عدد نامرئی در تورم اجاره

اجاره‌بهای مسکن در پایتخت در خرداد امسال نسبت به خرداد سال قبل ۴۳درصد گران شد؛ اگرچه ثبت تورم ۴۳درصدی در بازار اجاره آپارتمان در تهران قابل‌توجه بوده و فشار بزرگی را به خانواده‌های مستاجر وارد می‌کند، اما با توجه به تورم عمومی ۸۹درصدی و تورم خوراکی ۱۳۵درصدی به واقع باید اذعان کرد که سهم هزینه تامین مسکن در سبد مصرف مستاجرها نسبت به سال‌های قبل کاهش داشته است. به شکل تاریخی تورم اجاره تقریبا دوبرابر تورم عمومی است، اما ظرف خرداد امسال تورم اجاره در تهران نصف تورم عمومی شده است، جهش سایر هزینه‌های ضروری زندگی با محوریت کالاهای خوراکی غیرقابل حذف و عدم پذیرش مستاجران برای رقم‌های بالاتر در زمینه اجاره‎‌بها، ترمز تورم اجاره را کشیده است.

تورم اجاره، نصف تورم عمومی

شاخص «اجاره‌بهای پیشنهادی» که میانگینی از متوسط اجاره‌بهای پیشنهادی موجران در سکوهای اینترنتی در مناطق مختلف شهر تهران است در خرداد ماه با ثبت رشد ۴۳درصدی نسبت به خرداد سال گذشته به ۶۶۰هزار تومان به ازای هر مترمربع رسید. این شاخص برمبنای واحدهایی با عمر بنای نوساز تا ۱۰سال ساخت و با مساحتی در محدوده ۷۰ تا ۱۰۰ مترمربعی استخراج شده است. این در حالی است که براساس قراردادهای اجاره قطعی منعقدشده در خرداد، متوسط اجاره برای هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در خرداد امسال ۴۵۸هزار تومان بود، رشد قطعی اجاره‌بها در تهران در خرداد امسال نسبت به اردیبهشت ماه رشدی ۳درصدی و نسبت به خرداد سال گذشته اندکی کمتر از ۴۰درصد است. براساس گزارش رسمی مرکز آمار ایران تورم اجاره در کل کشور در خرداد ۱۴۰۵ نسبت به خرداد سال قبل رشدی ۳۱درصدی را به ثبت رساند.

فاصله شاخص «اجاره‌بهای پیشنهادی» با رقم قطعی اجاره در قراردادها ناشی از چند عامل است، اول اعلام رقم اجاره‌بهای پیشنهادی بالاتر از رقم مدنظر موجران و امکان چانه‌زنی در هنگام انعقاد قرار داد، دوم سن بنا و تاثیر آن در رقم اجاره‌بها و سوم رشد کمتر اجاره‌بها در فایل‌های تمدیدی و تاثیر آن بر رقم کمتر در شاخص قطعی نسبت به شاخص اجاره‌بهای پیشنهادی. درحالی‌که شاخص اجاره‌بهای پیشنهادی گزارش بر اساس فایل‌های با سن بنای نوساز تا حداکثر ۱۰سال استخراج می‌شود؛ رقم قطعی از تمام فایل‌ها با هر سن بنایی استخراج شده است که طبیعتا آپارتمان‌های با سن بنای بیشتر ارزان‌تر هستند.

تورم نقطه‌ای ۴۳درصدی در بازار اجاره‌های پیشنهادی شهر تهران و تورم نقطه‌ای ۳۱درصدی در بازار اجاره‌ کل کشور در نگاه اول بیانگر تب گرانی در بازار اجاره است؛ اما دقت و صحت این اظهارنظر در قیاس با تورم عمومی زیر سوال می‌رود. براساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم عمومی در خرداد امسال نسبت به خرداد سال قبل رشدی ۸۸٫۶درصدی را به ثبت رساند، در این زمان تورم در بخش خوراکی‌ها ۱۳۵درصد بود. به این ترتیب نسبت تورم نقطه‌ای عمومی به تورم نقطه‌ای اجاره براساس شاخص اجاره‌بهای دنیای اقتصاد به عدد۲ رسیده است. درواقع در شرایط کنونی رشد اجاره‌بها در تهران نصف تورم عمومی شده است. این درحالی است که به شکل تاریخی تورم عمومی در نسبت ۰٫۷برابر تورم اجاره قرار دارد.

تورم سالانه اجاره در سال‌های ۱۳۹۹، ۱۴۰۰، ۱۴۰۱، ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ بالاتر از ۴۰درصد قرار داشت، امسال تورم سالانه اجاره در کشور ۳۳درصد و تورم سالانه اجاره در تهران در محدوده ۴۰درصدی واقع شده است. اما نکته حائز اهمیت تغییر نسبت تورم عمومی به تورم اجاره در سال‌های قبل با سال۱۴۰۵ است. درواقع در تمامی سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۳ تورم اجاره به مراتب بالاتر از تورم عمومی بود؛ به‌عنوان مثال در سال ۱۴۰۳درحالی‌که تورم عمومی سالانه تقریبا ۳۰ درصد بود، تورم سالانه اجاره ۷۰درصدی شد. این در حالی است که براساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران برای خرداد امسال درحالی‌که تورم عمومی سالانه ۶۲درصد شده، تورم سالانه اجاره تقریبا ۳۳درصد شده است. بنابراین برخلاف تمام سال‌های قبل که تورم اجاره تقریبا دوبرابر تورم عمومی بود، امسال تورم اجاره تقریبا نصف تورم اجاره شده و بنابراین اطلاق تشنج در بازار اجاره‌بها در شرایط کنونی گذاره چندان دقیقی نیست.

باخت اجاره به خوراکی‌ها در سبد هزینه خانوار

اجاره تابع تورم مسکن و تورم عمومی است، اما از سال گذشته تورم اجاره روندی متفاوت با تورم عمومی و مسکن پیش گرفت، این موضوع در سال ۱۴۰۵ تشدید شد؛ به‌نحوی که اگرچه در سال جاری قیمت مسکن جهش داشت و تورم عمومی نیز به شکل فزاینده‌ای زیاد شد، اما از سرعت رشد تورم اجاره کاسته شد. به نظر می‌رسد که جهش تورم عمومی با محوریت تورم خوراکی‌ها باعث شده است بخش عمده‌ای از خانوارها توان پذیرش ارقام بالای پیشنهادی اجاره‌بها را نداشته باشند و همین موضوع به عنوان یکی از عوامل اصلی جا ماندن تورم اجاره از تورم عمومی دخیل بوده است.

مسیر تورم اجاره مسکن اما در سال۱۴۰۴ با کاهش «شیب رشد» روبه‌رو شد یا به عبارتی، سرعت افزایش سالانه اجاره‌بها در سال گذشته کاهش چشم‌گیر پیدا کرد. سال گذشته نرخ تورم اجاره به ۳۴درصد رسید و یکی از دلایل اصلی افت سرعت رشد اجاره‌بها در سال گذشته، ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌های ۱۴۰۳ و عمده ماه‌های ۱۴۰۴ بود که با توجه به نسبت تاریخی بین قیمت و اجاره، طبیعی بود این افت سرعت اتفاق بیفتد. اما در ماه‌های ابتدایی سال جاری مجدد تورم مسکن صعودی شده به نحوی که برخی خبرها از افزایش دوبرابری قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به بهار سال گذشته خبر می‌دهد؛ اما عدم توان مستاجران در پذیرش اجاره‌های بالاتر باعث شده تا تورم اجاره‌ از صعود قیمت مسکن نیز سیگنال افزایشی موثری نپذیرد.

درواقع موجران می‌دانند که اگر رقم اجاره‌بها را بیش از ۳۰ تا ۴۵ درصد بالا ببرند، احتمالا در یافتن مستاجر با چالش مواجه خواهند شد و همین موضوع باعث می‌شود که چسبندگی اجاره‌بها با تورم عمومی به شدت ضعیف شود. تورم نقطه‌ای خوراکی‌ها در خرداد ماه امسال رشدی ۱۳۵درصدی و در بازه سالانه افزایشی ۹۱درصدی را به ثبت رساند، درچنین شرایطی طبیعتا مستاجران توان پرداخت اجاره‌بهای بالاتری را ندارند و عمده توان آنها برای تامین هزینه کالاهای ضروری به مصرف می‌رسد.

پاتک موجران به سقف رشد اجاره‌بها

بررسی میدانی از بازار اجاره در شهر تهران از آن حکایت دارد که عمده موجر و مستاجران تمدید قرارداد اجاره با رشد ۲۰ تا ۴۰ درصدی را بهتر از تغییر می‌دانند و عمده قراردادها نیز با همین میزان رشد منعقد می‌شود. در چنین شرایطی اگر موجری به دنبال افزایش بیشتر در رقم قرارداد اجاره‌بها باشد و از عدم رعایت سقف قانونی رشد اجاره‌بها واهمه داشته باشد، به فکر تغییر مستاجر می‌افتد و رشد قیمت بالاتر را برای مستاجر جدید اعمال می‌کند. در عین حال موجران برای واحدهایی که به تازه به بازار عرضه می‌کنند نیز رقمی بالاتر از متوسط رقم اجاره در منطقه پیشنهاد می‌دهند تا به این ترتیب بتوانند اثر محدودیت در رشد اجاره‌بها در سال‌های بعد را تا حدی خنثی کنند.

داده‌های استخراج شده از قیمت پیشنهادی موجران در سکوهای آنلاین برای محلات منتخب مناطق ۲۲گانه شهر تهران در جدول زیر آمده است:

منبع : دنیای اقتصاد