تلنگر به سازندگان مسکن

ورود چینی‌ها به بازار مسکن به‌‌خصوص بافت فرسوده تهران، اگرچه هنوز به مرحله عقد قرارداد نرسیده و در مرحله توافق شفاهی قرار دارد، اما به نظر می‌رسد شهرداری تهران بیشتر و علاقه‌مندتر از دولت برای نهایی شدن هر چه سریعتر و امضای قرارداد نهایی این پروژه است.
این روزها مسئولان رده بالای شهرداری تهران و حتی دولتی (وزارت راه و شهرسازی) مدام از دو شرط اصلی و اساسی برای استارت پروژه و رفتن به سمت چینی‌ها و نهایی شدن قرارداد نام می برند؛ «تامین مالی» و «انتقال تکنولوژی».
سیدمهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران معتقد است: دو شرط اساسی در توافق با چینی‌ها مورد تاکید است؛ اولین شرط تامین منابع مالی و دومین شرط انتقال تکنولوژی.
او با تاکید بر اینکه این روزها جلسات هفتگی منظم با شرکت چینی سازنده مسکن در تهران برگزار می‌شود، می‌گوید: در حال حاضر یک شرکت چینی در تهران مستقر است و مهمترین دلیلی که باعث شده اقبال بیشتری برای ورود چینی‌ها به بافت فرسوده تهران ایجاد شود، سرعت در اتمام پروژه است. چراکه تطویل و طولانی شدن ساخت مسکن در بافت فرسوده باعث کاهش علاقه‌مندی مردم و ساکنان بافت فرسوده می‌شود.
او می گوید: در حال حاضر هنوز به مرحله قرارداد با چینی‌ها نرسیده‌ایم، اما آنچه مشخص است این است که قرار است چینی‌ها در تهران و در ۲۲ منطقه تهران در فاز نخست ۲۰۰ هزار واحد مسکونی احداث کنند.
هدایت درخصوص تامین پول چینی‌ها برای ساخت مسکن در تهران گفت: تامین پول چینی‌ها از مسیر یوزانس خواهد بود و پول آنها ۵ سال بعد به نرخ بهره‌ای که در قرارداد یوزانس مشخص خواهد شد، از محل فروش واحدهای مسکونی که توسط چینی‌ها احداث شده است، پس داده می‌شود.
بخش نخست گفت‌وگوی اقتصاد آنلاین، با سیدمهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران را با هم می‌خوانیم:

توافق با چینی‌ها برای ساخت مسکن در تهران و بافت فرسوده به کجا رسید؟
برای توافق با چینی‌ها برای ساخت مسکن باید بگویم که یک شرکت چینی در حال حاضر در تهران مستقر است. اما دو شرط اساسی برای ورود چینی‌ها به بافت فرسوده تهران از ابتدا تاکید شد. اول اینکه چینی‌ها تامین منابع انجام دهند تا به رونق ساخت‌وساز در تهران با رویکرد نوسازی بافت فرسوده کمک کنند. دومین شرط اساسی نیز موضوع انتقال تکنولوژی جدید است. پس بنابراین تا این دو موضوع محقق نشود، عملا با شرکت‌های چینی وارد قرارداد نخواهیم شد. البته باید چینی‌ها در پروژه‌ها از کارگران ایرانی و مصالح ساختمانی ایرانی نیز استفاده کنند.

در حال حاضر شرکت چینی در تهران مستقر شده است؟
بله. در حال حاضر شرکت چینی در تهران مستقر است و جلسات هفتگی با آنها برگزار می‌کنیم. طرح‌ها را به خوبی پیش می-بریم و در حال برآورد هستیم. وقتی طرح‌ها نهایی شد، تکنولوژی متناسب با این ساخت‌وسازها که تفاهم شد، توافق می‌کنیم و موضوع اجرا نهایی خواهد شد.

قرار است در مرحله نخست، چینی‌ها چه تعداد مسکن در تهران و در بافت فرسوده احداث کنند؟
فعلا در مرحله اول تفاهم هستیم و قرار است که ۲۰۰ هزار واحد مسکونی احداث شود. اما هنوز به مرحله قرارداد نرسیده است.

آیا مشخص شده است که این ۲۰۰ هزار واحد مسکونی قرار است در کدام مناطق احداث شوند؟
در ۲۲ منطقه تهران برای چینی‌ها پروژه تعریف شده است. اما شروط ما تا زمانی که عملی نشود، به مرحله قرارداد نخواهد رسید.

پس با این حساب زمانی قیمت مسکن‌ها مشخص می شود که قرارداد نهایی امضا شود؟
فعلا پروژه‌ها در مرحله برآوردها است و زمانی قیمت ساخت مسکن توسط چینی‌ها مشخص می‌شود که قرارداد نهایی امضا شود.

آیا پول چینی‌ها قرار است از محل تهاتر نفت پرداخت شود؟
قرار است پول چینی‌ها از مسیر یوزانس تامین منابع شود و ۵ سال بعد به نرخ بهره‌ای که در قرارداد یوزانس مشخص خواهد شد، از محل فروش این واحدهای مسکونی که توسط چینی‌ها احداث شده است، منابع پس داده می‌شود. اما برگشت آن ۵ سال بعد است.

چینی‌ها در این پروژه‌ها که صاحب مسکن نخواهند شد؟
نه. آنها در قالب سازنده وارد می‌شوند. شاید در مقاطعی هم بخواهند مشارکت کنند. اما فعلا بحث ما با چینی‌ها تامین منابع و انتقال تکنولوژی است.

احتمال دارد در مقطعی چینی‌ها بخواهند صاحب مسکن هم شوند؟
تامین زمین و پروانه از شهرداری تهران و ساخت مسکن از سوی چینی‌ها است. هر کسی نسبت به سهم خود شرکت، تولید مسکن می‌کند و به مردم می‌فروشد. قرار نیست که ملک به نام کسی شود. آنها هم واحدهای مسکونی را در مسیر قانونی می‌توانند واگذار کنند.

میزان بافت فرسوده تهران چقدر است؟ چه تعداد واحد مسکونی در بافت فرسوده قرار دارد؟
محدوده بافت فرسوده ۴ هزار و ۴۲۷ هکتار است و محدوده‌های بافت فرسوده و ناکارآمد شهری ۱۴ هزار هکتار است. اما تعداد پلاک‌هایی که در این محدوده قرار دارند، حدود ۲۶۷ هزار پلاک در محدوه بافت فرسوده تهران است.

اگر چینی‌ها وارد ساخت‌وساز در تهران شوند، آیا تلنگری به سازنده‌های مسکن ایران که چندان علاقه‌ای به ورود به بافت فرسوده ندارند و از آن فرار می‌کنند، زده خواهد شد؟
موانعی که برای سازنده‌های ایرانی در بافت فرسوده وجود دارد، برای چینی‌ها هم خواهد بود. به هر حال منابع پر قدرت چینی‌ها و انتقال تکنولوژی می‌تواند اتفاقات خوبی را برای بخش مسکن رقم بزند.

معضلی که در حال حاضر در بافت فرسوده وجود دارد، چیست؟
معضلی که در بافت فرسوده داریم، این است که سازنده‌های ایرانی زمان اتمام پروژه را طولانی می‌کنند و همین طولانی شدن زمان، علاقه‌مندی مردم برای مشارکت در بازسازی بافت فرسوده را کاهش می‌دهد. چینی‌ها در بحث انتقال تکنولوژی جدید قرار است زیر یک سال پروژه‌ها را در بافت فرسوده به اتمام برسانند. این اقدام می‌تواند جهش خوبی در حوزه ساخت‌وساز ایجاد کند.

یعنی انبوه‌سازان ایرانی این سرعت ساخت و تکمیل پروژه را ندارند؟
نه اینکه نداشته باشند، اما آن زمانی را که مدنظر ما است، ندارند. شرکت‌های ایرانی طولانی مدت مسکن می‌سازند. به هر حال در بافت فرسوده محدودیت‌های دسترسی و موضوع نفوذپذیری وجود دارد. در بافت فرسوده وقتی واحد مسکونی زودتر تکمیل شود، میزان علاقه‌مندی برای مشارکت در احیای بافت فرسوده نیز بالا می‌رود. اما می‌بینیم که یک پروژه ۳ سال طول می‌کشد و مردم علاقه‌مندی خود را برای مشارکت و نوسازی از دست می‌دهند.

آیا سازمان نوسازی شهر تهران (شهرداری تهران) با شرکت بازآفرینی شهری ایران (وزارت راه و شهرسازی) دچار اختلاف در احیای بافت فرسوده نمی‌شوند؟ آیا با یکدیگر در این محدوده‌ها در یک راستا و همفکر هستند؟
در این دولت خوشبختانه چون شهرداری با دولت و شورای شهر همراه است، اتفاقا این اتفاقاتی که در بافت فرسوده رخ داده است، هیچگاه در تهران تکرار نشده است. شاید در دوره‌های قبل این هماهنگی نبود، اما در این دوره وجود دارد. شهرداری تهران بعد از چندین سال عضو دولت شده است و اکنون یک همکاری خوبی میان وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران وجود دارد. به هر حال در بافت فرسوده اتفاقات خوبی افتاده است و شاید محوریت شهرداری است، اما همراهی دولت هم کمک حال بوده است و سیاست‌های ما با مجموعه شرکت بازآفرینی شهری ایران منطبق بر یکدیگر است. اما مشکل ما این است که بانک‌ها آن همراهی لازم را در بافت فرسوده ندارند.

بانک‌ها چه مخالفتی می‌کنند و چه می‌گویند؟ و یا همراهی نمی‌کنند؟
بانک‌ها می‌گویند منابع نداریم. بانک‌ها مکلف هستند که ۲۰ درصد تسهیلات را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما برخی از بانک‌ها نمی‌دهند. مشکل دیگری که داریم، بخش خدمات آموزش و پرورش و نوسازی مدارس است.

کدام بانک‌ها همراهی خوبی دارند؟
به صورت خیلی محدود بانک مسکن همراهی خوبی در بخش تسهیلات مسکن دارد. علیرغم اینکه احیای بافت فرسوده اهمیت زیادی دارد.

بانک مسکن تسهیلات را محدود پرداخت می‌کند؟
بانک مسکن می‌گوید آن اعتباراتی که باید پیش‌بینی می‌شده، نشده است. اکثر سازنده‌ها که مراجعه می‌کنند به بانک‌ها گرفتار می‌شوند. دوم اینکه در تامین خدمات هم در بافت فرسوده دچار مشکل هستیم. دولت باید منابع موثری تامین کند. در یکسری محدوده‌های بافت فرسوده، مدارس نامقاوم داریم که نیاز به بازسازی دارند و باید مقاوم‌سازی شوند و بعضا نیاز به ساخت مدارس جدید است.