ساخت‌وساز به‌تنهایی، مشکل بازار مسکن را حل نمی‌کند

سمانه محرمی نمینی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار مصالح ساختمانی و تأثیر آن بر روند بازسازی واحدهای آسیب‌دیده، گفت: بازار مصالح ساختمانی به شدت تحت تأثیر نرخ ارز، هزینه‌های انرژی، حمل‌ونقل، مواد اولیه و انتظارات تورمی قرار دارد؛ بنابراین هرگونه بی‌ثباتی اقتصادی می‌تواند به افزایش قیمت مصالح ساختمانی منجر شود.

وی افزود: در ماه‌های اخیر شاهد بروز آسیب‌هایی در بخش فولاد بوده‌ایم که قابل انکار نیست. افزایش قیمت فولاد نیز به‌دنبال خود رشد قیمت سیمان و سایر نهاده‌های ساختمانی را به همراه داشته و هزینه‌های ساخت‌وساز را افزایش داده است.

قیمت‌گذاری دستوری مصالح ساختمانی راهکار کنترل بازار نیست

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به سیاست‌های قیمت‌گذاری در بازار مصالح ساختمانی بیان کرد: تعیین دستوری قیمت مصالح، راهکار پایداری برای مدیریت بازار نیست. تجربه نشان داده بازار را نمی‌توان صرفاً با دستور اداره کرد و مداخلات مستقیم در سازوکار قیمت‌گذاری می‌تواند به کاهش تولید، ایجاد بازارهای غیررسمی و بروز مشکلات جدید منجر شود.

وی ادامه داد: در مقابل، دولت می‌تواند در پروژه‌های بازسازی مناطق آسیب‌دیده و طرح‌های مسکن حمایتی، از طریق تأمین مستقیم برخی نهاده‌های ساختمانی، کنترل زنجیره توزیع و جلوگیری از واسطه‌گری، هزینه‌های ساخت را مدیریت کند. در صورت اجرای این اقدامات، امکان کنترل قیمت‌ها در پروژه‌های حمایتی فراهم خواهد شد و از افزایش شدید هزینه‌های ساخت جلوگیری می‌شود.

محرمی تصریح کرد: یکی دیگر از چالش‌های مهم صنعت ساختمان، عرضه برخی مصالح ساختمانی در بازار داخلی با مبنای نرخ‌های صادراتی است. برخی تولیدکنندگان، بازارهای صادراتی را ملاک قیمت‌گذاری قرار می‌دهند، در حالی که بخش قابل توجهی از مواد اولیه، انرژی و زیرساخت‌های مورد استفاده آن‌ها با حمایت‌های داخلی تأمین می‌شود.

این مقام صنفی یادآور شد: در شرایط فعلی و با توجه به ضرورت اجرای پروژه‌های ملی بازسازی مناطق آسیب‌دیده و همچنین طرح‌های مسکن حمایتی، لازم است سازوکار ویژه‌ای برای تأمین مصالح ساختمانی با قیمت‌های مناسب‌تر در نظر گرفته شود تا هزینه ساخت برای خانوارهای آسیب‌دیده و مجریان این پروژه‌ها کاهش یابد.

وی یادآور شد: ضروری است افرادی که در فرآیند ساخت و بازسازی واحدهای آسیب‌دیده فعالیت می‌کنند، علاوه بر بهره‌مندی از تسهیلات و حمایت‌های مالی، امکان تأمین مصالح ساختمانی با نرخ‌های حمایتی یا ترجیحی را نیز داشته باشند. این حمایت می‌تواند در قالب قیمت‌های مصوب یا سازوکارهای ویژه تأمین مصالح اجرا شود تا هزینه نهایی ساخت و بازسازی برای مالکان کاهش یابد.

نایب رئیس اتحادیه املاک تاکید کرد: اگر تأمین مصالح ساختمانی برای پروژه‌های بازسازی و مسکن حمایتی با قیمت‌های مناسب و کنترل‌شده انجام شود، روند بازسازی با سرعت بیشتری پیش خواهد رفت و خانوارهای آسیب‌دیده نیز با فشار مالی کمتری برای بازگشت به شرایط عادی زندگی مواجه خواهند شد.

هزینه ساخت مسکن حمایتی با جهش قیمت مصالح تا ۴۰ درصد افزایش یافت

محرمی درباره تأثیر افزایش قیمت مصالح ساختمانی بر پروژه‌های مسکن حمایتی اظهار کرد: مصالح ساختمانی سهم قابل توجهی از هزینه‌های ساخت را تشکیل می‌دهند و طبیعی است که با افزایش قیمت سیمان، فولاد، تأسیسات و سایر اقلام ساختمانی، هزینه تمام‌شده پروژه‌ها نیز افزایش پیدا کند.

وی ادامه داد: هر یک از نهاده‌های ساختمانی بخشی از زنجیره هزینه ساخت را تشکیل می‌دهند و افزایش قیمت هر کدام از این مؤلفه‌ها بر قیمت نهایی پروژه اثرگذار است. زمانی که همزمان شاهد رشد قیمت چندین قلم از مصالح و تجهیزات ساختمانی باشیم، هزینه ساخت به شکل قابل توجهی افزایش خواهد یافت.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: در برخی پروژه‌ها، افزایش قیمت مصالح ساختمانی می‌تواند هزینه ساخت را بین ۲۰ تا ۴۰ درصد افزایش دهد؛ موضوعی که اجرای پروژه‌های مسکن حمایتی را با چالش‌های جدی در حوزه تأمین مالی مواجه می‌کند.

وی با اشاره به الزامات موفقیت طرح‌های حمایتی بخش مسکن گفت: مسکن‌های حمایتی اقدام مثبتی برای افزایش عرضه مسکن محسوب می‌شوند، اما موفقیت این طرح‌ها منوط به فراهم شدن همزمان چند مؤلفه اساسی است. در واقع سه ضلع اصلی شامل تأمین زمین، تأمین مالی و خدمات زیربنایی باید به صورت همزمان در کنار یکدیگر قرار گیرند.

صرف ساخت واحد مسکونی، گره بازار مسکن را باز نمی‌کند

این مقام صنفی افزود: اگر زمین برای اجرای پروژه‌ها اختصاص داده شود اما تأمین مالی به درستی انجام نشود، پروژه‌ها با مشکل مواجه خواهند شد. همچنین حتی در شرایطی که زمین و منابع مالی نیز فراهم باشد، نبود خدمات زیربنایی و زیرساخت‌های مورد نیاز، امکان سکونت و بهره‌برداری از واحدهای مسکونی را با مشکل روبه‌رو می‌کند. صرف ساخت واحد مسکونی بدون ایجاد زیرساخت‌های لازم نمی‌تواند گره بازار مسکن را باز کند. تجربه برخی پروژه‌های گذشته نیز نشان داده است که احداث واحدهای مسکونی در خارج از محدوده شهرها، بدون فراهم شدن امکانات و خدمات مورد نیاز، نتوانسته به اهداف پیش‌بینی‌شده دست پیدا کند.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک یادآور شد: در برخی از این پروژه‌ها، متقاضیان واحدهای مسکونی را تحویل گرفته‌اند اما به دلیل نبود زیرساخت‌های ضروری، امکان سکونت در آن‌ها فراهم نشده است. به همین دلیل بخشی از مالکان این واحدها را اجاره داده‌اند و خود همچنان در شهرهای اصلی به زندگی ادامه می‌دهند.

وی تصریح کرد: یکی از اهداف اجرای این پروژه‌ها، کاهش بخشی از بار جمعیتی و تقاضای مسکن در کلان‌شهرهایی مانند تهران و هدایت جمعیت به شهرهای پیرامونی بود، اما در بسیاری از موارد به دلیل نبود امکاناتی نظیر مدارس، مراکز درمانی، خدمات شهری و زیرساخت‌های مورد نیاز زندگی، این هدف به طور کامل محقق نشده است.

محرمی در پایان خاطرنشان کرد: اشتغال نیز یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر در موفقیت پروژه‌های مسکن حمایتی است. تا زمانی که زیرساخت‌های خدماتی، رفاهی و فرصت‌های شغلی متناسب با جمعیت ساکن در این مناطق ایجاد نشود، نمی‌توان انتظار داشت صرفاً با ساخت واحدهای مسکونی، مشکل بازار مسکن و تمرکز جمعیتی در کلان‌شهرها برطرف شود.