نسخه نجات ساخت مسکن

در حالی قرار است در قالب نهضت ملی مسکن ۴ میلیون خانه ارزان طی ۴ سال در کشور ساخته شود که به گفته سازندگان ذی‌صلاح این طرح تنگناها و چالش‌‌‌های اساسی دارد که باید برای حل آنها چاره‌‌‌اندیشی شود. تنگنا‌‌‌هایی که در صورت بی‌‌‌توجهی به آنها تحقق هدف‌‌‌گذاری این طرح بزرگ را با موانعی مواجه می‌‌‌کند و هر روز وضعیت اجرای آن را پر چالش‌‌‌تر خواهد کرد.

انبوه‌‌‌سازان، بازوی حمایتی دولت
در همین رابطه رئیس انجمن انبوه‌‌‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران با بیان اینکه انبوه‌‌‌سازان طی این سال‌ها برای اجرای طرح‌‌‌های حمایتی کنار دولت ایستاده‌‌‌اند، گفت: از سال ۱۳۸۶ که طرح حمایتی مسکن مهر آغاز شد، تاکنون شاهد وضع یک مصوبه قانونی هستیم که توسط مجلس در قالب «جهش تولید مسکن» به تصویب رسید و بعد از آن تبدیل به «اقدام ملی مسکن» شد و درنهایت به طرح «نهضت ملی مسکن» رسید.

سیر تکاملی مسکن حمایتی
ایرج رهبر درخصوص اصلاح مشکلات مسکن مهر در این سیر تکامل طرح گفت: ما با توجه به تجربه‌‌‌ای که در مسکن مهر داشتیم، مشکلاتی از قبیل مالیات و بیمه و مواردی از این دست را پشت سر گذاشتیم و بعد از آن رای دیوان عدالت اداری را به همراه داشت که آن رای شامل مصوبه مالیاتی، معافیت‌‌‌های مالیاتی و مبلغ مشخص تامین اجتماعی بود، اما به دلیل اینکه این مصوبه هیئت وزیران بود و دولت هم نمی‌توانست این مصوبه را به عنوان یک قانون تلقی کند، به همین دلیل در سال ۱۳۹۸ دیوان عدالت اداری مصوبه هیئت دولت را ملغی کرد و همین موجب شد تا نمایندگان ما در مجلس قانونی به نام «جهش تولید مسکن» را وضع کنند تا این مشکلات مرتفع شود.
این فعال ساخت‌وساز خاطرنشان کرد: ویژگی مثبت این قانون این بود که برای تامین منابع مالی این طرح یک صندوق ملی تعریف کردند و دریافتی این صندوق را از مالیات‌‌‌های دولت بر صنعت مسکن‌‌‌سازی حساب کردند، اما یکی از مشکلات ما این بود که برای زیرساخت‌‌‌ها بودجه‌‌‌ای تعریف نشده بود که این صندوق ملی مشکل ما را در زمینه تامین بودجه زیرساخت حل کرد.

بحران آورده متقاضی در نهضت ملی مسکن
رهبر تاکید کرد: یکی دیگر از مشکلات ما که مانعی برای تحقق طرح نهضت ملی و جهش تولید مسکن است، آورده متقاضی است. این مسئله از آن جهت بحران‌زا است که متقاضی نمی‌تواند به موقع تمام هزینه‌‌‌های ساخت مسکن خود را پرداخت کند و از آنجا که مسکن‌‌‌سازی باید به همراه تامین بودجه در ابتدای مسیر باشد، سازنده را در ساخت مسکن دچار چالش می‌‌‌کند. یکی از راهکار‌‌‌های مقابله با این چالش، سهیم کردن بخش خصوصی و سرمایه‌‌‌دار در ساخت است، در غیراین صورت چون پرداخت‌‌‌ها به موقع اتفاق نمی‌‌‌افتد و اتمام پروژه نیز بسیار طولانی می‌شود.
وی درخصوص مشکلات طرح نهضت ملی مسکن به دنیای ‌اقتصاد گفت: مشکلاتی در رابطه با مسئله بیمه و مالیات وجود دارد که متاسفانه با توجه به وجود مصوبه قانونی و شفاف، خوانش‌‌‌ها و تعابیر متفاوتی از آن می‌شود و همین امر منجر به چالش‌‌‌های بزرگی در زمینه پرداخت‌‌‌های مالیاتی می‌شود.
وی بیان کرد: در زمان اجرای طرح مسکن مهر قرارداد‌‌‌های سه‌‌‌جانبه، منعقد می‌‌‌شد که یک جانب آن از طرف کارفرما و وزارت راه و شهرسازی بود، جانب دیگر آن بخش خصوصی و سازندگان مسکن بودند و جانب سوم هم بانک مسکن که متولی پرداخت تسهیلات بود.

ناهماهنگی میان نهادهای دولتی
رئیس انجمن انبوه‌‌‌سازان تهران گفت: در طرح نهضت ملی مسکن نیز بر این قراردادهای سه‌‌‌جانبه تاکید شده و در این طرح مالیات ساخت هر واحد مسکن یک میلیون تومان اعلام شده و در کنار این مالیات برای خرید مصالح ساختمانی نیز ارزش افزوده‌‌‌ای در نظر گرفته شده است، اما متاسفانه در طرح نهضت ملی مسکن از جانب بانک جداگانه قرارداد می‌‌‌بندد و این امر تبدیل به یک چالش جدی بحث مالیاتی شده است، زیرا حوزه مالیاتی می‌‌‌گوید قراردادها سه‌‌‌جانبه نیست و دوجانبه شده است؛ در صورتی که اگر ادارات ما هماهنگ عمل می‌‌‌کردند، این مشکل پیش نمی‌‌‌آمد.
وی ادامه داد: به نظر می‌رسد که باید یک تعامل خاص و منسجمی ‌‌‌میان ادارات دولتی ما باشد و مجمع‌‌‌های دولتی یا مرتبط با دولت باید به طور هماهنگ با یکدیگر عمل کنند؛ زیرا اگر این هماهنگی نباشد طرح نهضت ملی دچار بحران زمان و طولانی شدن ساخت پروژه می‌شود که نتیجه آن هدررفت انرژی و هزینه‌‌‌های بیشتر است.

مشکل قراردادی در طرح نهضت ملی مسکن
رهبر بیان کرد: قبل از طرح نهضت ملی مسکن، طرحی به نام اقدام ملی مسکن اجرایی شد که نشئت گرفته از قانون جهش تولید مسکن بود، اما در اقدام ملی مسکن ما مشکل قرارداد نداشتیم و تفاهم‌‌‌نامه خوبی میان کارفرما که همان وزارت راه و شهرسازی بود، با بخش خصوصی امضا شد.
وی اضافه کرد: اما در نهضت ملی مسکن، قرارداد به صورت مالک مستاجر وضع شد، به این معنی که کارفرما به عنوان مالک باشد و سازنده به عنوان مستاجر تلقی شود؛ در حالی که چنین نوع قراردادی در هیچ زمان برای ساخت‌وساز مسکن تعریف نشده است، زیرا مستاجر اصلا حق ساخت‌وساز ندارد.
رهبر تاکید کرد: در یکی از بندهای این قانون آمده است که اگر بودجه به موقع به دست مستاجر نرسد، مستاجر باید از سرمایه خود هزینه کند؛ بدون در نظر گرفتن مشارکت در ساخت. حال سوال اینجاست که وقتی مشارکتی در کار نباشد، چه دلیلی دارد سازنده سرمایه خود را برای کارفرما هزینه کند؟

راهکاری برای تامین مالی پروژه‌‌‌های مسکن ملی
همچنین عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌‌‌سازان تهران با بیان اینکه برای پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن قاعده این است که امکانات مورد نیاز در اختیار بخش خصوصی قرار گیرد، گفت: دولت باید اراضی نهضت ملی مسکن را به‌‌‌صورت مشارکتی به انبوه‌‌‌سازان واگذار کند. زمانی که ساخت‌‌‌وسازها مشارکتی شود، سازنده و انبوه‌‌‌سازان چاره‌‌‌ای جز سرعت عمل در ساخت‌وساز ندارند، ضمن اینکه کیفیت واحدهای ساخته شده نیز بهتر خواهد شد.
حسن محتشم با بیان اینکه در این‌‌‌صورت این مشارکت یک بازی برد-برد می‌شود، تصریح کرد: متاسفانه به‌‌‌نظر می‌رسد عده‌‌‌ای خیلی علاقه ندارند که کارهای ساخت‌وساز نهضت ملی مسکن به انبوه‌‌‌سازان واگذار شود؛ به همین دلیل شاهد کُندی و بعضا توقف ساخت پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن هستیم.
عضو انجمن انبوه‌‌‌سازان در ادامه به موضوع تامین مالی پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی اشاره کرد و گفت: در این مقوله با توجه به اینکه بانک‌‌‌ها بنگاه اقتصادی هستند، علاقه‌‌‌ای به پرداخت وام مسکن با بازپرداخت طولانی‌مدت ندارند. آنها می‌‌‌گویند در شرایط تورم ۴۰درصدی پرداخت تسهیلات بلندمدت توجیه اقتصادی ندارد.
محتشم با تاکید بر اینکه دولت باید فکری اساسی برای این موضوع داشته باشد، اضافه کرد: اینکه دستوری بخواهیم بانک‌‌‌ها ۲۰‌درصد از سپرده‌‌‌ها را به بخش تسهیلات بانک مسکن اختصاص دهند، کارآیی ندارد. به طور معمول اقتصاد با دستور و امر سازگاری ندارد.
وی با بیان اینکه دولت باید بانک‌‌‌ها را برای پرداخت سهم تسهیلات مسکن متقاعد کند، اظهار کرد: یکی از راهکارها مشارکت بانک‌‌‌ها در ساخت‌وساز پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن است. وزارت راه و شهرسازی باید در یک چارچوب مشخص، سیستم بانکی را وارد چرخه ساخت‌وساز مسکن کند. یکی از راهکارها این است که دولت تعدادی واحد مسکونی ساخته شده را به بانک‌‌‌ها واگذار کند تا با این کار کمبودهای ناشی از پرداخت تسهیلات با سود پایین‌‌‌تر از نرخ‌های مصوب جبران شود.