تعیین سقف اجاره؛ از شعار تا عمل

فصل نقل و انتقال مسکن در حالی آغاز شده است که املاکی‌‌‌ها عنوان می‌‌‌کنند امسال نیز رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن به اندازه تورم و در برخی نقاط اندکی بیش از آن خواهد بود.
همه ساله با آغاز ماه خرداد و تعطیلی برخی مقاطع تحصیلی، مستاجران به تکاپوی تغییر و یا تمدید اجاره مسکن خود می-افتند. اما امسال نقل و انتقال مسکن با تاخیر یک هفته‌‌‌ای آن هم به دلیل شهادت رئیس جمهور آغاز شد.
افزایش سرسام‌‌‌آور اجاره‌‌‌بهای مسکن در چند سال گذشته، متقاضیان مسکن به ویژه اقشار کم‌‌‌درآمد و متوسط به پایین را با مشکلات زیادی مواجه کرده و حتی باعث شده تا برخی از این اقشار به حاشیه شهرها کوچ کنند. اگرچه ساماندهی اساسی بازار مسکن و اجاره‌‌‌بها نیازمند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و تبدیل خانه از یک کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی است، اما به نظر می‌‌‌رسد تعیین سقف افزایش اجاره‌بها که اخیرا از سوی دولت به شورای مسکن استان‌ها واگذار شده بتواند تا حدودی بازار مسکن و اجاره‌‌‌‌‌‌بها را از التهاب خود خارج کند.
طبق اعلام رئیس بانک مرکزی تورم نقطه به نقطه اردیبهشت ماه در بخش مسکن کاهشی است.
محمدرضا فرزین با بیان اینکه تورم نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در تهران که در اردیبهشت ۱۴۰۲ به میزان ۱۰۷ درصد بوده در اردیبهشت امسال به حدود ۱۲ درصد رسیده است، گفت: این موضوع نشان‌‌‌دهنده کنترل نسبی رشد قیمت مسکن در کشور است.
اجاره‌‌‌بها همواره تابعی از قیمت مسکن بوده و با توجه به ثبات قیمت مسکن در چند ماه گذشته، نرخ اجاره باید تا حدودی بهبود و به دور از التهاب در روزهای آغاز نقل و انتقال مسکن به کار خود ادامه دهد. اما به نظر می‌‌‌رسد برخی عوامل و مولفه‌‌‌های تاثیرگذار بر اجاره‌‌‌بها نخواهد گذاشت نرخ‌‌‌ها کمتر از تورم افزایش یابد.
اگرچه کارشناسان بر این باورند که تعیین سقف برای اجاره‌‌‌بها نتیجه عکس می‌‌‌دهد و باید راهکار مناسب‌‌‌تری ارائه شود، اما فعالان و مشاوران املاک مسکن معتقدند که اجاره‌‌‌بها به اندازه تورم رشد خواهد کرد.

مداخله قیمتی در بازار مسکن ممکن نیست
محمدرضا فرهادی‌‌‌پور، کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا دخالت دولت می‌‌‌تواند در بازار اجاره مسکن مثبت و امکان‌‌‌پذیر باشد، گفت: اگر بخواهیم در مورد این اقدام جدید دولت و مصوبه مجلس مبنی بر ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن اظهارنظر کنیم، باید اذعان کرد که مداخله قیمتی در بازار مسکن و اجاره‌‌‌بها عملا ممکن نیست و فقط در حد یک شعار و حرفی است که زده شده است.
او ادامه داد: اجرا شدن قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌‌‌بها دشوار است. چرا که دولت نه امکان کنترل مالک را دارد و نه اینکه می‌‌‌تواند تورم را کنترل و کاهش دهد. وقتی تورم قابل کنترل نیست، چطور می‌‌‌توان انتظار داشت که اجاره‌‌‌بها را کنترل کرد و به مالک تاکید کرد که اجاره‌‌‌بهای مسکن نباید بیشتر از مثلا ۲۵ درصد و یا ۳۰ درصد افزایش یابد.
فرهادی‌‌‌پور خاطرنشان کرد: حال اگر دولت بخواهد بر روی تعیین سقف اجاره‌‌‌بها اصرار زیادی هم داشته باشد، قطعا مالکانی که مخالف این عدد تعیین شده باشند، به راحتی مستاجران خود را تغییر می‌‌‌دهند و اگر هم مقاومتی شود، با تنظیم یک شکایت در دفاتر شورای حل اختلاف می‌‌‌تواند مستاجر خود را تغییر دهد.
او ادامه داد: پس باید تاکید کرد که این قانون جدید قابلیت اجرا ندارد. در یک سازوکاری این قوانین قابلیت اجرا پیدا می‌‌‌کند که انتظارات تورمی نداشته باشیم و از سوی دیگر تورم تک‌‌‌رقمی باشد. وقتی تورم بالای ۴۰ درصد است، چگونه می‌‌‌توان برای مالک تعیین سقف با ۲۵ درصد را قانونی کرد؟ متاسفانه در اذهان عمومی تورم ۲۵ درصد به بالا در ابتدای هر سال حک شده است و کاری هم نمی ‌‌‌توان کرد.

انتظار رعایت اجاره‌‌‌بهای موردنظر دولت بیراهه است
این اظهارات از سوی کارشناسان از سوی برخی از املاکی های سطح شهر تهران اینطور تایید می‌‌‌شود که بازار اجاره مسکن استارت خود را زده است، اما اینکه بخواهیم و انتظار داشته باشیم مالکان و موجران همان مصوبه دولت را در رعایت تعیین سقف اجاره‌‌‌بها رعایت کنند، تا حدودی به بیراهه رفته‌‌‌ایم.
امید رحمتی یکی از املاکی‌‌‌های منطقه ۶ تهران به اقتصاد آنلاین می‌‌‌گوید: اجاره‌‌‌بها در فصل نقل و انتقالات مسکن قطعا به انداره تورم رشد خواهد کرد. نمی‌‌‌توان انتظار داشت که تمامی کالاها و خدمات دولتی بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد افزایش داشته باشد، اما از موجران بخواهیم که نرخ اجاره‌‌‌بهای مسکن خود را به میزان ۲۵ درصد نسبت به پارسال افزایش دهند.
او ادامه داد: برخی از کالاها از سال گذشته تاکنون بیشتر از ۱۰۰ درصد رشد داشته‌‌‌اند؛ حال چطور می‌‌‌توان انتظار داشت که مالکان و موجران نرخ اجاره‌‌‌بها را به تعیین سقف موردنظر دولت نزدیک کنند؟

موافقان قانون ساماندهی بازار مسکن چه می‌‌‌گویند؟
البته برخی کارشناسان اقتصاد مسکن نیز بر این باورند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن، تعیین سقف اجاره برای مناطقی که نرخ تورم آنها بیش از ۳۰ درصد باشد، امکان‌پذیر است.
فرشید ایلاتی در این خصوص می‌‌‌گوید: طبق قانون ساماندهی بازار مسکن و تعیین سقف اجاره برای مناطقی که تورم زیر ۳۰ درصد باشد وجود ندارد و ممکن است حتی موجر قیمت‌‌‌های بیش از نرخ تورم تا ۴۰ درصد در آنها تعیین کند.
وی ادامه داد: براساس قیمت دفترچه‌‌‌ای املاک قیمت هر منطقه براساس نرخ تورم استخراج شده و اگر نرخ تورم حدود ۳۰ درصد باشد، نرخ اجاره بین ۳۰ تا حداکثر ۳۵ درصد در نظر گرفته می‌‌‌شود.

بلاتکلیفی مشاوران املاک در اجرای طرح
همچنین داوود بیگی‌‌‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: طبق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، نرخ‌‌‌گذاری بازار اجاره باید از قیمت‌‌‌گذاری تبعیت کند. اما تجربیات زیادی از اقدامات دستوری در بازار مسکن داشته‌‌‌ایم که حاکی از آن بود که این اقدامات در بازار مسکن چندان اثرگذار نبوده است.
وی ادامه داد: مسکن مهم‌‌‌ترین عامل در افزایش نرخ تورم کشور به شمار می‌‌‌رود که در اردیبهشت ماه این نرخ تورم خود را نشان داد. از سوی دیگر در دوران کرونا که سقف قیمتی برای نرخ اجاره‌‌‌بها تعیین شده بود، شاهد آن بودیم که بازار تبعیتی از این موضوع نداشت.
بیگی‌‌‌نژاد اظهار کرد: مشاوران املاک در اجرای این طرح بلاتکلیف هستند، چراکه ممکن است توافقاتی بین موجر و مستاجر صورت گیرد که بیش از نرخ تعیین شده اجاره پرداخت کنند. در این بین مشاور املاک بین قیمت توافق شده موجر و مستاجر و قانون می‌ماند.
وی اظهار کرد: ابزارهای نظارتی و ضمانت‌‌‌نامه‌‌‌های اجرایی چندان نمی‌‌‌تواند در این بخش موثر باشد و تنها باعث افزایش پرونده‌‌‌های مسکن در شورای حل اختلاف می‌شود.
این فعال صنفی تاکید کرد: نرخ تورم در اردیبهشت ماه حدود ۳۱ درصد است که ۱۵ درصد از این نرخ تورم مربوط به بخش مسکن است. براساس قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن، نرخ تورم اگر بیش از ۳۰ درصد باشد؛ سقف اجاره را باید شورای عالی مسکن تعیین کند که در این بین با توجه به نرخ ۳۱ درصدی قیمت‌‌‌گذاری باید صورت گیرد.
به نظر می‌‌‌رسد امسال نرخ تورم در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد در نوسان باشد و آنچه مشخص است این است که نرخ اجاره‌‌‌بها نیز اگر بیشتر از این عدد افزایش نیابد، قطعا به همین اندازه توانایی افزایش را دارد. آنچه که سال‌‌‌های سال است از آن غافل شده‌‌‌ایم تا اجاره‌‌‌بها کنترل شود و بازار مسکن از التهاب به دور باشد، این است که تورم کنترل و تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد شود.