املاکی‌‌ها، مقصر یا قربانی؟

ساماندهی بازار اجاره دغدغه دولت و مجلس است. از یک سو مجلس طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی را به تصویب رسانده که با توجه به ایرادات شورای نگهبان، این طرح فعلا اجرایی نشده است.
از سوی دیگر دولت سامانه خودنویس را طراحی کرده است و با وجود تمام امیدی که مسئولان به کارآیی آن دارند، این سامانه می‌تواند موجب آشفتگی بازار اجاره شود. چرا که بار حقوقی و امنیتی آن بر دوش موجر و مستاجر است و خبری از میانجی‌گری مشاوران املاک در صورت بروز هرگونه اختلاف و بررسی صحت و سقم مدارک نیست. همچنین از آنجایی که نظارتی بر سامانه خودنویس وجود ندارد، این سامانه حتی می‌تواند موجب افزایش نرخ اجاره هم شود که کنترل بازار اجاره را در آینده سخت و دشوار خواهد کرد.
از طرفی، صاحب‌‌نظران معتقدند در حال حاضر ۲۰۰ هزار واحد صنفی مشاور املاک در حال فعالیت هستند که با رکود حاکم بر بازار مسکن و راه‌اندازی سامانه خودنویس، باید به مرور شاهد ابطال پروانه کسب آنها باشیم، زیرا از عهده هزینه دفتر و معیشت خود بر نخواهند آمد. به این ترتیب نه تنها راه‌اندازی سامانه خودنویس تاثیری بر بازار اجاره مسکن نخواهد داشت، بلکه موجب بیکاری تعداد زیادی از جوانان خواهد شد‌. از دید کارشناسان، تنها راه ساماندهی بازار اجاره و مسکن، افزایش تولید است؛ مسئله‌ای که از چشم دولت پنهان مانده و هر روز شکاف بین عرضه و تقاضا عمیق‌تر می‌شود. این در حالی است که دولت باید با در نظر گرفتن مشوق‌‌هایی انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز را افزایش دهد.
روزنامه «خانمان» در شماره امروز به بررسی عملکرد سامانه خودنویس پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

نقص‌‌ها برای دولت هزینه‌‌بر می‌‌شود
در همین زمینه کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: سامانه خودنویس دارای نقص‌هایی است که انتظار می‌رود برطرف شود، اما کاستی‌هایی به چشم می‌خورد که می‌تواند در آینده موجب مشکلات حقوقی و امنیتی شود که مسلما برای دولت هزینه‌بر خواهد بود. ناگفته نماند از آنجایی که برای طراحی این سامانه با مشاوران املاک مشورت نشد، پس از راه‌اندازی نقص‌های آن بارها به دولت گوشزد شده است.
وی تاکید کرد: عملکرد املاکی‌ها اصلا قابل مقایسه با سامانه خودنویس نیست، چراکه اسناد و مدارک مالکیت به رؤیت مشاوران املاک می‌رسید و از بسیاری از اختلافات بین موجر و مستاجر جلوگیری می‌شد. حتی شاهد بودیم بسیاری از مشکلات بدون مراجعه به مراجع قضایی رفع می‌‌شد. این در حالی است که سامانه خودنویس چنین ظرفیت و کارکردی را ندارد و همین موارد می‌تواند در آینده چالش‌زا باشد.

ارمغان تلخ بیکاری
گودرزی تصریح کرد: در حالی سامانه خودنویس راه‌اندازی شد که مشاوران املاک به علت رکود بازار مسکن و کاهش معاملات در شرایط اسفناکی به سر می‌بردند و حتی از عهده هزینه‌های دفتر خود بر نمی‌آمدند. در حال حاضر نیز مشاوران املاک به علت کسادی شدید کسب‌وکارشان به دنبال ابطال پروانه کسب هستند که همین مسئله منجر به بیکاری قشر عظیمی از جوانان خواهد شد.

گرانی اجاره، تابع تورم عمومی
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به این سوال که آیا سامانه خودنویس تاثیری بر بازار اجاره مسکن خواهد گذاشت یا خیر، گفت: این سامانه تاثیری بر نرخ اجاره نخواهد گذاشت. چراکه اجاره‌بها تابع نرخ تورم عمومی است و قیمت‌ها براساس شرایط اقتصادی، افزایش می‌یابد. البته دولت تصور می‌کند که با وجود این سامانه بازار اجاره کنترل خواهد شد، این در حالی است که باید دست به تولید انبوه بزند تا شاهد افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن و اجاره‌بها نباشیم.
گودرزی در پاسخ به این ‌سوال که آیا مشاوران املاک در گرانی اجاره و مسکن نقش دارند یا خیر، گفت: املاکی‌ها همواره در مظان اتهام بوده و هستند که موجب بالارفتن قیمت‌ها می‌شوند، اما تاکید می‌کنم که این صنف نقشی در گرانی مسکن و اجاره ندارند و حداکثر تخلف‌‌شان بالابردن اندک کمیسیون است که تاثیری بر قیمت‌ها نخواهد گذاشت. در جلساتی که داشتیم، مسئولان هم مقصر نبودن املاکی‌ها را تایید کردند. بنابراین مشکلات بازار مسکن و اجاره، ریشه در سیاست‌های غلطی دارد که توسط دولت‌های مختلف پیاده شده است.
وی یادآور شد: همچنین وقتی قیمت ارز، مصالح‌ ساختمانی، زمین و دستمزد بالا می‌رود، چه انتظاری دارید که قیمت تمام شده مسکن و نرخ اجاره بالا نرود. باز هم تاکید می‌کنم، برای عدم افزایش قیمت‌ مسکن و اجاره باید تولید مسکن و قدرت خرید مردم افزایش یابد، در غیر این‌ صورت مشکلات به قوت خود باقی خواهد ماند.

رتبه‌‌بندی به کجا رسید؟
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین در پاسخ به این سوال که طرح رتبه‌بندی مشاوران املاک پس از گذشت چند سال چرا به سرانجام نرسیده است، گفت: طرح رتبه‌بندی مشاوران املاک در حال بررسی است و احتمالا اجرایی خواهد شد.
وی در ادامه با اشاره به پیامدهای اجرایی شدن این طرح گفت: درجه‌بندی کمک می‌‌کند تا مشاوران املاک بر اساس کارآیی و آموزش‌هایی که دیده‌اند، کمیسیون دریافت کنند. به عبارت دیگر، درجه‌بندی مشاوران املاک موجب می‌شود که مشاوران معتمد، کارآزموده و باسواد، بتوانند نرخ متفاوتی را برای خدماتی که ارائه می‌دهند، دریافت کنند. همچنین کارآیی هر یک در سامانه‌ای ثبت خواهد شد و خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر، مشاور املاک مدنظر خود را براساس سوابقش انتخاب خواهند کرد.

اجرای طرح مجلس در گرو تامین زیرساخت‌ها
این فعال صنفی در پاسخ به این‌ سوال که نظرتان درباره طرح مجلس برای ساماندهی بازار اجاره مسکن چیست، گفت: بر اساس این طرح که هنوز به تایید شورای نگهبان نرسیده، قرار است اگر در هر استانی نرخ تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت؛ بهای اجاره به طور دستوری تعیین شود که مسلما بازار اجاره را سروسامان خواهد داد و فشار بر قشر مستاجر که نیازمند هستند، کمتر خواهد شد. البته باید برای پیاده کردن چنین طرحی زیرساخت‌ها و بسترسازی لازم فراهم شود و تنها با تصویب یک طرح، هر چقدر هم که کارآمد باشد، مشکلی رفع نخواهد شد.

افزایش تعداد مستاجران در سال جاری
گودرزی از پیش‌بینی بازار اجاره در سال جاری خودداری کرد و گفت: از خرداد ماه میزان افزایش اجاره‌ها مشخص خواهد شد و فعلا نمی‌توان در این باره اظهارنظر کرد. آنچه که به وضوح دیده می‌شود، افزایش تعداد مستاجران نسبت به سال قبل در سال جاری است.