تامین سرپناه به سبک آسیای شرقی

دور باطل سیاست‌گذاری‌های ناکارآمد دولت در تامین سرپناه اقشار مختلف جامعه همچنان ادامه دارد. از نحوه اجرای نهضت ملی مسکن گرفته تا اعطای وام با اقساط نجومی، نسخه‌های تجویزشده‌ای هستند که بر آتش بحران مسکن دمیده‌اند. روزگاری کشورهای آسیای شرقی مانند ایران با گره‌هایی کور در بازار مسکن مواجه بودند، اما موفق شدند با خانه‌تکانی در سیاست‌گذاری‌ها بر این بحران غلبه کنند. تسهیل ورود سرمایه‌گذار خارجی، اعطای وام بلندمدت با بهره کم و تشویق به ساخت‌وساز، از فرمول‌های کشورهای آسیای شرقی برای نجات بازار مسکن به شمار می‌رود. مسیری که دولتمردان ایران هم باید در آن گام بردارند.

البته کارشناسان معتقدند از نقش زمین در قیمت تمام‌شده نباید غافل شد و باید قیمت زمین را حذف کرد. آنها همچنین تاکید می‌کنند که سیاست‌های مالیاتی دولت درنهایت از جیب خریدار پرداخت خواهد شد و ارمغانی به جز گرانی ملک نخواهد داشت.
شاهد هستیم سبک تامین سرپناه نه تنها در دولت فعلی، بلکه در دولت‌های گذشته یا به شعار ختم شده یا اگر به اجرا رسیده، موجب زایش هزاران چالش دیگر شده است. بنابراین تغییر سبک و الگوبرداری از کشورهای موفق در این زمینه ضروری است.
روزنامه «خانمان» در شماره امروز به بررسی چگونگی موفقیت کشورهای آسیای شرقی در تامین سرپناه پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

سه گام نجات‌بخش
در همین زمینه رضا میرزاهدی، کارشناس مسکن گفت: کشورهای آسیای شرقی مانند اندونزی، سنگاپور و مالزی در تامین سرپناه، الگوی مناسبی برای کشورهای آسیای غربی نظیر ترکیه، عمان، عربستان سعودی و… بودند. نخستین سیاستی که در این کشورها پیاده شد، حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده ملک بود. به این ترتیب نرخ واحد مسکونی به حداقل رسید. در گام دوم، وام مسکن بلندمدت با سود پایین برای متقاضیان در نظر گرفتند؛ به طوری که در کشورهای آسیای غربی و شرقی سودهای بانکی بسیار پایین است. حتی در کشور عمان نه تنها سود بانکی نمی‌گیرند، بلکه مشوق‌هایی برای ساخت‌وساز در نظر گرفتند. حذف اخذ مالیات از بخش مسکن، گام سومی ‌است که در این کشورها پیاده شده، سیاستی که در ایران بالعکس اجرا شده و کمر ملاکان و سازندگان‌ را شکسته است. سیاست‌های غلط دولت در اخذ مالیات به جایی رسیده که مردم به شکل‌های مختلفی مالیات می‌دهند. عادلانه یا ناعادلانه بودن اخذ این مالیات‌ها یک طرف قضیه است، شکل مالیات‌ستانی مشکلی دیگری است که چالش‌هایی ایجاد کرده است. برای مثال زمانی که مالیات از واحدهای خالی اخذ می‌شود، نه تنها صاحبخانه، ملک را به بازار عرضه نمی‌کند، بلکه موجب التهاب بازار هم می‌شود.

همچنین با اخذ مالیات در بخش ساخت‌وساز، عایدی بر سرمایه سازندگان از بین می‌رود و از طرف دیگر موجب بالارفتن قیمت تمام‌شده خواهد شد و درنهایت مصرف‌کننده باید مالیات را بپردازد.

 پروژه‌های عمرانی خوابیده است
وی تاکید کرد: این مسائل موجب شده تا قدرت خرید مردم پایین بیاید و نبود تقاضا نه تنها موجب ارزانی نمی‌شود، بلکه موجب رکود می‌شود و به دنبال آن تورم شکل می‌گیرد و با تداوم حرکت در این مسیر اقتصاد کشور در آینده‌ای نه چندان دور به نابودی کشیده خواهد شد. در حال حاضر سیاست‌گذاری‌های دولت در بخش مالیات یکی از بدترین شکل‌های ممکن است، به طوری ‌که موردی نمانده از چشم دولت پنهان باشد؛ از خودرو گرفته تا مسکن، حقوق و کالاهای مصرفی مالیات به آنها می‌گیرد. ناگفته نماند اخذ مالیات سیاست مطلوبی است، اما به شرطی که صرف آبادانی کشور شود. این در حالی است که پروژه‌های عمرانی و ورزشی یکی پس از دیگری تعطیل می‌شوند و کسی هم پاسخگو نیست.

این کارشناس مسکن افزود: اخذ مالیات موجب شده تا بزرگترین پروژه‌های عمرانی که پروژه‌های مسکن است، به حالت نیمه تعطیل درآیند. درواقع انبوه‌سازان به جای تشویق، تنبیه می‌شوند؛ چراکه در شروع ساخت‌وساز با انواع مالیات مواجه می‌شوند که باید پرداخت کنند. اگر وعده ساخت ۴ میلیون مسکن هنوز تحقق نیافته و یا قیمت مسکن افسارگسیخته بالا رفته، ریشه در همین مسائل دارد.

 الگوبرداری از یک پازل
میرزاهدی تاکید کرد: سیاست دیگری که دولت در پیش گرفت و اشتباه بود، اخذ کد رهگیری برای معامله ملک است. این تصمیم موجب می‌شود تا بسیاری از مشاوران املاک تعطیل شوند و بیکاری نیروی انسانی در این صنف به تورم دامن خواهد زد. این سیاست از کشورهای غربی نظیر کانادا الگوبرداری شده است، اما در این کشور پروسه خرید ملک، زمین تا آسمان با ایران فرق دارد. درواقع از ۱۰۰ پازل خرید ملک در کانادا فقط یک پازل در ایران اجرا شد.

 نقش دولت‌های محلی در مسکن‌‌سازی
این کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که نقش دولت‌های محلی در مسکن‌سازی در کشورهای آسیای شرقی را چطور ارزیابی می‌کنید، گفت: دولت‌های محلی درواقع دولت‌های کوچک‌تری هستند که فرماندار دارند و به عنوان بازوهای کمکی دولت مادر در مسکن‌سازی کمک می‌کنند. طرح بسیار خوبی است، چرا که قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز در هر شهری متفاوت است.

لزوم قیمت‌گذاری متفاوت در هر استان
وی تصریح کرد: دولت باید در نظر بگیرد که قیمت زمین، مصالح‌ ساختمانی، شرایط اقلیمی، منابع معدنی و میزان آبی که در ساخت‌وساز استفاده می‌شود، در هر استانی فرق دارد. بنابراین نمی‌توان یک قیمت تمام شده برای کل کشور در نظر گرفت.

اتفاقی که در مسکن مهر افتاد و قیمت ملک در سراسر کشور یکسان شد. اگر قرار باشد قیمت ملک در هر استانی جداگانه محاسبه شود، باید از اساتیدی که تحصیلات دانشگاهی دارند، بهره بگیرند تا براساس شرایط اقلیمی، بافت جمعیتی، آداب و رسوم، شرایط اقتصادی و درآمد سرانه استان، واحدهای مسکونی قیمت‌گذاری شوند. درواقع در مرحله اول باید امکان‌سنجی صورت گیرد.

میرزاهدی در پاسخ به این سوال که آیا شهرداری‌ها در هر استانی می‌توانند نقش دولت‌های محلی را در ایران بازی کنند، گفت: خیر، شهرداری فقط وظیفه صدور پروانه، زیباسازی شهر، نظافت و فراهم کردن امکانات تفریحی را دارد و توانمندی ساخت یک متر مربع بنا را ندارد، چون کارشناس‌های شهرداری هیچ کدام مهندس نیستند و اگر باشند در رشته‌های آکادمیک و فنی تخصص ندارند.

 ریسک سرمایه‌‌گذاری پایین بیاید
وی در پاسخ به این سوال که چگونه باید مانند کشورهای آسیای شرقی در جذب سرمایه‌گذار موفق باشیم، گفت: برای جذب سرمایه‌گذار خارجی باید سیاست خارجی به گونه‌ای تعریف شده باشد که دولت‌های مختلف اجازه ال‌‌سی و فاینانس با ایران را داشته باشند. در حال حاضر شاهد هستیم چینی‌ها در بخش مسکن ایران سرمایه‌گذاری کردند که حضورشان را مثبت ارزیابی می‌کنم، اما به شرطی که زمین به آنها تعلق نگیرد. همچنین در بخش جذب سرمایه‌گذار باید مانند کشورهای دیگر راه‌های ورود سرمایه گذار هموار شود، به این معنی که ریسک سرمایه‌گذاری پایین بیاید؛ چرا که قصد کشورهای سرمایه‌گذار کسب سود است و به دنبال آبادانی کشور سرمایه‌پذیر نیستند.

 شروط آزادسازی زمین
این کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که آیا زمین در کشور به اندازه کافی موجود است که رایگان در اختیار متقاضیان قرار گیرد، گفت: دولت  فعلی آزادسازی بخشی از اراضی دولتی در ۳۲ استان در دستور کار قرار داد، اما بررسی‌ها حاکی از آن است به جز کرج که زمین‌ها قابل سکونت هستند در اکثر شهرها زیرساخت‌ها نظیر برق، آب، گاز، امکانات آموزشی، اجتماعی، فرهنگی و مراکز درمانی هنوز فراهم نشده است. نادیده گرفتن این موارد موجب شده شهرک‌های اقماری نظیر پرند، پاکدشت، قیامدشت، شهریار و ملارد از جرم‌‌خیزترین نقاط کشور شوند.
میزراهدی ادامه داد: بنابراین دولت باید در نظر بگیرد که اختصاص زمین و ساختن واحد مسکونی بدون در نظرگرفتن اماکن فرهنگی و تفریحی تبعات اجتماعی جبران‌ناپذیر به دنبال خواهد داشت. همچنین نادیده گرفتن زیرساخت‌ها در پرند فاز ۶ موجب شده پس از ۲۰ سال سیستم حمل و نقل مشکل داشته باشد. مثلا در سیستان و بلوچستان زمین به اندازه کافی وجود دارد و مسکن مهر هم ساخته شد، اما واحدهای مسکونی مهر تناسبی با جمعیت نداشته و بسیاری از آنها خالی از سکنه هستند. بنابراین زمانی که دولت قصد آزادسازی زمین را دارد باید مراحل امکان‌سنجی و تعریف پروپوزال را طی کند تا بتواند درباره‌اش تصمیم‌گیری کند. در صورتی که موارد گفته شده رعایت نشود، مسکن مهرهایی ساخته خواهد شد که پس از چندی باید تخریب شوند.

 رئیس جمهور مقصر نیست
وی تصریح کرد: متاسفانه شاهد هستیم اشتباهات در بخش مسکن آنقدر زیاد است که وقتی نسخه کارآمدی هم پیچیده می‌شود، اثراتش از بین می‌رود. درواقع در تصمیمات غلط حل می‌شود. بارها تاکید کردم بزرگترین اشتباهی که مدام از مسئولان نه تنها در این دولت بلکه در تمام دولت‌ها سر زده، این است که اول عمل می‌کنند، بعد فکر می‌کنند. وجه تمایز ما با کشورهایی نظیر ژاپن همین است، چون آنها اول فکر می‌کنند، بعد عمل می‌کنند.

میزراهدی خاطرنشان کرد: ریشه این معضل به تخصص نداشتن مشاوران رئیس‌جمهور برمی‌گردد و نباید انتظار داشت رئیس ‌جمهور در تمام زمینه‌ها تخصص داشته باشد، بلکه باید کارشناسان زبده‌ای در وزارتخانه‌ها حضور داشته باشند. در حال حاضر نتیجه کارکرد متخصصانی که در وزارت راه و شهرسازی فعالیت داشتند، قابل روئیت است. آپارتمان در منطقه یک به متری ۲۰۰ میلیون و در مناطق پایین‌تر به متری ۷۰ میلیون رسیده است. بنابراین مشخص است کارشناسان درست عمل نکردند و هر چقدر دولت بخواهد برنامه‌‌ریزی درستی کند، موفق نخواهد شد.