بازار جدید تراکم ساختمانی

خرابی‌های جنگ در سطح شهر تهران، دو بازار جدید در امتداد هم، کنار بازار راکد فعالیت‌های ساختمانی را شکل داده؛ یکی «تخریب و بازسازی کامل» و دیگری که با مصوبه کمیسیون ماده۵، ایجاد شده، «خرید و فروش غیرمستقیم تراکم ساختمانی» است. گزارش ها از جزئیات تصویب‌نامه‌ای که کمیسیون ماده۵ شهر تهران، ویژه ساختمان‌های مسکونی ویران‌شده و غیرقابل سکونت بر اثر اصابت پرتابه‌ها در جنگ ۴۰روزه، به شهرداری ابلاغ کرده، حاکی است: چهار امتیاز ملکی به سازنده‌هایی که حاضرند حدود ۳هزار واحد مسکونی خسارت‌دیده را بدون دریافت هزینه از مالکانشان تخریب کنند و از نو بسازند، تعلق می‌گیرد. این امتیازها دارای «ارزش اقتصادی» در بازار زمین و مسکن است و از همین رو، علاوه بر اینکه هزینه بازسازی را پوشش می‌دهد، «حاشیه‌سود» نسبی شبیه سود مشارکت ساختمانی در بازار عادی ساخت‌وساز نصیب مجریان بازسازی می‌کند. ستون اصلی امتیازهای جنگی شهرداری به پلاک‌های ویران‌شده، «تراکم اضافه‌» یک تا حداکثر ۲طبقه است. این مجوز با رعایت دو شرط به صاحبان این ساختمان‌ها «اعطا» می‌شود و به این ترتیب، این‌بار برخلاف رویه‌های جاری در بازار مسکن، هزینه‌ای بابت «صدور پروانه ساختمانی» و «عوارض نجومی تراکم» توسط شهرداری دریافت نمی‌شود. در عین حال، اجازه استفاده از طبقه همکف برای کاربری مسکونی یا تجاری به جای لابی یا پارکینگ، امتیاز دیگری است که با توجه به سطح غیرقابل تحمل قیمت ملک کلنگی در تهران، این مجوز، برای سازنده‌ها ایجاد می‌کند. بازار مکمل «بازسازی‌ها» نیز به نقل و انتقال «تراکم اضافه» مربوط است. در جریان توافق سازنده با مالکان ساختمان‌های جنگ‌زده، چنانچه مطلوب مالکان این باشد که ساختمان‌ جدید عین همان ساختمان قبلی، احداث شود، در این صورت مجوز «طبقات اضافه» می‌تواند در قالب «تراکم ساختمانی سیال» به سایر پلاک‌های مسکونی موجود در شهر تهران منتقل شود. جابه‌جایی تراکم‌ساختمانی از یک منطقه ارزان به شمال پایتخت، با توجه به اختلاف شدید سطح قیمت مسکن، روی حاشیه‌سود مجری بازسازی در آن منطقه، اثر تصاعدی خواهد داشت. کارشناسان شهری، نقدهایی به «تراکم مازاد» فراتر از سقف طرح تفصیلی دارند، اما شهرداری به‌دلیل آنچه «نبود منابع مالی در دولت برای رفع خسارت‌ها» عنوان شده، این مدل مالی را به اجرا گذاشته است.

هسته سخت «بازسازی»ها در تهران، ساختمان‌های به شدت آسیب‌دیده ناشی از اصابت پرتابه‌های جنگی طی جنگ ۱۲روزه و جنگ ۴۰روزه هستند که به‌دلیل «هزینه بالای ساخت از نو» و «انتظار مالکان برای نوسازی به شکل اول»، این عملیات هم زمان‌بر است و هم «توافق ساختمانی و اقتصادی» بین مالکان و عامل بازسازی،‌ پیچیده و پرشرط به نظر می‌رسد. گروه مسکن و شهری «دنیای‌اقتصاد» با دسترسی به جزئیات مصوبه‌ای که کمیسیون ماده۵ شهر تهران در ۷صفحه و ۳ماده، «راه بازسازی ساختمان‌های جنگ‌زده بدون دریافت هزینه از مالکان آنها» را به نیابت از شهرداری ایجاد کرده است، از گزینه‌هایی گزارش می‌دهد که بسازوبفروش‌های شهر تهران و همچنین فعالان حقوقی بخش ساختمان می‌توانند با استفاده از آن، وارد یک بازار جدید «تخریب و نوسازی» شوند؛ ضمیمه اصلی این بازار، «خرید و فروش تراکم‌ساختمانی ویژه جنگ» است که هم قرار است «معادله اقتصادی» بازسازی را حل کند و هم «صرفه اقتصادی» برای سازنده‌های ساختمان‌های خسارتی به‌وجود بیاورد.

ابعاد بازار «تراکم‌مازاد ویژه جنگ» در تهران

نزدیک به ۳۵هزار واحد مسکونی در پایتخت طی جنگ اخیر با ایران، دچار یکی از ۴ سطح «آسیب و خسارت» شدند که از این تعداد، نزدیک به ۲هزار واحد مسکونی در سطح ۳ و ۴، یعنی «نیازمند پایدارسازی سازه» و «نیازمند تخریب کامل و بازسازی از نو» هستند. برای هر دوی این دسته ساختمان‌های خسارت‌خورده، چون هزینه بازسازی زیاد است، اعطای یکسری «امتیاز ساختمانی» پول‌ساز در نظر گرفته شده تا خرج کار دربیاید. سطح اول خسارت نیز ساختمان‌هایی هستند که اغلب آنها طی کمتر از ۱۵روز، به‌خاطر «شکستگی شیشه» یا خسارت‌های جزئی، ترمیم شدند و سطح دوم خسارت ساختمان‌های مسکونی آسیب‌دیده به شکل «در و پنجره و بخش‌هایی از دیوارهای داخلی» هستند که آنها هم در زمانی نه چندان طولانی پروسه رفع خسارت‌ آنها سپری شده یا در حال انجام است.

در حال حاضر اما در مناطقی از تهران، دست‌کم ۲۰۰ پلاک مسکونی وجود دارد که به‌دلیل «شکل و شدت آسیب ناشی از اصابت پرتابه‌های جنگی»، امکان سکونت در آنها از دست رفته و مالکان در انتظار «تصمیم عملیاتی برای شروع بازسازی کامل» این ساختمان‌ها هستند؛ یعنی همان سطح یک و سطح دو. به این پلاک‌ها باید «ساختمان‌‌های سطح ۳ و ۴ مرتبط با جنگ ۱۲ روزه» را نیز اضافه کرد؛ چون عملیات بازسازی کامل آنها به‌خاطر فرآیند طولانی «اتصال سازنده‌ای که با مطلوب ارزیابی کردن تراکم اضافه جنگی به مالکان خسارت‌‌خورده بتواند شریک پروژه تخریب و نوسازی شود»، به کندی پیش می‌رود.

چهار امتیاز ساختمانی در بازار «بازسازی»های تهران

کمیسیون ماده۵ شهر تهران در مصوبه‌ای تحت عنوان «صورت‌جلسه ۷۱۶»، به نیابت از شهرداری، چهار امتیاز ساختمانی سودساز برای سازنده‌هایی که حاضر شوند «ساختمان‌های ویران‌شده یا سطح سه» را بازسازی کنند، در نظر گرفته است. ستون فقرات این امتیازها، «تراکم اضافه در حد یک تا حداکثر ۲ طبقه» است. این امتیازها به شکل حقوقی، در قالب پروانه تخریب و بازسازی، به مالکان ساختمان‌ها داده می‌شود؛ اما در نهایت، منافع اقتصادی آن به سازنده می‌رسد که در نهایت، اثر آن به شکل «بازسازی بدون دریافت هزینه» نصیب مالکان خواهد شد. بازار ساخت‌وساز در تهران، برای اولین‌بار نیست که شاهد «تراکم اضافه» می‌شود. در دوره‌‌هایی به ویژه در اوایل دهه۹۰ که طرح تفصیلی فعلی، تازه نوشته شده بود، شورای عالی شهرسازی در مصوبه‌ای، «اضافه طبقه» در حد یک تا ۲ طبقه برای مناطقی از تهران به عنوان «مجوز ویژه افزایش عرضه مسکن» صادر کرد.

در حالت عادی نیز طی عمده سال‌های گذشته، «فروش تراکم مازاد» در نقاط مختلف شهر باب بوده است؛ این مجوز، فراتر از «سقف مجاز طبقات قابل ساخت در طرح تفصیلی» به سازنده‌ها تحت عناوینی که می‌شود با استناد به آنها،‌ خطوط‌قرمز طرح تفصیلی را رد شد، داده شده است. با این حال، فرق «تراکم جنگی» فعلی با «تراکم مازاد» دوره‌های گذشته، ۲ فاکتور است. فاکتور اول، «ارائه رایگان تراکم اضافه» به پلاک‌های جنگ‌زده است و فاکتور دوم نیز «قابلیت حرکت این مجوز طلایی» از پلاک ویران‌شده به عنوان پلاک فرستنده «تراکم اضافه» به هر پلاکی که مطلوب سازنده باشد تحت عنوان پلاک گیرنده است. طبق مصوبه کمیسیون ماده۵، تعداد طبقات مجاز به ساخت در ساختمان‌های مسکونی ویران‌شده، معادل ۵۰درصد «وضعیت فعلی» می‌تواند افزایش پیدا کند؛ مشروط به اینکه حداکثر افزایش طبقات، «۲طبقه اضافی» باشد و در عین حال، «سقف طبقات بر اساس فاکتور عرض معبر» رعایت شود.

کمیسیون ماده۵ به صراحت، از واژه «اعطا» برای ارائه مجوز تراکم اضافه به ساختمان‌های خسارت‌‌خورده استفاده کرده است و پیگیری‌ها از یکی از مقامات سابق شهرداری تهران نیز حکایت از آن دارد که شهرداری تهران بابت صدور پروانه ساختمانی به همراه ۴امتیاز ویژه جنگی به پلاک‌های ویران‌شده، هزینه صدور پروانه و عوارض تراکم ساختمانی دریافت نمی‌کند؛ رقمی که طبق اعلام برخی سازنده‌ها در تهران در حال حاضر در متوسط شهر دست‌کم مترمربعی بالای ۱۰‌میلیون تومان برآورد می‌شود و سهم قابل‌توجهی از هزینه ساخت و قیمت‌ تمام‌شده ساخت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد.

امتیاز دوم ساختمانی به این پلاک‌ها، «اجازه تغییر کاربری طبقه همکف به کاربری مسکونی» مشروط به تامین پارکینگ در طبقات منفی است. این به معنای آن است که پس‌از سال‌ها «رویه ساخت‌وساز به شکل اختصاص طبقه همکف به لابی یا پارکینگ» در تقریبا همه ساختمان‌های مسکونی، قرار است یک‌بار دیگر، معماری ساختمان‌ها به دهه‌ ۷۰ و قبل‌تر برگردد. این امتیاز با هدف «تقویت منافع اقتصادی» برای سازنده‌های متقاضی بازسازی است که در ازای آن، هزینه‌ای از خسارت‌خورده‌ها دریافت نشود. امتیاز سوم نیز افزایش سطح اشغال به ساختمان‌ها است؛ به این معنا که از «مشاعات» یا همان حیات ساختمان کم شود. امتیاز چهارم نیز اجازه «تغییر کاربری طبقه اول» به مغازه یا فروشگاه‌های خدمات محله‌ای است. این نیز با توجه به تخصیص سهمیه رایگان کاربری تجاری به یک پلاک مسکونی، باعث می‌شود طبقه اول با قیمت بالاتر از مسکونی بعد از بازسازی، فروخته شود تا عواید آن، جبران هزینه بازسازی را کند.

بازسازی با «تراکم اضافه» صرف می‌کند؟

اعطای یک تا ۲طبقه اضافه به ساختمانی که آسیب دیده،‌ به معنای تحویل «دو قطعه زمین به صورت رایگان» در ارتفاع به سازنده یا همان عامل بازسازی آن ساختمان است. سازنده در ازای دریافت این زمین رایگان در ارتفاع، به‌رغم هزینه‌ای که برای ساخت از نو برای طبقات از دست رفته می‌کند و همچنین هزینه‌ای که برای احداث طبقات جدید صورت می‌دهد، در نهایت با فروش واحدهای مسکونی روی تراکم اضافه که «سهم خودش» یا سهم شراکتش در بازسازی است، می‌تواند به حاشیه سود مورد نظرش در این پروژه‌ها دست پیدا کند. در حال حاضر،‌ متوسط قیمت زمین در شهر تهران حدود ۱٫۷ تا ۱٫۹برابر متوسط قیمت مسکن برآورد می‌شود که البته این نسبت در صورتی که با متوسط قیمت واحدهای نوساز مقایسه شود، از این کمتر است اما سطح قیمت زمین یا ملک کلنگی، همواره از سطح قیمت آپارتمان بیشتر است.

از طرفی، در این مدل ساخت‌وساز، یعنی بازسازی‌ها، سازنده قرار نیست بابت مجوزها، به‌ویژه امتیازهای چهارگانه، به شهرداری تهران تحت عناوین «عوارض ساخت»، «فیش پروانه» و «نرخ‌های نجومی فروش تراکم اضافه» پول پرداخت کند که این هم به «شکل‌گیری حاشیه‌سود» در بازسازی کمک می‌کند. با این حال، اجازه نقل و انتقال «تراکم اضافه» از پلاک آسیب‌دیده به پلاکی در نقطه دیگری از تهران که احیانا آن سازنده،‌ مالک آن است، باعث می‌شود «امکان توافق با مالکان خسارت‌خورده» برای توافق بر سر بازسازی تسهیل شود. گزارش ها از درجه مطلوبیت شهروندانی که خانه‌هایشان در ایام جنگ ویران شد و نیازمند بازسازی است، نشان می‌دهد: بخش قابل‌توجهی از مالکان تمایل دارند ساختمان‌شان به همان شکلی که روز اول،‌ قبل از اصابت پرتابه، بوده بازسازی شود؛ به این معنا که معماری داخلی و تعداد طبقات نه کم شود و نه زیاد.

این تمایل، چون جلوی «خرج امتیازهای چهارگانه شهرداری» در پروژه بازسازی را سلب می‌کند، نمی‌تواند به بازسازی رایگان برای مالکان ختم شود. با این حال، چون که «اصل امتیاز» که همان تراکم اضافه تا ۲ طبقه است، اجازه پرواز به پلاک‌های دیگری را دارد، این سیالیت مجوز شهرداری راه توافق را هموار می‌کند. با این حال، آن دسته از پلاک‌هایی که در پهنه‌های «بازار تهران»،‌ «جاده مخصوص» و همچنین شهرک‌غرب به عنوان پهنه با تثبیت کاربری و پهنه سبز (G) قرار دارند، اجازه «پذیرش» امتیازهای قابل حرکت تراکم‌اضافه را ندارند. برخی شهروندان اعلام کردند، در پروسه تعیین کارشناسی خسارت، درحالی‌که ساختمان‌ آنها جزو سطح۳ بوده، به‌عنوان سطح ۴ یا همان خسارت جزئی،‌ در نظر گرفته شده و عملا هزینه خسارت برای آنها جبران نشده است. برخی هم معتقدند‌ درحالی‌که ساختمان‌شان می‌تواند در گروه سطح ۳، رفع خسارت شود، به آنها اعلام شده باید «تخریب و از نو ساخته شود» که این باعث به‌هم خوردن قدرالسهم زمین، تعداد واحدها و از همه مهم‌تر، «سال‌ها بدون خانه بودن» آنها می‌شود و از این مدل رضایت ندارند.