نجات مسکن با وام جدید

بهار امسال تسهیلات بانکی بخش مسکن و ساختمان به جای حمایت از تولید، عملا نقش ضدتولید بازی کرد. گزارش ها از عملکرد بانک‌ها در پرداخت انواع وام به بخش‌های مختلف طی سه‌ماه اول امسال حاکی است، خریداران و سازنده‌های مسکن مثل سال‌های قبل، باز هم در آخر صف تسهیلات‌دهی «جانمایی» شدند. اگرچه حجم پرداخت وام خرید مسکن به لحاظ رشد اسمی افزایش ۲۸٫۶درصدی نسبت به بهار سال گذشته از خود نشان می‌دهد، اما با توجه به تورم مسکن در همین فاصله، رشد واقعی «تامین مالی خریداران خانه» منفی ۴۲درصد بوده است. سازنده‌ها نیز در بهار امسال که حجم قابل‌توجهی عملیات «بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده از دو جنگ سال قبل» در کنار فعالیت‌های عادی بازار ساخت‌وساز در حال انجام بود، در «واقعیت» کمتر از بهار سال قبل به وام ساخت مسکن دسترسی پیدا کردند. حجم «اسمی» تسهیلات ساخت پرداخت‌شده در فصل اول امسال ۷۲٫۵درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش داشت اما با لحاظ تورم ساخت، رشد «واقعی» شارژ بانکی سازنده‌ها منفی ۱۷٫۵درصد بوده است.

در این مدت زمانی، درحالی‌که حجم کل تسهیلات پرداختی توسط شبکه‌بانکی به همه بخش‌های اقتصادی، ۶۵٫۵درصد افزایش اسمی داشته، اما رشد اسمی وام‌دهی به بخش مسکن و ساختمان تنها ۳۶٫۸درصد بوده است. برخی بانک‌ها به‌خصوص در بخش مسکن و ساختمان، تمایل آن‌چنانی به «تامین مالی ابتدا و انتهای زنجیره» یعنی سازنده و خریدار ندارند؛ چون از طریق زیرمجموعه‌های خود، مشغول ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی هستند و این تعارض‌منافع باعث شده اعتبارات تا حدممکن به خودی‌ها پرداخت می‌شود. البته در آن سوی ماجرا، همین بانک‌ها علت «ساختمان‌داری» در بازار ملک به جای «بانکداری» در بازار پول را نرخ سود پایین‌تر از قیمت‌ تمام‌شده منابع اعتباری عنوان می‌کنند و معتقدند سرمایه‌گذاری ملکی به آنها کمک می‌کند تا بتوانند با نرخ سود دستوری کنار بیایند.

طبق آخرین آمارهای مربوط به سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور، ۹ماه اول سال گذشته، سرمایه‌گذاران این بخش به‌خاطر «رکود فروش و تورم بالای تولید» با شرایط سخت روبه‌رو هستند و رشد واقعی سرمایه‌گذاری‌ها منفی بوده است. در این وضعیت، یک عامل نجات تولیدکننده‌های مسکن، تسهیلات بانکی است که آن هم به جای حمایت از «گذار به رونق»، نقش «درجازدن در رکود» را برای سرمایه‌گذاران این بخش بازی می‌کند.

وام مسکن به ابتدای زنجیره یا انتها؟

بررسی‌ها درباره نظام فعلی و البته کهنه «تامین مالی مسکن» در ایران نشان می‌دهد، تسهیلات در این بخش در مقایسه با الگوی کشورهای مختلف جهان، یک ایراد بزرگ و اساسی دارد و آن، توزیع نادرست تسهیلات در طول زنجیره است. در کشورهای مختلف جهان به ویژه در آمریکا که یک سابقه تاریخی در حوزه وام‌های رهنی (وام خرید مسکن) دارد، بالای ۸۰درصد از کل تسهیلاتی که به بخش مسکن و ساختمان داده می‌شود، «سهم خریداران خانه» است.

این مدل تامین مالی، یعنی شارژ بانکی انتهای زنجیره، هم به نفع تقاضا است و هم به نفع عرضه چون با تقویت قدرت خرید مسکن، جریان فروش پایدار برای تولیدکننده بوجود می‌آید و عملیات سرمایه‌گذاری ساختمانی با وقفه فروش و پس‌زدن رکود خرید به ابتدای زنجیره مواجه نمی‌شود. در ایران اما سهم ساخت و خرید مسکن از تسهیلات این بخش تقریبا برابر است با این تفاوت که در واقعیت، با توجه به نسبت پایین رقم کل تسهیلات به ارزش واحدهای مسکونی در مقایسه با نسبت تسهیلات به سرمایه‌گذاری ساختمانی، سهم انتهای زنجیره از وام مسکن کمتر از ۵۰درصد برآورد می‌شود. بخشی از رکود مزمن سال‌های اخیر بخش مسکن را می‌توان متوجه «نظام معیوب تامین مالی» دانست. اگرچه حجم قابل‌توجهی از خانوارها در حال حاضر توان قسط‌دهی وام نزدیک یا بالای یک‌میلیارد تومان را ندارند؛ اما بخشی از دهک متوسط روبه‌ بالا هنوز تاحدودی وام‌پذیر است.

بسته نجات‌بخش ساختمان در بانک‌مرکزی

اصلاح اساسی نظام تامین مسکن با هدف «تقویت سهم خرید از پرداخت تسهیلات این بخش» برعهده سیاستگذار پولی است و احتمالا در حال حاضر جزو اولویت‌های این نهاد نباشد. اما یک اتفاق تا حد شکل‌گیری «بحران» اخیرا در بخش ساختمان رخ داده که معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی برای حل آن، یک «بسته نجات» برای تصویب به بانک‌مرکزی ارائه داده است. یک انبار ۳۰۰هزار واحدی از ساختمان‌های مسکونی نیمه‌تمام در بازار ساخت‌وسازهای کشوری شکل گرفته است که اگرچه سهم تهران و کلان‌شهرها از این واحدهای مسکونی متوقف‌مانده قابل‌توجه ارزیابی می‌شود اما در عمده شهرها از این نوع پروژه‌های ساختمانی وجود دارد. ساختمان‌های مسکونی نیمه‌تمام به معنای انجماد سرمایه‌های مولد در بخش ساختمان است که هم باعث «کمبود شدید نقدینگی مورد نیاز فعالان ساختمانی برای شروع پروژه‌های جدید» شده و هم بازار خرید مسکن را از همین تعداد واحد محروم گذاشته است.

بررسی‌ها از ابعاد این انبار مشخص می‌کند، تعداد ساختمان‌های فریزشده در مراحل مختلف تولید، معادل ۷۵درصد «یکسال ساخت مسکن در کشور طی سال‌های اخیر» است؛ بنابراین از این منظر، ۳۰۰هزار واحد مسکونی ناتمام یک ظرفیت بزرگ برای عرضه خانه به بازار مصرف به حساب می‌آید که اگر امکان «تکمیل» آنها فراهم شود، این عرضه‌ها سریع‌تر از حالت «شروع ساخت‌وساز» رخ می‌دهد. بخشی از این ۳۰۰هزار واحد مسکونی ناتمام است و بین ۳۰ تا حداکثر ۵۰درصد از مراحل تکمیل‌شان باقی مانده است؛ این به معنای آن است که یک محرک اعتباری مثل وام «تکمیل» مسکن می‌تواند ظرف کمتر از یکسال، این ساختمان‌ها را روانه بازار فروش کند. در حال حاضر اما رویه پرداخت وام در بانک‌ها برای این بخش به سه صورت بیشتر نیست؛ وام ساخت، وام خرید و وام تعمیرات. بانک‌ها در پرداخت وام ساخت، «شروع پروژه‌» را ملاک قرار می‌دهند و مقررات فعلی نظام بانکی در این حوزه امکان پرداخت «وام تکمیل» ندارد.

حبیب‌اله طاهرخانی، معاون مسکن اعلام کرد: بسته‌ای که برای تصویب و اجرا توسط شبکه بانکی از بانک‌مرکزی درخواست کرده‌ایم، برای تسهیلات تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره سقف در نظر نگرفته، بلکه رقم تسهیلات پیشنهادی معادل ۸۰درصد هزینه‌های باقی‌مانده ساختمان است. طاهرخانی تصریح کرد،‌ دسترسی سرمایه‌گذاران ساختمانی به سیستم تسهیلات محدود شده است. بخشی از این ماجرا به‌خاطر قانون‌گذاری است؛ با کانالیزه‌کردن مسیر پرداخت وام در قالب قوانین انعطاف بانک‌ها گرفته شده است. مبنای عملکرد بنک‌ها پرداخت چندساله وام با نرخ سود ۲۳درصد است و بقیه نیازها را که برحسب شرایط اقتصادی توسط فعالان اقتصادی یا خانوارها شکل می‌گیرد، بعضا رها می‌کنند. سازنده‌ها در این مقطع برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره به وام کوتاه‌مدت نیاز دارند نه وام بلندمدت.

معاون مسکن افزود: پرداخت تسهیلات برای تکمیل ۳۰۰هزار واحدمسکونی نیمه‌تمام بهتر از شروع یک طرح با همین تیراژ است؛ چون با تحریک اعتباری کمتر از وام ساخت مورد نیاز برای شروع یک پروژه می‌تواند سریع‌تر نتیجه آن را در بازار مسکن دید. این در حالی است که تسهیلاتی که برخی بانک‌ها به سازنده‌ها برای تکمیل می‌دهند بعضا ۳۵۰‌میلیون تومان است که اصلا مطلوب سازنده‌ها نیست و نمی‌توانند با این رقم پروژه‌های نیمه‌کاره خود را تکمیل کنند. سازنده‌ها همچنین به «سرمایه‌ در گردش» مناسب برای خرید مصالح ساختمانی نیز احتیاج دارند؛ اما تسهیلات بانک بخاطر همان کانالیزه‌شدن با این تقاضا نیز ارتباط برقرار نمی‌کند. معاون مسکن معتقد است، پرداخت تسهیلات «تکمیل» ساختمان در مقایسه با وام با دوره مشارکت ۷ساله به نفع شبکه‌بانکی هم هست چون باعث بازگشت سریع منابع بانک می‌شود.

سرعت بالای «رشد» در تکمیل ساختمان‌

تحلیل معاونت مسکن‌وساختمان از رشد ۱٫۴درصدی تولید بخش ساختمان در سال گذشته، بیانگر اثر تمرکز سازنده‌ها بر «تکمیل» در مقایسه با «شروع» در سال ۱۴۰۴ است. این تحلیل حکایت از آن دارد که اگرچه در سال گذشته گرایش به صدور پروانه‌ساختمانی و شروع سرمایه‌گذاری جدید در سازنده‌ها نسبتا پایین بوده اما در مقابل، سازنده‌ها بر تکمیل نیمه‌کاره‌ها متمرکز شدند تا اثر ریسک نااطمینانی‌های سال گذشته بر سرمایه‌های ساختمانی ناتمام کاهش دهند. این حرکت باعث رشد مثبت بالا در مقایسه با رشد ساختمان در ۱۴۰۳ شد. معاون مسکن با استناد به این تحلیل معتقد است، در سال جاری «کمبود شدید» در بازار مسکن رخ نخواهد داد.