نسخه نجات مستاجران

رئیس پیشین سازمان نظام مهندسی ساختمان، ضمن تاکید بر ضرورت توجه به نقش و جایگاه مسکن در زندگی مردم، گفت: حدود ۸۰ درصد سرمایه بیش از ۸۰ درصد میانگین جامعه، در مسکن قرار گرفته است و آنها چیز دیگری ندارند، اکنون ۵ میلیون بی‌‌مسکن در کشور داریم. ۵ میلیون نفری که سرمایه‌‌ای در زندگی‌‌شان ندارند و از فردای خود ناامیدند.

طرح نهضت ملی، مسئله مسکن را حل نخواهد کرد
احمد خرم، رئیس پیشین سازمان نظام مهندسی ساختمان و وزیر راه و ترابری در دولت خاتمی با انتقاد از نهضت ملی مسکن اظهار داشت: سه سال است که طرح نهضت ملی مسکن را اجرا می‌‌کنند، چند واحد تحویل داده‌‌ایم؟ ۶ سال طول می‌‌کشد و عده زیادی امید ندارند که در این مدت، خانه‌‌های خود را تحویل بگیرند. پول‌‌شان در بانک قفل می‌‌شود و همزمان اجاره هم می‌دهند. مگر چقدر دارایی و سرمایه دارند.
وی یادآور شد: او مستضعف است، نباید به او چنین مسائلی را تحمیل کرد. از طرفی پول اجاره را تحمیل می‌‌کنیم، از آن طرف اقساط آورده هم باید بپردازد! این چه طرح ملی‌‌ای است! طرح ملی، مسئله مسکن را حل نخواهد کرد.
خرم تاکید کرد: اولین گام برای حل مسئله مسکن، این است که نباید سرمایه‌‌گذاری در سطح باشد. یک باره خود را گرفتار یک میلیون مسکن نکنیم، ابتدای سال، ساخت صد هزار واحد را شروع و آخر سال تحویل دهیم.

دولت کمترین هزینه‌‌ای برای مسکن مردم نمی‌‌کند
وی ناکافی بودن پول بانک‌‌ها را دومین چالش در این مسیر برشمرد و گفت: پول بانک کافی نیست. وقتی متقاضی آورده خود را آورد، بانک نمی‌‌تواند سهم خود را بیاورد و کار را تمام کند. رفع آن، مستلزم این است که دولت با تسهیلات و وام، سپرده-گذاری کند. اما درواقع دولت نمی‌‌خواهد پایش خیس شود. دولت نمی‌‌خواهد کمترین میزانی برای مسکن مردم هزینه کند. در حالی که اگر دولت سالی یک میلیارد دلار سپرده‌‌گذاری کند، هر بانکی چهار برابر آن را تسهیلات می‌‌دهد. یعنی ۴ میلیارد دلار به دولت خط اعتباری می‌‌دهد.

مشکل مسکن با این سقف وام، حل نمی‌‌شود
خرم ادامه داد: ما در سال ۸۰ با این کار هزار دستگاه کامیون تولید کردیم. ۱۰۰ میلیارد تومان از پول‌‌های وزارت راه را در بانک ملت سپرده کردیم و بانک ملت ۴۰۰ میلیارد تومان خط اعتباری به ما داد. ما ۱۰۰ میلیارد داده بودیم و توانستیم ۴۰۰ میلیارد تسهیلات بگیریم. ۱۰ میلیارد هم به بانک دادیم تا سود ۱۸ درصد را ۹ درصد کند. هزینه‌‌ای که برای ما در بر داشت، حدود ۱۰ میلیارد بود. آن ۱۰۰ میلیارد سپرده بود و وقتی قسط‌‌ها را بر می‌‌گرداندند، به وزارت راه بر می‌‌گشت و در پروژه‌‌ها هزینه می‌‌شد. یا دوباره سپرده‌‌گذاری می‌‌شد تا برای مردم امکان وام ایجاد کنیم. با این سقف وام، مشکل مسکن مردم تا قیام قیامت حل نمی‌‌شود.

راه و رسم پشتیبانی دولت در ساخت مسکن
وزیر پیشین راه و ترابری، سپرده‌‌گذاری دولت برای وام‌‌دهی و ایجاد خط اعتباری چهار برابر آن را نقشی پشتیبانی‌‌کننده برای دولت دانست و خاطرنشان کرد: دولت به این شکل می‌‌تواند از ساخت مسکن، پشتیبانی کند. دولت سپرده‌‌گذاری می کند و هزینه نمی‌‌کند. این پول برای دولت می‌‌ماند، توان مالی دولت را بالا می‌‌برد. یک میلیارد دلار که سپرده‌‌گذاری کنند، ۴ میلیارد دلار خط اعتباری ایجاد می‌‌شود. این رقم معادل ۲۰۰ هزار میلیارد تومان است. کل تسهیلات ما هزار و ۵۰۰ میلیارد نیست. سهم بخش مسکن، ۵ تا ۶ درصد است که حدود ۷۵ میلیارد تومان می‌‌شود.
وی ادامه داد: درواقع، به این شکل ما با یک میلیارد دلار، سه برابر سهم مسکن در تسهیلات بانکی امکان ایجاد می‌‌کنیم. همان یک میلیارد دلار هم برای دولت حفظ می‌‌شود. همین طور ۱۰ سال که کار کند، ۱۰ میلیارد سپرده ذخیره شده دارد. ضمن اینکه باید در نظر داشت اقتصاد مسکن پیشران اقتصاد است. زمینه مشارکت مردم ایجاد می‌‌شود و ۱۸۰ تا ۲۰۰ صنعت، مانند کاشی، سرامیک، صنعت و فولاد را فعال می‌‌کند. در حالی اگر مسکن فعال نباشد، تولیدات آنها پایین می‌‌آید و ضرر می‌‌کنند. راهکار از این ساده‌‌تر؟! دنیا هم همین راه را رفته و موفق شده است.

شیوه وام‌‌دهی، انحراف از تکنیک تولید مسکن
وزیر پیشین راه و ترابری با تاکید بر اینکه می‌‌توان برای مستاجرها مسکن ساخت و قسط آن را بر ۵۰درصد حقوق افراد سوار کرد، توضیح داد: یکی از نمونه انحراف‌‌ها از دانش و تکنیک‌‌های تولید مسکن در دنیا این است که به متقاضیان مسکن گفته می‌‌شود آورده‌‌تان را به حساب بانک بریزید! بین یک تا دو سال بعد هم وامش را می‌‌دهند. وام هم در حساب مسکن می‌رود، بعد به طور میانگین ۶ سال طول می‌‌کشد تا واحد را به او تحویل دهند. چرا ساخت یک ساختمان باید ۶ سال طول بکشد؟ مردم را معطل می‌‌کنند!
فرمول کشورهای دنیا برای ساخت مسکن
خرم پیشنهاد داد: فرض کنیم قرار است ۱۰ برج صد واحدی ساخته شود که مجموعا هزار واحد می‌‌شود. می‌‌توان با دریافت ۵۰ میلیون از هر خانوار، هزار خانوار را ثبت‌‌نام کرد. ۱۰۰ میلیون وام به آنها اختصاص داد و شروع به ساخت کرد. ساخت این پروژه، ۶ سال زمان خواهد برد. در حالی که اگر آورده صد نفر را بگیریم و وام صد نفر را همان زمان تخصیص دهیم و شروع به ساخت یک برج کنیم، این صد نفر در یک سال خانه‌‌دار می‌‌شوند.
وی افزود: حالا می‌‌توان دو برج را ۵ ساله ساخت، سالی دو برج. پول شما به اندازه دو برج است و ۶ ساله می‌‌توان هزینه را تامین کرد. فرض می‌‌کنیم این زمان را به پنج سال برسانیم. ابتدای سال ۲۰۰ نفر آورده و وام را تامین می‌‌کنند، همان سال ساخته می‌‌شود و انتهای سال، تحویل داده می‌‌شود. از ۲۰۰ نفر دوم آورده‌‌ای گرفته نمی‌‌شود و آورده آنها، سال بعد باید دریافت شود تا به همین روش، در انتهای سال، خانه به آنها داده شود. یک سال معطل می‌‌شوند و مستاجر هستند، اما بعد از یک سال، خانه‌‌دار می‌‌شوند.
به گفته خرم؛ اگر پول به ۱۰ برج تقسیم شود، ساخت و تحویل آن، حدود پنج تا ۶ سال زمان می‌‌برد. وقتی آورده تحویل داده می‌‌شود، از آنجا که پول بانک محدود است و در طی ۶ سال می‌‌تواند تخصیص دهد. در این شرایط، اگر فردی که اجاره می‌دهد، واحدش را یک ساله دریافت کند، چهار سال نیازی به اجاره‌‌دهی نخواهد داشت و آن اجاره را می‌‌تواند به قسط خانه‌‌اش اختصاص دهد. بعد از یک سال که خانه را دریافت کرد، پولی را که به اجاره می‌‌داد، برای قسط خانه می‌‌دهد. به این طریق، سرمایه‌‌های مردم حفظ می‌‌شود. این یک فرمولی است که دنیا آن را پیاده کرده و به نتیجه رسیده است. اما متاسفانه ما گیج هستیم و نمی‌‌دانیم چه باید بکنیم!

دنیا مسئله مسکن را حل کرده است
رئیس پیشین سازمان نظام مهندسی با بیان اینکه دنیا مسئله مسکن را حل کرده است، خاطرنشان کرد: در کشورهای دیگر، برخلاف ایران که پیمانکاران کار می‌‌کنند، توسعه‌‌دهنده‌‌ها کار ساخت مسکن را انجام می‌‌دهند. به این شکل که برای زمینی با وسعت بالا، مثلا ۱۰ هزار متر، در محله‌‌ای بررسی بازار می‌‌کند و مثلا می‌‌بیند کشش ساخت ۲۰۰ واحد در آن محله وجود دارد. برای ۲۰۰ واحد زمین می‌‌گیرد. او باید تامین اعتبار کند و ۹۵درصد وام برای ساخت می‌‌دهند. اینگونه نیست که مانند ایران ۳۰ درصد مسکن، از وام باشد و متقاضی باید برای بقیه‌‌اش، یک خاکی به سرش بریزد! آنها ۹۵ درصد پول مسکن را می‌‌دهند. وام هم به توسعه‌‌دهنده داده می شود، او زمین را می‌‌خرد. طرح تهیه می‌‌کند، پروانه صادر می‌‌شود. پروانه صادرشده را به بانک تحویل می‌‌دهد و ۹۵ درصد هزینه ساخت را وام می‌‌گیرد و می‌‌سازد.
خرم توضیح داد: البته بخشی را می‌‌فروشد و بخشی را برای اجاره نگه می‌‌دارد؛ چرا که ۱۰ تا ۲۰ درصد از واحدهای ساخته شده در این قالب، استیجاری است و حق ندارند آنها را بفروشند. باید به آنها که پول ندارند بخرند، داده شود. تا زمانی که بتوانند بخرند. مستاجر همان خانه‌‌ای را که در آن نشسته، می‌‌خرد. به او وام می‌‌دهند و قسطش را هم پرداخت می‌‌کند. در طرح‌‌های بعدی، بین ۱۵ تا ۲۰ درصد ساخت برای استیجار است. اجاره‌‌ای هم که توسعه‌‌دهنده می‌‌گیرد، برای پرداخت اقساط وام استفاده می‌‌شود. بعد برای متقاضی وام خرید دارند.

باید با هر وضعیت توان مالی، خانه برای افراد باشد
به گفته وزیر پیشین راه و ترابری؛ درواقع سه وام برای خرید زمین، ساخت و خرید مسکن داده می‌‌شود. وام خرید مسکن را با در نظر گرفتن میزان حقوق می‌‌دهند و سقف وام، بستگی به قسطی دارد که می‌‌توانید بدهید. این قسط که تعیین شد، وام می‌گیرید، وقتی حقوق کم است، خانه ۵۰ متری می‌‌گیرد، وقتی حقوق نسبتا بالا است، واحد ۸۰ متری و با حقوق خوب هم واحد ۱۰۰ متری می‌‌گیرد. اقساط وام با میزان حقوق تنظیم می‌‌شود. اما در اینجا دارا و ندار و گرفتار، همه با یک چوب رانده می‌شوند. در حالی که درآمد افراد و قسطی که می‌‌تواند پرداخت کند، تعیین‌‌کننده است. متراژ خانه‌‌ها را هم از ۴۰ متر تا ۱۲۰ متر می‌‌سازند. هر وضعیت دریافتی داشته باشید، خانه برایتان موجود است.

بررسی طرح آمریکایی برای تامین مسکن
وی ادامه داد: آنها اول زندگی در یک خانه ۴۰ متری زندگی می‌‌کنند، اما مالک خانه هستند. وام خودرو و وام لوازم منزل هم می‌‌دهند. این طرح آمریکایی‌‌ها است. می‌‌گویند اول زندگی یک خانه ۵۰ متری داشته باش، یک ماشین هم داشته باش و وسایل خانه هم داشته باش، ۲۰ سال هم قسط بده. اما از ابتدای زندگی، طعم زندگی را بچش. ما در ایران باید برای آورده متقاضی، ۲۰ تا ۲۵ سال مرتب پول به حساب می‌‌ریزیم، درنهایت هم چون آورده هر سال اضافه می‌‌شود، نمی‌‌توانیم آورده را تامین کنیم.
خرم اضافه کرد: آنها همان ابتدا با سپرده‌‌گذاری دولت، وام شما را جور می‌‌کنند. وام را می‌‌گیرید، لوازم زندگی دارید و زندگی می‌‌کنید! جوانان ما زندگی می‌‌کنند؟! ۹۰درصدشان آه و ناله می‌‌کنند و در زندگی‌‌شان مانده‌‌اند. اما چون طرح آمریکایی است، ما می‌‌گوییم مرگ بر آمریکا. پدر مردم‌‌مان در‌‌می‌‌آید، اما حاضر نیستیم طرح تجربه شده یک کشور غربی را بپذیریم. خودمان باید فکر کنیم و ملت را به پای آن بسوزانیم!