اصلی، «سیاستگذاری زمین» است. هسته اصلی بحران کنونی، قیمت سرسامآور زمین است که بخش عمده قیمت تمامشده مسکن را میبلعد. این تورم افسارگسیخته در قیمت زمین، که از تورم عمومی نیز پیشی گرفته، نتیجه مستقیم سیاستهای انقباضی در توسعه شهری و مهمتر از آن، نقشآفرینی نهادهای عمومی و بانکها بهعنوان بزرگترین محتکران زمین است.گزارشها حاکی از آن است که میلیونها هکتار زمین قابل استفاده در اختیار سازمانهای دولتی و نیمهدولتی قرار دارد. این نهادها، بهجای عرضه این اراضی برای تعدیل بازار، خود به بازیگران اصلی سفتهبازی تبدیل شدهاند و از کمبود مصنوعی ایجادشده، سود میبرند. در چنین شرایطی، دولت در یک تضاد آشکار منافع قرار گرفته است؛ از یک سو مسئول تنظیمگری بازار و از سوی دیگر، ذینفع اصلی گرانی زمین است.
تضاد استراتژیک: سیاست جمعیتی در برابر آپارتمانهای ۸۰ متریابعاد این بحران فراتر از اقتصاد است و به یک ناهنجاری اجتماعی-سیاسی تبدیل شده است. در سطح کلان، سیاستهای رسمی کشور بر «جوانسازی جمعیت» و تشویق به فرزندآوری متمرکز است. اما در سطح اجرایی، سیاستهای شهری دقیقاً در نقطه مقابل حرکت میکنند.سیاست غالب شهرسازی در سه دهه اخیر، مبتنی بر «تراکمسازی عمودی» و «کوچکسازی» واحدها بوده است. نتیجه این رویکرد، هدایت خانوارها به سمت آپارتمانهای کوچک (اغلب زیر ۸۰ مترمربع) است که عملاً امکان زندگی راحت برای یک خانواده با چندین فرزند را سلب میکند. این تضاد آشکار میان اهداف جمعیتی و واقعیتهای بازار مسکن، نشاندهنده فقدان یکپارچگی و عقلانیت در سیاستگذاری کلان کشور است. نمیتوان همزمان مردم را به افزایش جمعیت تشویق کرد و هم آنها را در قفسهای بتنی متراکم با کیفیت زندگی پایین محبوس ساخت. موتور رانت: فلسفه انقباضی و فقدان شفافیتریشه بسیاری از فسادها و رانتهای هنگفت در بازار زمین، دقیقاً در همین «فلسفه انقباضی» نهفته است. وقتی توسعه شهرها بهصورت مصنوعی و با خطکشیهای سلیقهای (تحت عناوینی چون کمربند سبز) محدود میشود، هرگونه مجوز برای الحاق زمین به محدوده شهری، به یک امضای طلایی و منبعی برای رانت تبدیل میگردد.این محدودیتها، که ظاهراً با اهداف محیطزیستی توجیه میشوند، در عمل بستری برای زمینخواری سازمانیافته و نفوذ در کمیسیونهای تصمیمگیری فراهم کردهاند. راهحل، نه توسعه بیضابطه، بلکه «شفافیت مطلق» است. انتشار عمومی نقشههای کاربری اراضی، مشخص کردن دقیق مناطق زیستمحیطی و کشاورزی و حذف تصمیمگیریهای سلیقهای، میتواند بهطور خودکار بخش بزرگی از این رانت را بخشکاند.
منابع گمشده: از ارز ترجیحی تا زیرساخت مسکنیکی از رایجترین توجیهات برای عدم توسعه افقی و آمادهسازی اراضی، «هزینهبر بودن» تأمین زیرساختهاست. این ادعا در حالی مطرح میشود که کشور در سالهای گذشته، شاهد اتلاف منابع ارزی هنگفتی در سیاستهای شکستخوردهای مانند ارز ترجیحی بوده است. صدها میلیارد دلار منابعی که میتوانست صرف ساخت زیرساختهای مولد، آمادهسازی زمین و توسعه حملونقل عمومی شود، عملاً در مسیری هزینه شد که نه تنها به مهار تورم کمکی نکرد، بلکه خود به یکی از عوامل تشدید آن و ایجاد رانتهای جدید تبدیل شد. اگر تنها کسری از آن منابع عظیم، بهجای توزیع رانتی، صرف توسعه زیربنایی مسکن میشد، امروز شاهد چنین ناترازی عمیقی در بازار نبودیم.راهحل برونرفت از این چرخه معیوب، بازنگری اساسی در «حاکمیت زمین» است. این امر مستلزم کنار گذاشتن تفکر انقباضی، آغاز توسعه افقی متوازن و برنامهریزیشده، و مهمتر از همه، الزام دولت به عرضه شفاف و گسترده اراضی تحت تملک خود برای شکستن احتکار نهادینهشده است.
ارسال نظر شما
مجموع نظرات : 0 در انتظار بررسی : 0 انتشار یافته : ۰