بازگشت به نقطه اول

آذر ماه سال جاری بود که سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرد؛ با اهدافی چون رفع مشکلات و محیط‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، زمینه مناسب برای عبور از رکود ساخت‌وساز و رسیدن به رونق مسکن، نوسازی بافت‌های فرسوده و به دنبال جذب مشارکت شرکت‌های معتبر خارجی و سرمایه‌گذاری و بهره‌برداری از تجربه و توانمندی آنها برای ایجاد تحول در روند تولید مسکن، نوسازی بافت‌های فرسوده و مسکن معوق است.
در همان زمان اعلام شد که چینی‌ها در سرمایه‌گذاری و انتقال تجارب و فناوری مشارکت می‌کنند و با بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی نوین ساخته می‌شود. حسن تیزمغز، مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز در پاییز سال جاری گفته بود شرکت‌های چینی و بلژیکی، طرح‌هایی برای ساخت مسکن در ایران با هزینه ۲۰۰ تا ۳۰۰ دلار برای هر مترمربع زیربنا ارائه داده‌اند و شهرداری تهران در حال بررسی طرح‌های مذکور است.

اجرای طرح «کلید به کلید»
اکنون در بهمن ماه ۱۴۰۲، بر اساس سخنان معاون معماری و شهرسازی شهر تهران، مناطق ۹ تا ۱۶ برای واگذاری زمین به چینی‌ها انتخاب شده‌اند و قرار است در مقیاس هزار تا ۲ هزار ‌واحد مسکونی در هر واگذاری، آپارتمان ساخته شود.
حمیدرضا صارمی، از طرح بازسازی بخش‌هایی از بافت فرسوده تهران با کمک چینی‌ها خبر داده و جزئیات طرح شهرداری برای «ساخت مسکن چینی» و همچنین مذاکرات اولیه با چینی‌ها را تشریح کرده است. بنا بر اعلام معاون شهرسازی و معماری تهران، فرآیند مذاکره با شرکت‌های ساختمانی چینی، صرفا با سازندگان بخش خصوصی این کشور است و همچنان با سفر شهردار تهران به چین ادامه دارد. اصل برنامه شهرداری واگذاری زمین‌های ذخیره به چینی‌ها برای اجرای طرح «کلید به کلید» در مناطق پایین شهر است. بر اساس این طرح، اراضی قهوه‌ای یا همان زمین‌های ذخیره (قطعات بزرگ متراژ بالای یک هکتار) در بافت فرسوده تهران، برای «محله‌سازی» به روش کلید به کلید به چینی‌ها واگذار می‌شود. طرح کلید به کلید به معنای آن است که مالک کلنگی، خانه کلنگی‌اش را تحویل دهد و آپارتمان نو چینی تحویل بگیرد.

توهین به شعور جامعه مهندسان
اما این طرح منتقدانی هم دارد. سازندگان داخلی با تاکید بر اینکه توان انبوه‌سازان و سازنده‌های داخلی کمتر از چینی‌ها نیست، به تبعات واگذاری ساخت مسکن به چین اشاره کرده و آن را منشا بروز مشکلات بسیار برای کشور دانسته‌اند. موضوعی که رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز بر آن صحه گذاشته است.
در همین رابطه محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران و نماینده مردم جهرم در مجلس یازدهم در مورد حضور چینی‌ها در بازار ساخت‌وساز ایران گفته است: در کشور نیروی متخصص و مصالح ساختمانی مناسب وجود دارد. لذا در این شرایط چه نیازی است که یک کشور خارجی در داخل ساخت‌وساز کند. توانایی و دانش متخصصان داخلی در صنعت ساختمان به حدی است که می‌توانیم در کشورهای همسایه حضور پیدا کنیم.
وی در ادامه تاکید کرده است: بنابراین شنیدن چنین سخنانی توهین به شعور جامعه مهندسان است. اگر چینی‌ها قصد دارند منابع مالی خود را به کشور بیاورند بحث دیگری است، اما از نظر دانش مهندسی هیچ نیازی به آنها نداریم.

زنجیره تولید مسکن ناقص است
بر اساس این گزارش، بدیهی است که زنجیره ساخت مسکن در کشور ما ایراد دارد. با توجه به اینکه معضل مسکن و بافت‌های فرسوده در تهران مدت‌هاست مورد توجه قرار دارد؛ چند پرسش‌ در این زمینه مطرح است، از جمله اینکه آیا طرح ساخت مسکن چینی در تهران موفقیت‌آمیز خواهد بود و چرا اجرای چنین پروژه‌ و ساخت این واحدها را به سازنده‌های داخلی واگذار نکرده‌اند؟
بیت‌اله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش‌ها معقتد است: در رابطه با مشارکت شرکت‌های خارجی در بخش مسکن کشور، ما چند بحث مجزا داریم. یک بحث، موضوع تکنولوژی و انتظارات حوزه تکنولوژی است. آیا ما انتظار داریم که کشور خارجی، تکنولوژی جدیدی را وارد کشور ما کند؟ باید توجه داشته باشیم که تکنولوژی وارداتی ساخت مسکن، به این معناست که کلیه زیرساخت‌های مسکن در کشور ما باید تغییر کند.
وی ادامه داد: در ایران، مسکن یا ساختمان، تولید نهایی یک «زنجیره تولید» است که در انتها، تبدیل به مسکن می‌شود. از معادن گرفته تا مصالح اولیه و ترکیبی تا ساخت یک مسکن. اگر در کشورهای دیگر این روند با سرعت بالاتر و معطوف به تکنولوژی انجام می‌شود، به این دلیل است که زنجیره مذکور کامل است. اما در ایران این زنجیره کامل نیست و در برخی بخش‌ها وقفه‌هایی ایجاد می‌شود. اگر ایران بخواهد تکنولوژی ساخت مسکن را وارد کند و با سرعت مسکن بسازد، نیز منطقی نیست. برای مثال نمی‌شود که تمام زنجیره در چین ساخته و سپس با کشتی وارد کشور شده و خانه‌ای ساخته شود. باید زنجیره تولید در همین کشور خودمان شکل بگیرد.
این مدرس دانشگاه افزود: نکته بعدی به بخش تجهیزات و امکانات برمی‌گردد. تجهیزات و ماشین‌آلات نیز باید وارد کشور شود، که اتفاقا واردات تجهیزات و ماشین‌آلات نیز نیازی به سازنده خارجی ندارد و ایرانی‌های فعال در حوزه مسکن نیز می‌توانند این کار را انجام دهند.

شیوه تامین منابع مالی چیست؟
وی اضافه کرد: موضوع بعدی که عمده مشکل ما در بخش مسکن است، بحث سرمایه‌گذاری و منابع مالی است؛ این منابع مالی از کجا قرار است تامین شود؟ شهرداری این منابع را تامین می‌کند یا مردم تامین می‌کنند یا شاید هم قرار است پول نفت را صرف این کار کنیم؟ دو گزینه اول که اصلا مقدور نیست، اصلا اگر مردم و شهرداری می‌توانستند این هزینه‌ها را تامین کنند نیازی به سرمایه گذار خارجی نبود، نه دولت و شهرداری چنین سرمایه‌ای خرج می‌کنند و نه مکانیسمی وجود دارد که بتوان از مردم پول چنین کاری را جمع کرد. اما درباره گزینه سوم، یعنی پول نفت، گزینه «تهاتر نفت» وجود دارد، یعنی پول نفت را به بخش مسکن تزریق کنیم که این هم از دید من فاجعه است. بارها گفته شده که در بخش مسکن، تزریق منابع، یکی از عوامل تشدید تورم و ورشکستگی اقتصادی می‌شود.
فقدان حضور بخش خصوصی در بخش مسکن
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه گفت: ما باید مکانیسمی تدارک ببینیم که بتوانیم منابع را از خود مردم جمع کنیم. سرمایه-گذار به بخش خصوصی تعلق دارد، تولیدکننده نیز جزو بخش خصوصی است و مصرف‌کننده نیز از بدنه بخش خصوصی است. اگر سرعت چرخش پول و منابع را در این سه ضلع، افزایش دهیم، به راحتی می‌توانیم تولید مسکن کشور را به حد استاندارد برسانیم و نیازی به حضور چینی‌ها نیست.
ستاریان ادامه داد: ما از چینی‌ها دقیقا چه انتظاری داریم؟ نهایت کاری که چینی‌ها می‌توانند انجام دهند این است که تبدیل به پیمانکار اصلی (Main Contractor) پروژه‌ها شوند و پروژه‌ها را جزء به جزء به پیمانکاران داخلی خودمان واگذار می‌کنند و بعد دوباره نقطه سرخط خواهد بود. تنها اتفاقی که در این فرآیند رخ می‌دهد، این است که پول نفت را اینجا خرج می‌کنیم که از دید من یک اشتباه بزرگ اقتصادی است. ما نه می‌توانیم و نه باید که پول نفت را وارد مسکن کنیم. پیامدهای این نوع تصمیم‌گیری این می‌شود که تورم به حدی بالا می‌رود که مسکن، دست نیافتنی‌تر از اکنون می‌شود.

قوانین اجازه سرمایه‌گذاری چینی‌ها را نمی‌دهد
وی افزود: ما در حوزه تولید مسکن (ساخت و تکنولوژی)، آنقدر مشکل نداریم. علت اینکه نتوانسته‌ایم به سرعت تکنولوژی موردنیاز برای مسکن پیش‌ساخته را در کشورمان داشته باشیم، این است که مشکل اقتصادی داریم. اقتصاد دولتی و بسته ما اجازه نمی‌دهد بخش خصوصی به راحتی فعالیت کند. این نوع فعالیت‌ها سرمایه‌گذاری کلان می‌خواهد. حوزه مسکن، سرمایه-گذاری در کارخانه شیر پاستوریزه نیست که بگوییم با یک رقم مشخص و بودجه‌ای قابل قبول، راه خواهد افتاد. برای سرمایه-گذاری در بخش مسکن و تغییر تکنولوژی، باید از پایه، اقدام به تغییر همه چیز کنیم.
ستاریان تاکید کرد: ما باید زنجیره تولید مسکن را به طور کلی متحول کنیم و این کار به سرمایه‌گذاری کلان و هنگفتی نیاز دارد. بخش خصوصی ما فاقد توان لازم است و اصلا امکان جذب سرمایه‌های خارجی و داخلی در بخش خصوصی وجود ندارد. حتی اگر چینی‌ها بخواهند در ایران سرمایه‌گذاری کنند، قوانین اجازه نمی‌دهد.
قوانین، سد راه مسکن‌سازی در رهن خارجی‌ها
این استاد دانشگاه تصریح کرد: سازنده‌های ایرانی در بافت‌های فرسوده بارها به مشکلات مرتبط با قوانین برخورد کرده‌اند. موضوع مالکیت و امثال آن با موانع متعددی روبه‌رو است. شهرداری‌ها هم چنین اختیاری ندارند که بخواهند به مردم تحکم کنند و بگویند حتما باید مشارکت کنید. امیدوارم هرگز به این مسیر نرویم که بخواهیم پول نفت را در مسکن تزریق کنیم. این کار خطا است، درست همانطور که برداشت از صندوق ذخیره هم خطا بود. اگر از صندوق ذخیره برای تولید کارخانه‌های مصالح ساختمانی استفاده شود، بسیار خوب است. اما اینکه برای ساخت مسکن و آپارتمان از صندوق ذخیره پول برداشته شود، بسیار خطرناک است. اینکه مشارکت و سرمایه‌گذاری را جذب کنیم، هیچ اشکالی ندارد، این هم از کانال بخش خصوصی به راحتی انجام می‌شود، اما چون قوانینی در این زمینه نداریم، باید سرمایه از سمت خود دولت داده شود و این غلط است. اصلا امکان این که پروژه‌های مسکن در رهن یک فرد خارجی انجام شود و این فرد پروژه را توسعه دهد، وجود ندارد. قوانین ما حمایتی از چنین روندی نمی‌کند.

موانع نوسازی بافت‌های فرسوده
ستاریان در ادامه بیان کرد: مسئله بافت‌های فرسوده پیچیده‌تر است. در بافت‌های فرسوده، مسئله استهلاک ساختمان‌ها هر ساله به بافت‌های فرسوده افزوده می‌شود و این طبیعت بافت شهری است. در هر شهر، دائما به تعداد بافت‌های فرسوده اضافه می‌شود. برای مثال سالی ۷۰ الی ۸۰ هزار واحد فرسوده ما وارد خط فرسودگی می‌شود. ما اصلا این امکان را نداریم که ۸۰ تا ۱۰۰ هزار بافت فرسوده را بازسازی و جایگزین کنیم. بنابراین، به غیر از حدود ۷۰۰ هزار بافت فرسوده که از قبل داشتیم، سالانه نیز تعداد قابل توجهی بافت فرسوده به این بافت‌ها اضافه می‌شود. با همین روند، تا ۴۰ سال آتی، از ۳ میلیون واحد مسکونی تهران ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد، فرسوده خواهد بود؛ بنابراین باید سالانه ۷۰ هزار بافت جدید تولید کنیم تا به روز بمانیم.
وی با انتقاد از اینکه ما در بخش نوسازی بافت‌های فرسوده بسیار ضعیف عمل کرده‌ایم، خاطرنشان کرد: متاسفانه علی‌رغم همه شعارهایی که داده می‌شود، هیچ مشکلی حل نشده است. بنابرین قرار نیست خارجی‌ها هم مشکل ما را حل کنند.