بانی یا بازنده رکود مسکن؟

کارنامه شبکه بانکی در حوزه تامین مالی مسکن نشان‌دهنده پسرفت این بخش در سال‌های اخیر است. این پسرفت تسهیلاتی در بخش مسکن طی ۶ سال گذشته از کاهش میانگین ۱۴درصدی رشد واقعی تسهیلات‌‌‌‌دهی (بعد از کسر تورم ساخت و تورم مسکن از رشد اسمی)، در هر سال، حکایت دارد. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، حجم وام‌‌دهی به بازار ساخت و خرید مسکن به لحاظ میانگین «رشد واقعی» از ۹۷ تاکنون ۱۴‌درصد در هر سال افت کرده است؛ این موضوع عملا به معنای ۶ سال خشکسالی در بازار تامین مالی بخش مسکن و ساختمان است. اما چرا رشد واقعی تسهیلات به جای پیشرفت در سال‌های اخیر، پسرفت داشته است؟ در چنین شرایطی آیا شبکه بانکی به عنوان عامل پرداخت تسهیلات به بخش مسکن، بانی پرداخت تسهیلات است یا عملا بازنده بازی مقابله با رکود مسکن و ساخت‌وساز؟ «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای مربوط به پرداخت تسهیلات مسکن در ۶ سال اخیر یعنی در مقطعی که هم جهش قیمت مسکن رخ داد، هم تورم تولید مسکن در سطح ۳ برابر قبل قرار گرفت و هم رکود شدید در دو بازار ساخت و خرید حاکم شد، به این سوال پاسخ می‌دهد.

نمره مردودی وام مسکن

به گزارش اسکان و با استناد به آمارهای شبکه بانکی از حجم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن و ساختمان، در سال گذشته (۱۴۰۲) بانک‌ها، مجموعا ۲۶۰ همت، معادل ۲۶۰‌هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن و ساختمان در حوزه‌‌های گوناگون اعم از ساخت، خرید و… پرداخت کردند. این میزان در مقایسه با آمار پرداختی وام مسکن در سال ۱۴۰۱ (مدت مشابه سال قبل از ۱۴۰۲)، ۲‌درصد رشد داشته است. اما بررسی‌‌ها نشان می‌دهد اگرچه حجم ریالی وام‌‌های پرداخت شده در بخش مسکن در سال ۱۴۰۲ نسبت به ۱۴۰۱ به طور اسمی ۲‌درصد رشد داشته است اما این میزان به لحاظ واقعی، عملا ۴۸‌درصد کاهش داشته است. رشد واقعی تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن و ساختمان در سال ۱۴۰۲، آمار وام‌‌های پرداخت شده به این بخش بعداز کسر «تورم ساخت» و «تورم مسکن» از رشد اسمی را نشان می‌دهد.

در واقع اگر چه به طور جزئی و خفیف میزان تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن و ساختمان در ۱۴۰۲ رشد (اسمی) داشته است اما با لحاظ سطح تورم ساخت و تورم مسکن، این میزان حجم ریالی افزوده شده به ارقام سال قبل تسهیلات بانکی مسکن را به لحاظ واقعی نمی‌توان رشد مثبت اعلام کرد. بلکه با لحاظ تورم بخش مسکن در هر دو حوزه ساخت و خرید، عملا تسهیلات پرداختی به طور واقعی نه تنها افزایش نیافته که کاهش نیز داشته است. این در حالی است که از ۲۶۰ همت تسهیلات پرداخت شده در بخش مسکن و ساختمان در سال گذشته، سهم خریداران مسکن یا همان سهم تسهیلاتی که از بابت خرید مسکن به متقاضیان بازار پرداخت شده، معادل ۱۰۲ همت بوده است. این میزان تسهیلات نیز اگرچه به طور اسمی در سال قبل نسبت به ۱۴۰۱ رشد ۳۷ درصدی داشته است اما با محاسبه تورم مسکن و کسر آن از وام‌‌های پرداختی، وام‌‌دهی به خریداران نه تنها رشد نداشته که ۲۸‌درصد نیز نسبت به ۱۴۰۱ کاهش یافته است.

این موضوع نشان‌دهنده نمره مردودی یا نمره منفی تامین مالی مسکن از کانال شبکه بانکی و از مسیر تسهیلات ساخت و خرید واحدهای مسکونی، در سال گذشته است و نشان می‌دهد ارقام پرداختی در قالب تسهیلات مسکن در هر دو حوزه (ساخت و خرید)، در سال گذشته متناسب با تورم این بخش افزایش نداشته است. این در حالی است که یکی از مهم‌ترین اهرم‌‌های موثر برای کاهش عمق رکود در بازار مسکن در شرایط فعلی، رشد واقعی و مثبت تسهیلات پرداختی به حوزه ساخت و خرید واحدهای مسکونی است. اما عملا در سال گذشته این موضوع رخ نداده و حتی رشد واقعی تسهیلات‌دهی به این بخش منفی بوده است. نه تنها در سال گذشته، که بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در همه ۶ سال اخیر یعنی سال‌هایی که هم جهش قیمت مسکن رخ داد، هم تورم تولید مسکن در سطح ۳ برابر قبل قرار گرفت و هم رکود شدید در دو بازار ساخت و خرید حاکم شد، رشد واقعی تسهیلات‌دهی به بخش مسکن منفی بوده و به طور میانگین در هر سال نسبت به سال قبل ۱۴‌درصد افت کرده است.

رشد واقعی تسهیلات‌‌دهی به بخش مسکن و ساختمان طی ۶ سال گذشته به ترتیب، مثبت ۴۰درصد، منفی ۶۰ درصد، منفی ۲۶درصد، مثبت ۲۰درصد، منفی ۱۰‌درصد و منفی ۴۸‌درصد بوده است. این اعداد نشان می‌دهد رشد واقعی پرداخت وام بانکی به بخش مسکن در ۶ سال اخیر سالانه میانگین ۱۴‌درصد افت داشته است. از این بابت نیز نمره تامین مالی بخش مسکن از مسیر وام بانکی منفی و کارنامه این بخش عملا نشان‌دهنده وضعیت مردودی است.

بانک‌ها مقصرند یا عوامل دیگر؟

برآیند این آمارها اما به طرح یک سوال مهم منجر می‌شود؛ اینکه آیا بانک‌ها در این پسرفت تامین مالی مقصر هستند یا عوامل دیگری در ثبت این نمره منفی و کارنامه مردود دخیل است؟ در واقع بانک‌ها که باید عملا بانی تامین مالی در بخش مسکن باشند چرا به روایت آمارهای مربوط به رشد واقعی تسهیلات‌دهی به بخش مسکن، بازنده تامین مالی در برابر رکود مسکن شده‌‌اند؟

بررسی‌‌ها به شناسایی چهار ریشه «پسرفت تامین مالی مسکن» در سال‌های اخیر منجر شده است. اولین ریشه این پسرفت تامین مالی، به «ناکارآمدی وام خرید مسکن» به لحاظ «قدرت ریالی تسهیلات» و «مبلغ قسط آن» برمی‌‌گردد؛ در واقع این موضوع به جهش قیمت مسکن، نرخ سود غیرجذاب برای سپرده‌‌گذاری بلندمدت در بانک‌ها جهت تامین منابع برای پرداخت وام خرید و تضعیف توان مالی خانوارها در شرایط تورمی برای پرداخت قسط مربوط می‌شود.

«نبود قدرت اولیه خرید مسکن» در شرایطی که این قدرت خرید به دلیل چند سال جهش پی در پی قیمت مسکن، کاهش درآمد واقعی خانوارها و پس‌‌انداز نزدیک به صفر خانه‌‌اولی‌‌ها، به شدت ضعیف شده و در بسیاری موارد عملا از بین رفته است، دومین ریشه این پسرفت تامین مالی است. این در حالی است که مشکل «فروش» سازنده‌‌ها و حاشیه سود پایین سرمایه‌گذاری ساختمانی در مقایسه با بازدهی بازارهای سفته‌‌بازی و نرخ سود وام ساخت که باعث «افت تقاضا برای وام ساخت» شده است، سومین عامل و مقصر این موضوع است. از سوی دیگر و به عنوان مقصر چهارم، «نرخ سود تکلیفی» و «تسهیلات تکلیفی بارشده به بانک‌های پرداخت‌‌کننده وام مسکن» که «ایده‌‌پردازی» و «چاره‌‌جویی» برای قفل‌‌شکنی از وام مسکن را از آنها سلب کرده است، در شکل‌‌گیری و ثبت این نمره منفی در نظام تامین مالی مسکن مقصر است.

وضعیت ۱۴۰۳ چگونه است؟

آمار پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن و ساختمان تا سال ۱۴۰۲ در حالی نشان‌دهنده رشد واقعی منفی در این بخش طی ۶ سال گذشته است که یک سوال مهم مربوط به شرایطی است که در بهار امسال در حوزه تامین مالی مسکن از مسیر وام‌‌های بانکی، تاکنون طی شده است. آمارهای رسمی مربوط به تسهیلات بانکی پرداختی در فروردین ۱۴۰۳ نشان می‌دهد، کل تسهیلات رشد واقعی حدود ۵۰ درصدی نسبت به فروردین ۱۴۰۲ داشته است. البته عمده این تسهیلات و عمده این رشد مربوط به «پرداخت وام به پروژه‌‌های ساختمانی سفارش دولت» است.  به‌رغم این رشد کلی اما، رشد واقعی پرداخت وام خرید مسکن، منفی ۲۰‌درصد است. یعنی بعد از کسر تورم مسکن، عملا نه تنها پرداخت وام به خریداران آپارتمان‌‌ها افزایش نداشته است که حدود ۲۰‌درصد نیز نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است.