نقاط تاریک بازار ساخت‌‌‌‌وساز

سال ۱۴۰۲ در حالی به پایان می‌رسد که بخش مسکن و ساختمان همچنان با چالش‌های فراوانی دست‌وپنجه نرم می‌کند و نسخه‌های تجویزشده برای درمان این بازار نه تنها کارساز نبوده، بلکه چالش‌زا هم بوده است. به طوری که شاهد هستیم زخم‌های کهنه بازار مسکن در بخش تولید هنوز بهبود نیافته و عرضه پاسخگوی تقاضا نیست، یا بهتر است بگوییم عرضه‌ای نیست. چراکه هزینه‌های ساخت‌ساز گران تمام می‌شود و سازندگان یا در آستانه ورشکستگی هستند یا به کشورهای دیگر مهاجرت کردند.
کارشناسان معتقدند که اگر درد تولید مسکن در سال جاری رفع می‌شد، امروز شاهد افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و اجاره‌بها، افزایش بدمسکنی و حاشیه‌نشینی نبودیم.

خواب زمستانی بازار مسکن
در همین زمینه کسری امیری‌راد، رئیس هیئت ‌مدیره انجمن انبوه‏‏‌سازان استان مرکزی گفت: بازار مسکن سال ۱۴۰۲ را در رکود به سر برد. به طوری که گردش مالی در بخش مسکن پایین آمد و روی سرعت پروژه‌ها هم تاثیر گذاشت. از سوی دیگر شاهد فعالیت پروژه‌های جدید کمی بودیم. درواقع در بخش خرید و فروش و ساخت‌وساز خبری از رونق نبود. حتی وعده دولت هم برای ساخت سالی یک میلیون مسکن تحقق نیافت.
این انبوه‌‌‌‌ساز ادامه داد: البته کارشناسان و فعالان بخش مسکن انتظار هم نداشتند و ندارند که این وعده به سرانجام برسد. مسئولان از زمان دولت احمدی‌نژاد وعده‌هایی سر می‌دهند که نه تنها معقول نبوده است، بلکه به مرور زمان چالش‌زا هم می‌شوند.
​​​​​​​
روی حضور چینی‌ها حساب باز نکنیم
وی افزود: به علت اینکه دولت از برنامه تولید مسکن عقب است، زمزمه شده که چینی‌ها وارد بازار مسکن می‌شوند تا مردم امیدوار باشند اتفاق خوشایندی در بازار مسکن می‌افتد. این در حالی است که حضور چینی‌ها هم مانند ساخت سالی یک میلیون مسکن، اجرایی نخواهد شد. از سوی دیگر همیشه شاهد بودیم دولت برای حمایت از تولید داخل در تمام زمینه‌ها از واردات خودرو گرفته تا لوازم ‌خانگی، اجازه واردات اجناس و کالاهای تولید مشابه داخل را نمی‌دهد. حتی اگر مجلس هم اجازه واردات دهد، هزاران مانع بر سر راه ورودشان ایجاد می‌کنند تا عملیاتی نشود. به این ترتیب نباید روی اظهارات عجیب‌‌وغریب درباره ورود چینی‌ها حساب باز کرد، چون با سیاست‌های دولت سازگار نیست. از سوی دیگر در این بخش نیروی‌ انسانی زبده و تجهیزات کافی داریم. همچنین ساخت مسکن توسط چینی‌ها بسیار گران تمام می‌شود و برای دولت صرفه اقتصادی ندارد که دست به چنین اقدامی بزند.

هزینه‌های بالای ساخت‌وساز
امیری‌راد با بیان اینکه صدور دیرهنگام پروانه‌ ساخت به علت بروکراسی اداری و پیچیده هزینه‌های ساخت را بالا برد، اظهار کرد: در کنار این مورد امسال حق ‌بیمه را ۲۵ درصد افزایش دادند. به این ترتیب هزینه‌ها برای انبوه‌سازان به قدری بالا رفت که پروژ‌ه‌های بزرگ عملیاتی نشدند.

بانک‌ها از رسالت خود دور شدند
رئیس هیئت ‌مدیره انجمن انبوه‏‏‌سازان استان مرکزی تاکید کرد: بانک‌ها از رسالت اصلی خود یعنی بانک‌‌‌‌داری دور شدند و بنگاه‌‌‌‌داری می‌کنند. به طوری که بانک‌ها در حال حاضر رقیب بخش خصوصی شده‌اند و هر چقدر که اولتیماتوم به این بخش می‌دهند و برای آنها جریمه قائل می‌شوند، بی‌فایده است. اکنون یکی از مشکلات بزرگ اقتصاد کارکرد بانک‌ها است یک زمانی ۵۰ درصد تسهیلات بانک‌ها به بخش تولید اختصاص می‌یافت، اما در حال حاضر به زیر ۱۵ درصد رسیده است.
امیری‌راد ادامه داد: به علت اینکه زمین‌داری و مسکن‌داری سود بالایی برای بانک‌ها دارد، بانک‌ها تسهیلات کارسازی به بخش مسکن نمی‌دهند. حتی شاهد هستیم زمانی که بانک‌ها دست به ساخت‌وساز می‌زنند، می‌خواهند از ارزش افزوده‌ آن استفاده کنند.

توسعه شهرها بدون زیرساخت
وی با بیان اینکه در سال جاری دولت به دنبال ایجاد شهرهای جدید بود، گفت: شهرهای جدید موفق داریم، اما در استان اراک ایجاد شهرهای جدید موجب جذب جمعیت سرریز شهرمادر نشده است. در واقع به اهداف تعیین شده نرسیده و تاثیری روی قیمت زمین و مسکن نداشته است. برای ایجاد شهرهای جدید ابتدا باید زیرساخت‌هایی نظیر حمل‌ونقل، مراکز درمانی، آموزشی، فرهنگی را فراهم کنند. از سوی دیگر باید شهر هویت اقتصادی داشته باشد. مسئولان بدون در نظر گرفتن این شاخصه‌های اصلی دست به توسعه شهرها می‌زنند و به این ترتیب شاهد هستیم، بسیاری از کسانی که در شهرهای جدید اراک ساکن هستند دست به مسافرکشی می‌زنند و یا به دلیل نبود حمل‌ونقل عمومی، با مشکلات عدیده‌ای مواجه هستند.

تعرفه مهندسان همچنان پایین است
این انبوه‌ساز تصریح کرد: متاسفانه در سال جاری هم به علت اینکه تعرفه مهندسان پایین بود، همچنان شاهد امضافروشی بودیم. این در حالی است که مهندسان ما علاوه بر ساخت واحد مسکونی و غیرمسکونی قادر به صادرات خدمات مهندسی به خارج از کشور هستند. باید روزی برسد که هم خدمات مهندسی واقعی شود و هم هزینه‌ای که سازنده‌ها بابت خدمات مهندسی متحمل می‌شوند، آنقدر بالا برود که برای امرار معاش مهندسان کافی باشد. به این ترتیب صنعت ساختمان هم رشد خواهد کرد.

بیراهه اخذ مالیات از خانه‌‌‌‌های خالی
امیری‌راد خاطرنشان کرد: طی سال جاری شاهد اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی بودیم که وصول آن بسیار ناچیز بود و اهداف پیش‌بینی شده محقق نشد. باید گفت که این سیاست کاملا اشتباه است. برای مثال فردی مجبور است یک واحد مسکونی در تهران داشته باشد، چون محل کارش در این شهر است. از سوی دیگر محل زندگیش در اراک است، همچنین فرزندش در شهری دیگری مشغول تحصیل است. بنابراین نمی‌توان ثابت کرد که خانه‌ای واقعا خالی است یا خیر. از سوی دیگر دولت باید در نظر بگیرد مالیات را صاحب ملک نخواهد داد، بلکه از جیب خریدار پرداخت خواهد شد. درواقع اخذ مالیات از خانه‌های خالی به التهاب و گرانی بازار مسکن دامن خواهد زد.

یک توصیه‌ به دولت
رئیس هیئت ‌مدیره انجمن انبوه‏‏‌سازان استان مرکزی، در پایان به دولت توصیه‌ای کرد و گفت: دولت قبل از عمل به هر اقدامی باید اتاق فکر تشکیل دهد و با فعالان و کارشناسان آن بخش مشورت کند. به این ترتیب طرح‌ها قابل اجرا خواهند بود و با شکست مواجه نخواهند شد. متاسفانه در حال حاضر شعار بر بحث‌های فنی قالب شده که نتیجه آن وعده‌های توخالی است و برای توضیح درباره اینکه چرا اجرایی نشده، باید چندین وعده دیگر هم بدهند.
وی افزود: در حال حاضر بزرگترین مشکل مسکن در ایران زمین است، این در حالی است که به غیر از تهران در بسیاری از شهرها زمین‌های لم‌یزرع داریم که قابل کشت هم نیستند و می‌توان به ساخت‌وساز اختصاص داد. همچنین دولت باید هزینه‌های ساخت‌وساز نظیر هزینه آموزش و پرورش، تامین اجتماعی و فضای سبز را حذف کند. که متری دو میلیون تومان به خود اختصاص داده است.
این فعال ساختمانی یادآور شد: در کشورهای دیگر که مالیات بر ارزش افزوده دارند، یک درصد به شهرداری‌ها اختصاص می‌یابد، اما در ایران چون چنین رویکردی وجود ندارد، شهرداری‌ها به بخش ساخت‌وساز آویزان شده‌اند. این در حالی است که کسانی که دست به ساخت‌وساز می‌زنند، باید تشویق شوند.