سیاست های توسعه مسکن و چرخشهای استراتژیک واگذاری زمین
واکاوی چهار دهه برنامهریزی توسعه نشان میدهد استراتژی «حذف قیمت زمین» همواره دال مرکزی سیاستگذاری مسکن در ایران بوده که از الگوی «واگذاری قطعی» به «اجاره ۹۹ ساله» و اخیراً «ابزار تنظیمگری جمعیت» تغییر ماهیت داده است.
کد خبر : 31954
تاریخ انتشار : دوشنبه ۳ آذر ۱۴۰۴ - ۱۲:۴۲
پارادوکس زمین در اقتصاد ایران در اقتصاد مسکن ایران، زمین نه یک نهاده تولید، بلکه کالایی سرمایهای با رفتاری متمایز است. با توجه به سهم ۶۰ تا ۷۰ درصدی زمین در قیمت تمامشده مسکن (در مقایسه با میانگین جهانی ۳۰ درصد)، دولتها همواره با استناد به اصل ۳۱ قانون اساسی، مداخله در بازار زمین را تنها راهکار تعدیل قیمت مسکن دانستهاند. این پژوهش سیر تحول این مداخلات را در بستر برنامههای توسعه بررسی میکند.۱. دهه ۱۳۶۰: عصر توزیع و قانون زمین شهری (مداخله حداکثری)در سالهای نخست پس از انقلاب، پارادایم حاکم، «توزیع عادلانه» بود. تصویب «قانون اراضی شهری» و سپس «قانون زمین شهری» به دولت اجازه داد تا با ملیکردن اراضی موات و بایر، عرضه زمین را در انحصار بگیرد.مکانیزم: واگذاری قطعی زمین با قیمت منطقهای (نزدیک به صفر) به تعاونیها.پیامد آمایشی: این سیاست منجر به مالکیت گسترده اقشار متوسط شد، اما به دلیل فقدان طرحهای جامع، «خزش شهری» (Urban Sprawl) و گسترش افقی نامتوازن را رقم زد.۲. برنامههای توسعه اول تا سوم: عقبنشینی به نفع بازار (۱۳۶۸-۱۳۸۴)با تغییر ریل اقتصاد به سمت آزادسازی، دولت از نقش «توزیعکننده زمین» به «تسهیلگر» تغییر وضعیت داد.تغییر استراتژی: توقف واگذاری زمین خام و حرکت به سمت «متراکمسازی» و «فروش تراکم».پیامد: کاهش عرضه زمین دولتی باعث جهش قیمت زمین در کلانشهرها شد و مسکن به کالایی لوکس برای دهکهای پایین تبدیل گشت.
۳. برنامه چهارم و پنجم: ظهور مسکن مهر و اجاره ۹۹ ساله (بازگشت دولت)در این دوره، دولت نهم با احیای سیاست حذف قیمت زمین، مدل حقوقی جدیدی را تحت عنوان «اجاره ۹۹ ساله» معرفی کرد.نوآوری حقوقی: تفکیک «حق مالکیت» از «حق بهرهبرداری». دولت مالکیت عرصه (زمین) را برای خود حفظ کرد تا از بورسبازی جلوگیری کند و صرفاً اعیان (بنا) را به مالکیت متقاضی درآورد. نقد فنی: اگرچه قیمت زمین از هزینه ساخت حذف شد، اما مکانیابی در اراضی حاشیهای فاقد زیرساخت (شهرهای جدید)، هزینههای سربار پنهانی را به دولت تحمیل کرد.۴٫ برنامه هفتم و قانون جوانی جمعیت: زمین بهعنوان ابزار جمعیتی (۱۴۰۰ تاکنون)در پارادایم فعلی (نهضت ملی مسکن)، سیاست واگذاری زمین دچار یک چرخش کارکردی شده است. زمین دیگر صرفاً ابزار تامین سرپناه نیست، بلکه به عنوان «مشوق باروری» عمل میکند.رویکرد جدید: بازگشت به الگوی «توسعه افقی» (ساخت خانههای یکطبقه حیاطدار) در شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر و واگذاری زمین به خانوادههای دارای ۳ و ۴ فرزند.تفاوت با مسکن مهر: در طرح جوانی جمعیت، امکان تبدیل اجاره به «مالکیت قطعی» پس از اتمام ساخت وجود دارد که بازگشتی تعدیلشده به سیاستهای دهه ۶۰ محسوب میشود.جمعبندی و آسیبشناسیبررسی تطبیقی ادوار مختلف نشان میدهد که سیاست «زمین صفر» در ایران با سه چالش ساختاری مواجه است:تله نقدینگی: حذف قیمت زمین، مشکل ناتوانی متقاضیان در تأمین هزینههای ساخت (مصالح و دستمزد) را حل نمیکند.عدم تعادل منطقهای: فشار تقاضا در کلانشهرها متمرکز است، در حالی که اراضی قابل واگذاری عمدتاً در مناطق پیرامونی و فاقد جذابیت سکونتی قرار دارند.
هزینه آمادهسازی: هزینه تبدیل زمین خام به زمین مسکونی (تسطیح، شبکه آب، برق و فاضلاب) در بسیاری از موارد بار مالی سنگینی ایجاد میکند که در بودجههای سنواتی نادیده گرفته میشود.نتیجهگیری راهبردی: موفقیت طرحهای آتی واگذاری زمین (مانند نهضت ملی)، نه در گروِ کمیت واگذاری، بلکه وابسته به تغییر رویکرد از «انبوهسازی دولتی» به «مشارکت انفرادی مردم» و حل معضل «تأمین مالی زیرساختها» پیش از واگذاری است.
برچسب ها :
ناموجود- نظرات ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
- نظراتی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
- نظراتی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با خبر باشد منتشر نخواهد شد.
ارسال نظر شما
مجموع نظرات : 0 در انتظار بررسی : 0 انتشار یافته : ۰