دود عوارض ساخت‌‌‌‌وساز‏‏‌ در چشم مردم

در حال حاضر عوارض ساختمانی اصلی‌‌‌ترین منبع درآمد شهرداری برای اجرای طرح‌‌‌های خود است. در این میان بنا به گفته‌‌‌های فعالان صنعت ساخت‌وساز اخذ عوارض متعدد سد بزرگی برای رونق تولید مسکن محسوب می‌شود که نیازمند بازنگری و اصلاح است.

وضع ۱۸ نوع عوارض برای ساخت مسکن
در همین رابطه سعید آسویار، نایب رئیس انجمن انبوه‌‌‌‌سازان استان تهران در این زمینه گفت: شهرداری ۱۸ نوع عوارض برای ساخت مسکن وضع کرده است که بدترین آن عوارض تامین اجتماعی است و فشار زیادی را به سازندگان مسکن وارد کرده است. اخیرا رقم این عوارض بسیار بالا رفته است، در حالی که تامین اجتماعی از پولی که برای صدور پروانه‌‌‌ها دریافت می‌کند هیچ خدماتی ارائه نمی‌‌‌دهد.

گروکشی بین سیستم نظارت و سازنده
آسویار بیان کرد: از عوارض دیگری که می‌توان گفت فشار زیادی به سازندگان وارد می‌کند، اما نحوه دریافت آن به شکل درستی اتفاق نمی‌‌‌افتد، عوارض خدمات مهندسی است. دریافت این عوارض ضروری است و مبلغ کمی هم دارد، اما متاسفانه بعد از مدتی برای دریافت آن به گروکشی بین سیستم نظارت و سازنده منجر می‌شود.

ناتوان کردن سازندگان با دریافتی‌‌‌های بلامحل
وی ادامه داد: هم‌‌‌اکنون هزینه عوارض مهندسی را در ابتدای کار از سازنده دریافت می‌کنند و در صندوق خاص نگهداری می‌کنند و با این کار توان اولیه سازنده را با پرداخت‌‌‌های متعدد می‌‌‌گیرند. در صورتی که می‌توانند این عوارض را در پایان پروژه و با توجه به پیشرفت آن دریافت کنند.
این فعال صنعت ساخت‌وساز درخصوص عوارض توافقات متذکر شد: عوارض دیگری که بسیار زیاد استفاده می‌شود، عوارض توافق بین سازنده و شهرداری برای مازاد تراکم است، زیرا امروز تراکم استاندارد دیگر پاسخگوی ساخت‌وساز مسکن نیست. بنا‌براین برای هر دوطرف منفعت در این است که با وضع و پرداخت عوارض حکم اضافه بنا صادر شود و شهرداری با عوارض اضافه بنایی که می‌گیرد خود را با سازنده شریک می‌‌‌داند؛ در حالی که سازنده بیشترین سختی را متحمل می‌شود و تامین وجه از سوی او انجام می‌شود.
وی افزود: عوارض دیگری هم که وجود دارد شامل آب و برق و گاز است و زمانی‌که پروژه‌‌‌ ساختمانی شکل می‌گیرد، در دوران ساخت، هزینه آب‌بها و انرژی که حساب می‌کنند به صورت صنعتی است که البته کار اشتباهی نیست، اما عوارض بسیار سنگینی برای پروژه‌‌‌های بزرگ ساختمانی دارد.

وابستگی ۷۰‌ درصدی درآمد شهرداری به ساخت‌‌‌‌وساز
رئیس هیئت‌مدیره انبوه‌‌‌سازان گلستان و فعال صنعت ساخت‌وساز در استان گلستان نیز در این زمینه گفت: شهرداری هر ساله نرخ صدور پروانه را افزایش می‌دهد و علت این اقدام پایدار نبودن درآمد‌‌‌های آن است که مجبور است ۷۰ تا ۸۰‌ درصد درآمد‌‌‌های خود را متکی بر ساخت‌وساز‌‌‌های شهری قرار دهد. به همین دلیل تا زمانی که تورم در کشور احساس می‌شود، شهرداری هم درآمد‌‌‌های حاصل از ساخت‌وساز را متناسب با آن افزایش می‌دهد.
سید محمد مرتضوی افزود: رویه دیگر این ماجرا نیز مربوط به قوانینی است که دولت برای مالیات‌‌‌ها مصوب کرده است که این سلسله قوانین، باعث ایجاد مشکلاتی در زمینه سرمایه‌گذاری در مسکن شده است.

نحوه محاسبه عوارض شهری
وی درخصوص نحوه محاسبه عوارض شهری در کشور گفت: از آنجا که در کشور ما زمین از یک قیمت ثابت برخوردار نیست، عوارض قیمت فروش در نظر گرفته می‌شود و این عوارض بستگی به قیمت زمین دارد.
مرتضوی ادامه داد: اگر متوسط قیمت تمام‌شده مسکن در گرگان را مترمربعی ۱۵ تا ۲۰ میلیون در نظر بگیریم عوارض شهرداری حدود ۱۰‌درصد این مبلغ برای هر مترمربع است. این رقم با احتساب مبالغ ناشی از تخلفات ساختمانی و هزینه نظارت فنی عنوان شده است.وی بیان کرد: علاوه بر عوارض شهرداری که حدود ۱۰‌درصد قیمت تمام‌شده هر مترمربع مسکن است باید این را در نظر گرفت که بیمه و مالیات دولت و سایر عوامل دیگر هم درصدی از قیمت تمام‌شده را به خود اختصاص می‌دهد که در مجموع برای هر مترمربع مسکن حدود ۲۰‌درصد آن برای پرداخت عوارض شهرداری و مالیات دولتی خواهد بود و البته عوارض شهرداری برای مسکن لوکس بیش از ۲۰‌درصد است.
وی در بخش دیگر سخنانش متذکر شد: یکی از مشکلات جدی شهرداری، عدم‌درآمد پایدار است به همین دلیل شهرداری برای تامین هزینه‌‌‌های خود سراغ سازندگان مسکن می‌رود و این موجب افزایش نرخ عوارض سالانه به دلیل تورم و عدم‌درآمد پایدار شهرداری است که نهایتا به افزایش هزینه‌‌‌های مسکن منجر می‌شود.

سهم ۲۰‌ درصدی جواز ساخت در هزینه تمام‌شده
جعفر قرائتی‌ستوده، دبیر انجمن تولید کنندگان و فناوران صنعتی ساختمان نیز درخصوص تاثیر عوارض شهرداری بر قیمت‌ها متذکر شد: حدود ۱۵ تا ۲۰‌ درصد هزینه‌‌‌های تمام‌شده برای جواز ساخت است.
این صنعتی‌‌‌‌ساز مسکن در ادامه گفت: امروز هزینه حمل‌ونقل مصالح ساختمانی یکی از دغدغه‌‌‌های مهم سازندگان به حساب می‌‌‌آید، زیرا برای حمل هر تریلی بار مصالح، سازنده باید بین ۵ میلیون تا ۳۰ میلیون تومان پرداخت کند و این مسئله تاثیر زیادی روی قیمت ساخت و فروش مسکن می‌‌‌گذارد.
این سازنده در مناطق شمالی کشور افزود: قیمت ساخت هر متر مربع مسکن با مصالح نسبتا خوب بین ۱۸ تا ۲۵ میلیون تومان تمام می‌شود و به دلیل عوارض و هزینه‌‌‌های حمل‌ونقل، اختلاف قیمت زیادی در مناطق مختلف از جهت قیمتی دیده می‌شود.

انبوه‌‌‌سازان و سازندگان بیشترین عوارض را می‌‌‌‌پردازند
همچنین محمد ابراهیمی، فعال صنعت ساخت‌‌‌وساز در استان البرز با بیان اینکه به طور کلی پرداخت عوارض برای انبوه‌‌‌سازان و سازندگان است و پیمانکاران مبرا از این پرداخت هستند، گفت: زمانی که پروژه‌‌‌ای به صورت پیمانکاری توسط انبوه‌سازان انجام می‌شود، مجری پروژه‌‌‌ها موظف به پرداخت هزینه‌‌‌های عوارض هستند، بنابراین پرداخت این مبالغ تنها برای سازندگان است.
به گفته وی، از بین عوارض‌‌‌ متعدد، عوارض نوسازی و عمران شهری و عوارض خدمات پسماند از مهم‌ترین پرداختی‌‌‌های سازنده است و به طور کلی میزان پرداخت عوارض توسط سازندگان به اندازه ۵۰‌ درصد مالکان است و پرداختی مالکان در قیاس با مبلغی که سازندگان پرداخت می‌کنند، رقم ناچیزی است.

سازندگان درنهایت به قیمت مسکن اضافه می‌کنند
ابراهیمی با بیان اینکه البته سازندگان درنهایت این ارقام را در قیمت مسکن لحاظ می‌کنند، خاطرنشان کرد: چنین رویکردی منجر به افزایش قیمت تمام‌شده می‌شود و طبیعتا در شرایط کاهش تولید، قیمت‌ها بالاتر می‌رود. موضوعی که اصلا به نفع خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌ها نیست و باید سیاست‌‌‌های کسب درآمد شهرداری تغییر کند.
وی در پاسخ به این سوال که در حال حاضر عوارض هر مترمربع از یک پروژه مسکونی در استان البرز به چه میزان است، گفت: به طور کلی نرخ عوارض یک‌‌‌‌ساله هر شهر در ابتدای فروردین مشخص می‌شود. عوارض ساختمان دارای فرمول مشخصی است که برای تمام استان‌‌‌ها قابل محاسبه است. در محاسبه عوارض ساخت، باید ارزش ساختمان (اعیان) یا ارزش زمین (عرصه) در نظر گرفته شود.
ابراهیمی با بیان اینکه این فرمول نشان می‌دهد هر ملک به دلیل جایگاه، وسعت و ارزش زمین نرخ عوارض خاصی دارد خاطرنشان کرد: دولت تنها به تعیین میزان عوارض بسنده نکرده است. حتی اگر سازنده‌‌‌ای عوارض خود را به‌‌‌‌موقع نپردازد، مشمول جریمه‌‌‌های سنگین تا ۹‌ درصد نیز می‌شود.

لزوم تخفیف‌‌‌ ۱۰۰ درصدی در مناطق کم‌‌‌برخوردار
‌‌‌امید توکلی، فعال صنعت ساخت‌‌‌وساز در مناطق بافت فرسوده استان تهران نیز با بیان اینکه در حال حاضر عوارض ساخت‌‌‌وساز در مناطق بافت فرسوده مشمول ۵۰ درصد تخفیف است، گفت: به طور کلی سازنده‌‌‌هایی که وارد ساخت‌وساز در این بخش‌‌‌ها می‌شوند با چالش‌‌‌های زیادی روبه‌‌‌رو هستند، این در حالی است که منافع زیادی نیز نمی‌‌‌برند. بنابراین لازم است این تخفیف‌‌‌ها در مناطق جنوبی و مناطق کم‌‌‌برخوردار برای افزایش حضور سرمایه‌گذاران و سازندگان ۱۰۰‌ درصد باشد.
وی گفت: در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع از ساختمان دو‌طبقه حدود ۱۲ میلیون تومان، ساختمان ۳ تا ۵ طبقه ۱۳ میلیون تومان و ساختمان ۶ تا ۸ طبقه ۱۶ میلیون تومان است. البته به این ارقام باید ۱۰‌درصد شامل هزینه‌‌‌های پروانه ساخت، عوارض شهرداری، بیمه و سایر هزینه‌‌‌های متفرقه اضافه شود.
توکلی گفت: درمجموع متوسط مبلغ عوارض صدور پروانه ساخت، بدون احتساب مبالغ ناشی از تخلفات ساختمانی و بدون محاسبه هزینه نظارت فنی، در سال ۱۴۰۲ تقریبا به ازای هر مترمربع ۳۳۰‌‌‌ هزار تومان بوده است که امسال با افزایش ۱۹ درصدی روبه‌‌‌رو است.