سال سخت اجاره‌نشین‌ها

سال ۱۴۰۳ مانند سال‌های گذشته قطع به یقین با افزایش قیمت‌ در همه بخش‌ها همراه خواهد بود؛ اما شاید بیشترین نگرانی افزایش قیمت‌ها برای خانه به دوشان شهر باشد، یا کسانی که بعد از چند سال متوالی کار کردن و اندوختن سرمایه، قصد خرید خانه داشته‌اند. این در حالی است که کارشناسان مسکن گفته‌اند باید با خرید خانه خداحافظی کرد و بانک مرکزی هم از نگران کننده بودن قیمت مسکن خبر داده است.
در عین حال مشاوران املاک از سایه سنگین دلار بر بازار خرید و اجاره مسکن صحبت کرده و گفته‌اند که از آن باید ترسید و هشدار جدی داده‌اند که مستاجران وارد بحران می‌شوند.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک از آمدن عروسی به کوچه مستاجران خبر داده! با این توضیح که وضعیت قیمت اجاره در سال ۱۴۰۳ بسیار خوب خواهد بود و امیدوار است که این سال برای مستاجران موفق باشد، چرا که هر سالی که تعداد آپارتمان های ساخته و تولید و عرضه شده بیشتر بوده است، سالی بوده که مستاجران بهره‌وری بیشتری داشته‌اند.
هرچه باشد و هر گمانه‌زنی در مورد قیمت اجاره و خرید مسکن درست از آب دربیاید، مردم مطمئن هستند که باید خود را برای یک سال سخت آماده کنند؛ سالی که امیدوارند شانس آورده و پول جیب‌شان کفاف داشتن سقف بالای سرشان را بدهد، هرچند ته دلشان نوعی ترس دائمی موج می‌زند، چراکه هیچگاه میزان افزایش قیمت‌ها با افزایش دستمزدشان در سال جدید همخوانی نداشته است.
در این گزارش با توجه به آمار و نظرات کارشناسان و مسئولان، نگاهی به وضعیت بازار مسکن در سال جدید می‌اندازیم تا ببینیم آیا ترسی که بر دل و جان مستاجران افتاده است، واقعی است و با انفجار در قیمت‌ها مواجه خواهیم بود یا خیر؟

آرزوی محال خرید خانه
وقتی می‌گویند قیمت مسکن در کلان‌شهری مانند تهران نگران‌کننده شده است، با این توضیحات که باید با خرید خانه خداحافظی کرد و حسرت تهرانی‌ها برای خانه‌دار شدن ۱۶۰ ساله شده است، پس قطعا بر تعداد مستاجران افزوده خواهد شد و از آن طرف قیمت اجاره‌بها هم بیشتر خواهد شد. بنابراین اعلام این خبر از سوی برخی کارشناسان، که ساخت‌وساز بیشتر شده و از قِبل آن مستاجران سال سختی را نخواهند داشت و عروسی به کوچه آنها هم خواهد آمد، تا حد زیادی بعید به نظر می‌رسد.
بازار مسکن پس از نوسانات ارزی اخیر و اتفاقات مختلف سیاسی طی چند ماه گذشته، دستخوش تغییراتی شده و حالا خرید یک خانه حتی با متراژ پایین نیز برای بسیاری از اشخاص جامعه بدل به یک آرزوی محال شده است.
تداوم رکود تورمی در سال ۱۴۰۲
از سویی، این بازار در طول سال ۱۴۰۲ با یک رکود تورمی کم‌سابقه مواجه شده و همین، حجم معاملات را تا حدی بسیار زیادی کاهش داده است. در این میان عملکرد دولت انتقادات فراوانی را به همراه داشته و انفعال وزارت راه و شهرسازی در این زمینه باعث شده تا قیمت مسکن در سال پیش، سیر نزولی نداشته باشد. تاکنون وعده‌های دولت سیزدهم مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن به جایی نرسیده و ادامه این روند می‌تواند کار را برای دولت دشوار کند.
اگرچه دولت با پیگیری طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن، سعی داشته تا مشکل خانه‌دار شدن مردم را به نوعی برطرف کند، اما آمارها نشان می‌دهد که در روی همان پاشنه همیشگی می‌چرخد و مشکلات سابق بر قوت خود باقی است.

بدترین پایتخت جهان برای خانه‌دار شدن
بر اساس آخرین تحلیل‌ها و آمارها، شهر تهران در سال گذشته به عنوان بدترین پایتخت جهان برای خانه‌دار شدن لقب گرفت. بر مبنای این داده، یک شخص تهرانی برای تهیه مسکن مورد نیاز خود باید ۱۵۰ سال کار کند و پس‌انداز خود را به هیچ وجه خرج نکند. البته این شرایط در حالی است که تورم موجود ثابت بماند و در سال‌های آینده رشدی در نرخ تورم نداشته باشیم!

اثر افزایش نرخ دلار بر بازار اجاره
در این بین دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرده است: افزایش نرخ دلار تأثیر قابل مشاهده‌ای در بازار اجاره خواهد داشت. به گفته وی، عوامل دیگری نیز بر این موضوع تأثیرگذار هستند، از جمله وضعیت اقتصاد کلان؛ وقتی درآمدها کاهش می‌یابد، موجران برای حفظ قدرت خرید خود، فشاری بر اجاره‌بها اعمال می‌کنند.
سعید لطفی، وضعیت اقتصاد کلان از دیگر عوامل مهم و موثر را دانسته و گفته است: وقتی درآمدها کاهش پیدا می‌کند، موجران برای حفظ قدرت خرید خود، به اجاره‌بها فشار وارد می‌کنند.

رشد حاشیه‌نشینی درپی افزایش اجاره‌بها
لطفی با بیان اینکه در چنین شرایطی شاهد جابه‌جایی و نزول منطقه سکونت خانوار خواهیم بود، تاکید کرده است: این در حالی است که مستاجران هم تحمل افزایش اجاره‌بها را ندارند. به همین دلیل است که خانوارها و مستاجران هر سال منطقه سکونت خود را تغییر می‌دهند و به مناطق پایین نقل مکان می‌کنند و از سوی دیگر شاهد افزایش تراکم جمعیت حاشیه‌نشینی هستیم.
به گفته این کارشناس مسکن، امروز بخش عمده‌ای از درآمد خانوار صرف هزینه‌های مسکن می شود و مسکن جای بزرگتری را در سبد هزینه‌ها گرفته است. این وضعیت هیچ راهکاری به غیر از افزایش تولید مسکن و افزایش عرضه مناسب در بازار و همچنین افزایش قدرت خرید مردم از طریق بهبود شاخص‌های اقتصادی و افزایش سقف تسهیلات ندارد.
کارشناسان در مورد افزایش و تفاوت نرخ اجاره‌ها می گویند: هرچند دولت هر ساله با توجه به نرخ تورم سقفی را برای سقف افزایش اجاره‌بها تعیین می‌کند، اما موجران و بازار مسکن این سقف را رعایت نمی‌کنند، مستاجران هم در صورت تخلف از سوی موجران، امکان پیگیری‌های قضایی را ندارند، هرچند شوراهای حل اختلاف در چند سال اخیر در این باره اقداماتی به نفع مستاجران انجام داده‌اند.

عروسی در کوچه مستاجران!
با همه این اوصاف، برخی دیگر از کارشناسان هنوز هم نسبت به پایین آمدن اجاره‌ها خوشبین هستند و از عبارت آمدن عروسی به کوچه مستاجران سخن به میان می‌آورند.
در این باره داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت قیمت اجاره در سال ۱۴۰۳، گفته است: انشاالله که سال خوبی خواهد بود. هر سالی که سال خوبی برای مستاجران بوده، سالی بوده که تعداد آپارتمان‌های ساخته و تولید و عرضه شده یک مقدار زیاد بوده است.
بیگی‌نژاد گفته است: ما سال‌هایی را هم در میانه دهه ۹۰ داشته‌ایم که قیمت اجاره کاهشی شد و قیمت مسکن کاهش پیدا کرد. یعنی برخلاف هر سال که درصدی به قیمت اجاره اضافه می‌شد، حتی قیمت اجاره نیز کاهش پیدا کرد. دلیل این اتفاق را اگر بررسی کنید، می‌بینید که تولید مسکن در آن سال‌ها بسیار بود. عرضه مسکن باعث شد که قیمت‌ها به تعادل برسد و حتی کاهش هم پیدا کند.
به گفته نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، سمت و سوی سیاست‌گذاری مسکن باید به سمت تولید باشد. هر مقدار که تولید افزایش پیدا کند، به همان نسبت عرضه مسکن افزایش پیدا می‌کند و به این ترتیب، قیمت‌ها نیز روند کاهشی پیدا می‌کند.

تشدید رکود مسکن با سیاست‌های انقباضی
از سوی دیگر، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن معتقد است: به نظر می‌رسد دولت تمایل آنچنانی هم برای رفع معضلات حوزه رکود صنعت ساختمان ندارد و شاید هم سیاست‌های انقباضی که دولت در این حوزه داشت، به نوعی تداوم رکود را در بازار مسکن رقم زد.
فرشید پورحاجت می‌گوید: بر همین اساس، به نظر می‌رسد سال ۱۴۰۳ یکی از سال‌های بسیار پرتلاطم برای حوزه اقتصاد کشور باشد. از یک سمت بحث مالیات‌ها را داریم و از سوی دیگر، از همین ابتدای سال ۱۴۰۳، افزایش نرخ حقوق و دستمزد را شاهد هستیم که کف آن بالغ بر ۳۵ درصد است.

نقش‌آفرینی تورم در سال ۱۴۰۳
این کارشناس بازار مسکن ادامه می‌دهد: به نظر می‌رسد تورم در سال ۱۴۰۳ مجددا در بازار مسکن نقش‌آفرین خواهد بود و افزایش قیمت مسکن دور از ذهن متصور نیست، اما در حوزه رکود هم به نظر می‌رسد شکافی که امروز در حوزه حقوق و دستمزد و منابع درآمدی مردم وجود دارد، باز هم نقش خود را در حوزه مسکن و ساختمان خواهد داشت.
به اعتقاد این کارشناس مسکن؛ دولت باید یک برنامه‌ریزی عاجل و سیاست‌ورزی مناسبی برای سال ۱۴۰۳ در حوزه مسکن و ساختمان داشته باشد.

منبع : روزنامه خانمان