اصلاح قانون و احیای پیش فروش ساختمان/ حل مشکل مسکن کم‌درآمدها با سیاست استیجار

حبیب الله طاهرخانی روز جمعه در پنل تخصصی با عنوان «آینده اقتصاد و تأمین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاست‌گذاری تا سرمایه‌گذاری و تعاونی‌سازی» در بیست و ششمین نمایشگاه بین المللی صنعت ساختمان، با بیان اینکه تجربه دو دهه اخیر نشان داده است افزایش عرضه مسکن به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل مسکن کشور را حل کند، گفت: هر نوع عرضه‌ای لزوماً به حل مساله مسکن منجر نمی‌شود و سیاست‌های این حوزه باید بر اساس توان اقتصادی خانوار و نیاز واقعی جامعه هدف طراحی شود.

وی افزود: این تصور که صرفاً با افزایش تعداد واحدهای مسکونی می‌توان مساله مسکن را حل کرد، یک کلیشه نادرست است. در مقاطعی، به‌ویژه در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، سالانه نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور پروانه ساختمانی صادر می‌شد، اما مساله مسکن همچنان پابرجا ماند.

تشریح مساله مسکن

طاهرخانی با اشاره به شرایط بازار مسکن اظهار داشت: در سطح کلان اقتصادی لزوماً با کمبود مطلق واحد مسکونی مواجه نیستیم؛ چراکه حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد و با کسر حدود ۲.۵ میلیون واحد خالی، نزدیک به ۳۰ میلیون واحد مسکونی در اختیار خانوارها قرار دارد، در حالی که تعداد خانوارهای کشور حدود ۲۷.۱ میلیون خانوار است.

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: این اعداد به معنای حل شدن مساله مسکن نیست، زیرا مساله اصلی دسترسی خانوارها به مسکن مناسب و استطاعت اقتصادی آنها برای تأمین مسکن است.

وی افزود: تجربه دو دهه اخیر نشان داده است که بخشی از عرضه مسکن فراتر از توان اقتصادی خانوارها بوده است. در برخی مقاطع نیز منابع و ظرفیت‌های کشور صرف ساخت واحدهای لوکس شد؛ واحدهایی که بخش قابل توجهی از جامعه امکان دسترسی به آنها را نداشت و بعضاً سال‌ها خالی باقی ماندند.

طاهرخانی با اشاره به تجربه کشورهای توسعه‌یافته گفت: حتی کشورهایی مانند انگلستان، فرانسه و آلمان نیز همچنان با مساله مسکن، به‌ویژه استطاعت‌پذیری و دسترسی خانوارها به مسکن مناسب، مواجه هستند. بنابراین نمی‌توان برای مساله مسکن راه‌حل‌های ساده و تک‌بعدی ارائه کرد.

مسکن استیجاری مکمل سیاست‌های مالکیت است

وی با تأکید بر ضرورت تغییر نگاه به سیاست‌های مسکن گفت: نباید سیاست مسکن را صرفاً به مسکن ملکی محدود کنیم. یکی از راهکارهای اصلی برای پاسخگویی به نیاز اقشار کم‌درآمد، راه‌اندازی نظام مسکن استیجاری عمومی و توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای است.

معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: حتی در کشورهایی که اقتصاد کاملاً آزاد دارند، بخشی از عرضه مسکن در قالب مسکن عمومی انجام می‌شود و بدون چنین سیاست‌هایی نمی‌توان برای دهک‌های کم‌درآمد پاسخ مناسبی به نیاز مسکن ارائه کرد.

طاهرخانی با بیان اینکه مسکن صرفاً یک موضوع اقتصادی نیست، اظهار داشت: به دلیل ابعاد اجتماعی مسکن، دولت نمی‌تواند به طور کامل از این حوزه کنار برود، اما نقش دولت باید بیشتر تسهیل‌گری باشد، نه تصدی‌گری و ساخت مستقیم.

وی اضافه‌کرد: مداخلات دولت باید به گونه‌ای طراحی شود که منابع محدود عمومی و بانکی دقیقاً به جامعه هدف برسد و از اختصاص منابع به طرح‌ها و گروه‌هایی که توان استفاده مؤثر از آن را ندارند، جلوگیری شود.

دو تجربه متفاوت از اجرای مسکن مهر

طاهرخانی با اشاره به تجربه اجرای طرح مسکن مهر گفت: این طرح دو وجه متفاوت داشت؛ وجه نخست، ورود دولت از طریق پرداخت تسهیلات بود که به طور عمده در بافت‌های موجود و فرسوده شهری به رونق ساخت‌وساز کمک کرد. این بخش که مبتنی بر ارائه تسهیلات به خودمالکان بود، در مدت چند سال به نتیجه رسید.

 ساختمان گفت: حتی اگر در سال‌های آینده به تعادل نسبی میان تولید و عرضه مسکن برسیم، این موضوع به معنای تعطیلی یا توقف صنعت ساختمان نخواهد بود.

وی افزود: بخش مهمی از صنعت ساختمان در کشورهای مختلف به سمت تعمیر، نگهداری، بازسازی و به‌هنگام‌سازی واحدهای موجود حرکت کرده است. ساختمان‌ها پس از ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ سال استفاده نیازمند تعمیر و نوسازی می‌شوند و همین موضوع، تقاضای مستمری برای محصولات و خدمات ساختمانی ایجاد می‌کند.

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: محصولاتی مانند تجهیزات ساختمانی، شیرآلات، کاشی، لوازم بهداشتی و سایر مصالح و تجهیزات ساختمانی، حتی در صورت کاهش سرعت ساخت واحدهای جدید، همچنان بازار و تقاضای خود را خواهند داشت.

ضرورت هدفمند شدن سیاست‌های تأمین مسکن

طاهرخانی در پایان تأکید کرد: افزایش عرضه مسکن باید هدفمند باشد و سیاست‌گذاری در این حوزه نیز باید از کلیشه‌های ساده‌انگارانه فاصله بگیرد.

وی افزود: مساله اصلی صرفاً تعداد واحدهای مسکونی نیست، بلکه باید مسکنی متناسب با توان اقتصادی خانوار، الگوی مصرف، نیاز واقعی جامعه و شرایط اقتصادی کشور تأمین شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: توسعه مسکن استیجاری عمومی و اجاره‌داری حرفه‌ای، اصلاح قانون پیش‌فروش و ایجاد سازوکارهای ضمانت، استفاده هدفمند از منابع عمومی و بانکی، بهره‌گیری از ظرفیت سرمایه‌های بخش خصوصی و توجه به نوسازی واحدهای موجود، می‌تواند در کنار ساخت مسکن جدید، به پاسخگویی مؤثرتر به نیاز خانوارها و ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کند.