بازارگرمی برای برج‌های ترکیه؟

تصویری که اخیرا در شبکه‌های اجتماعی درباره «بازار خرید ایرانی خانه در ترکیه» درست شده با آمارهای رسمی این کشور از نبض سرمایه‌گذاری خارجی‌‌ها در املاک همخوانی ندارد. طی ماه‌های گذشته از سال۲۰۲۶، متوسط خرید ماهانه واحدمسکونی توسط ایرانی‌ها در ترکیه ۱۴۱ خانه بوده که ۱۹درصد کمتر از سال۲۰۲۵ است. همان ۲۰۲۵ نیز «رکورد کمترین سرمایه‌گذاری ملکی ایرانی‌ها در ترکیه» به لحاظ تعداد واحدهای خریداری‌شده ثبت شد؛ به‌طوری‌که کارنامه خرید مسکن در ترکیه توسط ایرانی‌ها در سال گذشته میلادی کمترین میزان را از سال۲۰۱۸  رقم زد. هر چند در ماه ژوئیه امسال ۱۸۹ واحد مسکونی در این کشور توسط ایرانی‌ها خریداری شد که بیش‌از حجم معاملات ماه‌های قبل‌از آن بود؛ اما در ماه بعد، اوت، بار دیگر نبض خریدها به همان سطح ۱۴۰واحد مسکونی در ماه برگشت. به این ترتیب واقعیت فعلی از نبض ورود تقاضای خرید مسکن به ترکیه از مبدأ ایران مشخص می‌کند، «تحرک معنادار یا پایدار» که باعث چرخش جهت سرمایه‌گذاری به سمت سال‌های پررونق شده باشد، اتفاق نیفتاده است.

سال داغ خروج سرمایه ملکی به مقصد ترکیه

تنور خرید واحدمسکونی در برج‌های ترکیه، عمدتا استانبول، از سال۲۰۱۸ شروع به داغ شدن کرد. انرژی گرمایی این تنور، هم از اقتصاد ایران تامین شد و هم از اقتصاد ترکیه؛ در ایران سال۲۰۱۸ مصادف شد با خروج ترامپ از برجام و آغاز جهش قیمت ارز و ناپایداری سایر قیمت‌ها. در ترکیه نیز سیاست پولی ناکارآمد و کسری بودجه باعث جهش تورم و تضعیف لیر در برابر دلار شد. هر دو اتفاق، فرصت مناسبی بود برای آنکه ایرانی‌ها با تبدیل ریال به دلار و سپس تبدیل آن به ملک در ترکیه، از یک‌سو ریسک افت ارزش دارایی در ایران با توجه به چشم‌انداز اوضاع اقتصادی در نبود برجام را برای خود پوشش دهند و از سوی دیگر، «از رشد قیمت ملک در ترکیه به‌واسطه تورم فزاینده و جهش دلار هم در برابر لیر و هم در برابر ریال» همزمان منتفع شوند.

سال۲۰۱۸ ایرانی‌ها در ترکیه ۴برابر سال قبل از آن، ملک خرید کردند؛ ۳۹۰۰ واحد مسکونی. این صعود سرمایه‌گذاری در سال‌های بعد نیز ادامه پیدا کرد که بخشی از این هیجان خرید ملک در کشور همسایه، اثر روانی خریداران اولیه روی افراد بعدی مستعد سرمایه‌گذاری در آن بازار بود. سال۲۰۲۱، خرید ایرانی‌ها به ۱۰هزار واحد رسید که «رکود تاریخی» بیشترین سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترکیه محسوب شد. اما از ۲۰۲۲، شروع دو اتفاق باز هم، یکی در ترکیه و دیگری در ایران، نبض خرید ملک در ترکیه توسط ایرانی‌ها را کاهش داد.

تورم ترکیه از زیر ۲۰درصد تا پیش‌از ۲۰۱۸ به ۸۵درصد در ۲۰۲۲ رسید؛ اما بعد از آن شیب تورم کاهشی شد و اکنون ۳۱درصد است. تورم مسکن نیز درحالی‌که سال۲۰۲۲ به اوج ۱۴۹٫۹درصد رسیده بود، اکنون ۳۲درصد است. سال۲۰۲۲، دولت ترکیه سرانجام مجبور به «ریل‌گذاری درست برای کاهش تورم و مهار تضعیف لیر در برابر دلار» شد. در همان زمان، التهاب متغیرهای اقتصادی در این کشور رو به مسیر بهبود گذاشت. بنابراین، دیگر «بازدهی سرمایه‌گذاری ملکی» در ترکیه مثل سال‌های قبل از ۲۰۲۲ نمی‌توانست باشد.

در ایران نیز سال ۲۰۲۲ بار دیگر شرایط برای انجام مذاکره و دست‌یافتن به توافق هسته‌ای فراهم شد و همین، انتظارات تورمی را تا حدودی کنترل کرد. مجموعه این اتفاقات، تعداد خریدهای ملکی ایرانی‌ها در ترکیه را به ۹هزار واحد در ۲۰۲۲ و سپس ۴۷۰۰ واحدمسکونی در ۲۰۲۳ کاهش داد. در سال ۲۰۲۴ هم این روند کاهش میل به سرمایه‌گذاری ملکی در ترکیه ادامه یافت و حتی تشدید شد؛ به‌طوری‌که معاملات خرید به ۲هزار و ۳۹۱واحد فروکش کرد. سال گذشته میلادی وضعیت به لحاظ «محدودیت‌ جابه‌جایی دلار» تحت‌تاثیر بروز دو جنگ و تعطیلی بازارها و سلب نقل و انتقال پول، باعث شد خرید ایرانی‌ها در ترکیه به کمترین میزان سال‌های قبل برسید؛ ۲هزار و ۷۶واحد مسکونی.

اکنون با توجه به چشم‌انداز مثبت اقتصاد ترکیه که امکان کسب بازدهی مناسب از خرید ملک را فراهم نمی‌کند و در عین حال، قدرت خرید دلاری ملک را نیز زیاد نخواهد کرد از یک‌سو و همچنین سخت‌تر شدن نقل و انتقال ارز از مبدأ ایران، احتمال اینکه سناریویی شبیه سال‌های ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۲ در بازار مسکن ترکیه به بازیگری ایرانی‌ها رقم بخورد، پایین است. این احتمال از آنجایی مطرح است که طی دو سه سال گذشته، بازدهی مطلوب سرمایه‌گذاری در بازار طلا و سکه به‌خصوص در بازارهای آنلاین، هزینه مبادله را در مقایسه با خرید ملک پایین آورده است. ضمن آنکه، تحریم‌های جدید آمریکا که متوجه کشورهای همکار اقتصادی ایران شده است و بانک‌های ترکیه را هم دربرمی‌گیرد، ریسک انتقال ارز از ایران را بالا برده است. مگر آنکه، شرایط اقتصادی و سیاسی در هر دو جا، نسبت به دست‌کم یکی دو سال اخیر، متفاوت شود.