مسکن زیر تیغ تکانه‌‌‌ ارزی

تاثیر نوسانات اخیر قیمت ارز که از اوایل دی ماه ۱۴۰۲ آغاز شد و درنهایت به تثبیت آن در محدوده ۵۵ هزار تومان در اوایل بهمن ماه انجامید، بیش از اندک خریدهایی در بازار مسکن به قصد حفظ ارزش پول، خود را نشان نداد. آنطور که واسطه‌های ملکی می‌گویند، پس از آنکه قیمت دلار از محدوده ۵۰ هزار تومان به ۶۰ هزار تومان نزدیک شد، انتظارات تورمی در بازارهای غیرمولد افزایش پیدا کرد.

افزایش نسبی معاملات در اواسط بهمن ماه
مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران می‌گویند که از اواسط بهمن ماه معاملات در بازار مسکن به طور نسبی افزایش یافت؛ خرید و فروش‌هایی بیشتر در واحدهای زیر قیمت انجام شد و به سرعت فروکش کرد. به همین دلیل منجر به ایجاد اثر تورمی در بازار ملک نشد.
بر اساس این گزارش، محرک روانی افزایش نرخ دلار از ۵۰ به مرز ۶۰ هزار تومان باعث شد تا به شکل نسبی، خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن افزایش پیدا کند. اما برگشت قیمت دلار به محدوده ۵۵ هزار تومان، رغبت خریدهای سوداگری در این بازار را از بین برد. در حال حاضر نیز بازار مسکن شهر تهران به فاز رکود همراه با ثبات قیمت برگشته است.

دو عامل اثرگذار بر رشد ساخت‌‌‌وساز
از طرف دیگر، رشد ساخت‌‌‌وساز به عنوان عامل کنترل‌‌‌کننده بازار مسکن تحت تاثیر دو عامل قرار دارد؛ عامل اول به نوسانات قیمت ارز مربوط می‌شود که تلاطمی در این بخش دیده نمی‌شود. اما مصالح ساختمانی از تورم عمومی که هم‌اکنون در محدوده ۴۳ درصد قرار دارد، به طور مستقیم تاثیر می‌گیرد.
اگرچه بازار ارز بیش از ۱۰ درصد افزایش نداشته است، اما تورم عمومی در محدوده ۴۳ درصد قرار دارد. در شرایط رکودی بازار مسکن، برخی سازندگان که به نقدینگی نیاز دارند، واحدهای آماده را با قیمت‌هایی بعضا کمتر از نرخ ساخت عرضه می‌کنند. اما اگر بازده سرمایه در بازار مسکن کاهش پیدا کند، می‌تواند اثر کاهشی در میزان ساخت‌‌‌وساز ایجاد کند.
البته طی حدود دو سال گذشته دولت سیزدهم در قالب طرح نهضت ملی مسکن بیش از دو میلیون و ۳۰ هزار واحد مسکونی را به مرحله ساخت رسانده که مقداری از انتظارات تورمی ناشی از کمبود مسکن در سال‌‌‌های آینده را کنترل کرده است.

عقب‌نشینی تقاضای واقعی از بازار مسکن
در همین راستا عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌‌‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران در تشریح وضعیت فعلی این بازار گفت: علت اصلی رکود بازار مسکن به عقب‌نشینی تقاضای واقعی مربوط است. به دلیل بیش از اندازه بالا رفتن قیمت مسکن طی ۶ سال گذشته متقاضیان موثر قدرت خرید ندارند؛ وگرنه با توجه به تجارب قبلی صبر نمی‌کردند که مبادا دوباره قیمت‌ها دچار تغییر شود. این رکود به کاهش تولید مسکن در بخش خصوصی می‌انجامد.
حسن محتشم افزود: به دلیل رکودی که در بازار مسکن ایجاد شده، سودهای آنچنانی گذشته در بخش ساخت‌‌‌وساز دیده نمی‌شود و به همین دلیل تولید مسکن برای برخی سازندگان توجیه ندارد.

نوسانات قیمت مسکن سینوسی است
این کارشناس بازار مسکن همچنین با بیان اینکه نوسانات قیمت مسکن سینوسی است، تصریح کرد: در مقطعی قیمت‌‌‌ها کمتر از نرخ تورم بالا می‌رود. در بعضی سال‌‌‌ها تورم ۳۰ درصد بوده، ولی مسکن ۵ درصد رشد کرده است. اما بعد از دو تا سه سال مسکن خیز برداشته و نه تنها عقب‌‌‌ماندگی گذشته را جبران کرده، بلکه بالاتر از میزان کلی رشد تورم افزایش یافته است.

بازار مسکن در سال ۱۴۰۳
محتشم در تحلیل پیش‌‌‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ گفت: به نظر نمی‌آید در سال آینده اتفاق قابل توجهی را چه به لحاظ تولید و چه به لحاظ معاملات در بازار مسکن شاهد باشیم. در برنامه توسعه و بودجه سال ۱۴۰۳ نیز بخش مسکن چندان دیده نشده است.
وی در پایان خاطرنشان کرد: امیدواریم دولت بتواند جلوی تورم و کاهش ارزش پول ملی را بگیرد یا دست‌‌‌کم ارزش پول ملی را ثابت نگه دارد. اگر این اتفاق بیفتد، می‌توان امیدوار بود که بخش ساخت‌‌‌وساز به عنوان موتور پیشران اقتصاد کلان به حرکت بیفتد.
سیاست‌های ناموفق در کنترل تکانه‌های دلاری
همچنین منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در این زمینه گفت: روند بازار مسکن در ۱۰ روز اخیر نشان می‌دهد حرکت نوسانی قیمت، میل به رونق دوباره، تثبیت قیمت و مواردی از این قبیل در آن، بستگی به قیمت ارز دارد. این موضوع همچنین نشان می‌دهد که سیاست‌های دولت در حوزه قانون‌گذاری در اقتصاد مسکن تاثیر مثبتی نداشته است و این برنامه‌ها آنقدر قدرت ندارند تا بتوانند تکانه‌ها ناشی از قیمت دلار را کنترل کنند.
وی افزود: این در حالی است که برای ساخت آپارتمان‌های موجود، در تمام مراحل از محصولات و خدمات داخلی استفاده شده است و ایران برای هیچ خدمات، ابزار و مصالح تولیدی در این زمینه متوسل به خارج از کشور نیست. انحصاری نیز در این مورد وجود ندارد.

ریشه تاثیرات قیمت دلار بر بازار مسکن
غیبی همچنین درخصوص منشا تاثیرگذاری قیمت دلار بر وضعیت بازار مسکن توضیح داد: مواردی که گفته شد، حاکی از آن است که تغییرات قیمت ارز در ابعاد مختلف، به طور واقعی تاثیری بر بازار مسکن ندارد و نوسانات سال‌های اخیر در این بازار، متاثر از انتظارات تورمی جامعه است که حد بالایی دارد و وابسته به ارز و دلار است.
وی افزود: بسیاری از مردم از این ارتباطات اطلاع ندارند و همیشه این سوال برای آنها وجود دارد که با چه عاملی قیمت دلار روی ساخت‌‌‌وساز آنها تاثیر می‌گذارد یا در زمان خریدوفروش، نوسانات دلار چه اثری می‌تواند روی معامله آنها داشته باشد.
غیبی ادامه داد: این اتفاقات تحت تاثیر انتظارات تورمی است که تاکنون راه‌حلی برای آن پیدا نشده است. مردم اکنون شاخص‌هایی را برای تصمیم‌گیری‌های اقتصادی خود برگزیده‌اند که نوسانات و التهابات ارزی در رأس آن قرار دارد و براساس این عامل، برای ورود به بازار یا خروج از آن اقدام می‌کنند.
این کارشناس بازار مسکن همچنین عنوان کرد: کوچک‌ترین تکانه در زمینه قیمت دلار باعث می‌شود اقتصاد مسکن نیز دچار نوساناتی شود. این موضوع بدترین اتفاقی است که می‌تواند برای اقتصادی به بزرگی بخش مسکن که بیش از ۱۱ درصد اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده، رخ دهد.
وی در پایان گفت: اگر راه‌حل و درمانی برای این موضوع و گشایش‌هایی در زمینه بین‌المللی انجام نگیرد تا این فرآیند کنترل و تکلیف اقتصاد مسکن از عواملی مانند قیمت دلار جدا شود، مصرف‌کننده واقعی با التهابات فعلی به مشکل برخورد می‌کند و از مسیر بهره‌مندی مناسب برای خرید ملک یا آپارتمان دور می‌‌‌شود.