پاس گل به رکود مسکن

بررسی‌ها از کارنامه پرداخت تسهیلات به کل بخش‌های اقتصادی طی ماه‌های گذشته از سال۱۴۰۵ حاکی است، فقط ۲.۸درصد از وام‌هایی که بانک‌ها پرداخت کردند نصیب بخش مسکن شد. این سهم بسیار ناچیز، پایین‌ترین میزان پرداختی در مقایسه با «سهم» اختصاص‌یافته به بخش مسکن از سال۹۲ تاکنون است. سال گذشته با این که «تامین مالی مسکن» همچنان در اولویت شبکه بانکی نبود،‌ اما ۴.۲درصد از کل تسهیلاتی که بانک‌ها به متقاضیان در حوزه‌های مختلف پرداخت کردند، به این بخش رسید. سابقه «تامین مالی» مناسب بخش مسکن و ساختمان به سال‌‌های دهه۸۰ برمی‌گردد؛ در آن زمان حدود ۲۰درصد از کل وام‌های بانکی صرف «وام خرید خانه و وام ساخت مسکن» می‌شد.

سقوط «رشد واقعی» تسهیلات مسکن

طی ۲ماه اول امسال، اگرچه رشد اسمی تسهیلات پرداختی در بخش مسکن رقمی معادل ۲۹درصد بوده اما با توجه به تورم حدود ۸۰درصدی هم در حوزه خرید و هم در حوزه ساخت خانه، «شارژ بانکی» این بخش در واقعیت، نصف شده است. بانک‌ها از ابتدای سال جاری تا پایان اردیبهشت ماه، ۵۱٫۳همت انواع وام خرید، ساخت و جعاله مسکن به ذی‌نفعان این بخش پرداخت کردند که این حجم وام‌دهی رشد واقعی منفی ۵۱درصدی نسبت به سال گذشته داشته است. ۱۷٫۹همت از این حجم تسهیلات، مستقیم در قالب «وام خرید مسکن» پرداخت شده که رشد واقعی منفی ۴۳درصدی داشته است. تقریبا به همین میزان نیز برای ساخت مسکن تسهیلات داده شده که رشد واقعی آن ۴۸درصد بوده است. از آنجا که امسال، نرخ تورم ساخت مسکن با رقم ۹۷درصد، شدیدتر از نرخ رشد قیمت مسکن، ۷۷درصد، بوده، در نتیجه در حجم برابر پرداخت این دو نوع تسهیلات، سازنده‌ها از وام کمتری در مقایسه با خریداران بهره‌مند شدند.

در این میان شرایط دسترسی متقاضیان تعمیر و بازسازی آپارتمان به «وام ویژه بازسازی» یا همان وام جعاله، از دو گروه دیگر، بدتر بوده است. طی ۲ماه اول امسال، حجم واقعی تسهیلات پرداخت‌شده برای بازسازی واحد مسکونی، ۸۴درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افت کرد. مبلغ وام جعاله مسکن، ۲۸۰‌میلیون تومان است که قدرت پوششی آن برابر هزینه بازسازی واحد مسکونی که حداقل بالای ۵۰۰‌میلیون تومان برآورد می‌شود، بسیار پایین است. با این حال، همین وام جزئی نیز بخاطر «اختصاص منابع محدود بانکی برای مسکن ملی»، از دسترس غالب متقاضیان بازسازی خانه خارج شده است.

چرا بانک‌ها «وام مسکن» نمی‌دهند؟

بررسی‌ها درباره سقوط سریالی سهم مسکن از تسهیلات بانکی در سال‌های اخیر، دلایل مختلفی را نشان می‌دهد. یکی از مهم‌ترین موانع «تامین مالی مناسب» بخش مسکن و ساختمان از سوی شبکه بانکی، به نرخ سود تسهیلات که پایین‌تر از قیمت تمام‌شده تجهیز منابع قرار دارد برمی‌گردد. از آنجا که دوره بازگشت وام‌های مسکن به مراتب طولانی‌تر از سایر تسهیلات بانکی است، ریسک اختصاص منابع بانکی به این بخش در شرایط تورمی برای بانک‌ها افزایش می‌یابد. با این حال، برخی بانک‌ها سهم قابل‌توجهی از منابع را در دارایی‌های ملکی بانک، در قالب ساخت‌وسازهای مسکونی و تجاری و اداری منجمد می‌کنند.

علت دیگر وام ندادن به بخش مسکن نیز «رقیب‌تراشی» توسط دولت است. در کنار سازنده‌های بخش‌خصوصی در بازار معمولی و آزاد ساخت‌وسازهای مسکونی شهری، گروه دیگری قرار دارند که با دریافت امتیاز ویژه «ساخت مسکن دولتی» در قالب مسکن‌مهر طی سال‌های قبل و مسکن‌ملی طی سال‌های اخیر، در اولویت شبکه‌ بانکی برای دریافت وام ساخت هستند. این تسهیلات همچنین با سقف ریالی بیشتر و نرخ سود کمتر از وام معمولی مسکن به آنها پرداخت می‌شود.

در نتیجه بانک‌ها برای آنکه از پس پرداخت وام‌های ساخت مسکن دولتی بربیایند، شیر پرداخت تسهیلات مسکن به خریداران خانه و سازنده‌‌های معمولی را تا بتوانند به سمت بستن می‌چرخانند؛ اتفاقی که امسال با افت شدید سهم این بخش از کل تسهیلات بانکی به زیر ۳درصد بروز کرده است. اما شاید برای بهار امسال، یک دلیل دیگر نیز بتوان برای توجیه این محرومیت سنگین بخش مسکن از تسهیلات عنوان کرد. طی ایام جنگ ۴۰روزه و روزهای بعد از آن، دستگاه‌های دولتی و همچنین بخش‌‌‌هایی که «خریداران مسکن» برای نقل و انتقال و تشکیل پرونده بانکی نیاز به «اخذ انواع مجوز» از آنها دارند، تعطیل یا دورکار بودند. این موضوع خود عاملی برای «تاخیر» در دسترسی متقاضیان وام‌های ساخت و خرید مسکن به تسهیلات می‌شود.

در عین حال، دلیل دیگری که می‌توان برای «سقوط» رشد واقعی تسهیلات مسکن نه تنها امسال که در سال‌های اخیر عنوان کرد، شرایط سخت اقتصادی هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن است. خیلی از کسانی که خانه‌اولی محسوب می‌شوند، امکان دریافت وام خرید را ندارند؛ چون از یک‌سو، فاقد «پس‌انداز» اولیه و قابل‌توجه هستند و از سوی دیگر قادر به پرداخت اقساط ماهانه نیستند. در تهران سقف وام خرید مسکن ۵۰۰‌میلیون تومان است که به صورت زوجین تا یک‌میلیارد تومان قابل افزایش است. قسط ماهانه این وام ۱۰ تا ۲۰‌میلیون تومان است. سازنده‌ها نیز در رکود فروش، شرایط کافی برای سرمایه‌گذاری ساختمانی را ندارند. اما با این حال، کارشناسان معتقدند، شبکه بانکی در صورت ابتکار عمل می‌تواند وضعیتی سازگار با شرایط فعلی بخش مسکن و ساختمان برای «تامین مالی» طراحی و اجرایی کند. اما انفعال برخی بانک‌ها خود عامل محرک رکود مسکن شده است.