پایان سلطه سوداگران بر بازار مسکن

افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن طی سال‌های گذشته، جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار را بالا برده است؛ به طوری ‌که حاشیه‌سود ۸۰ درصدی برای سوداگران به دنبال دارد. شواهد و قرائن نشان می‌دهد، حتی بانک‌ها هم تمایلی به اعطای تسهیلات به بخش مسکن ندارند، چراکه با سوداگری در این بازار سود بالاتری به جیب می‌زنند. این هجوم تقاضای غیرواقعی موجب شده تا خرید خانه برای متقاضیان مصرفی، به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شود، به طوری که بنا به گفته کارشناسان ۹۰ درصد معاملات مسکن به بخش سرمایه‌ای اختصاص یافته که شکاف طبقاتی عمیق و رکود تولید را به دنبال داشته است.
در پی تبعات سوداگری در بازار مسکن، خودرو، طلا و ارز بهارستان‌نشینان دست به تصویب طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌‎بازی زده‌اند. بر این اساس در حوزه املاک، اگر زمان نگهداری این دارایی کمتر از یک سال باشد، سود حاصل از فروش مسکن مشمول مالیات ۶۰ درصدی می‌شود. اگر همان ملک برای مدت دو سال نگهداری شود، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه معادل ۴۰ درصد محاسبه خواهد شد. پس از سه سال معادل ۲۰ درصد و با گذشت چهار سال به ۱۰ درصد و پس از ۵ سال یا بیشتر به پنج درصد کاهش پیدا می‌کند.
براساس آنچه گفته شد، این سوالات مطرح می‌شود که آیا با تصویب این طرح تولید مسکن رونق می‌گیرد؟ چگونه باید مانند طرح‌های دیگر گرفتار فرار مالیاتی نشویم؟ آیا اجرای این طرح موجب تشدید تورم خواهد شد؟

گامی به سوی اصلاح نظام مالیاتی
در همین زمینه ناصر ذاکری، تحلیلگر و پژوهشگر مسائل اقتصادی گفت: سیستم مالیاتی برعلیه درآمد شکل گرفته است، به طوری که حقوق‌بگیران را تضعیف کرده است. بنابراین باید این روش اخذ مالیات اصلاح شود و به سمت مالیات از ثروت و دارایی حرکت کند. طرح مالیات از سوداگری و سفته‌بازی گامی به سوی اصلاح نظام مالیاتی است. درواقع این نوع مالیات از برخی فعالیت‌ها و سودآورهایی که حالت سفته‌بازی دارد، اخذ خواهد شد. به عبارتی فعالیت‌هایی که به اتکای نقدینگی موجود انجام می‌شود، نظیر ذخیره ارز خانگی، طلا، خرید مسکن و خودرو مشمول مالیات خواهند شد، نه فعالیت تجاری سازنده و اشتغال‌آفرین. قاعدتا هر چقدر از فعالیت‌های غیرمولد و دارایی‌ها مالیات اخذ شود، حرکت مثبتی است.
وی افزود: ورود نقدینگی به بازارها را می‌توان به سیلابی تشبیه کرد که وارد شهر می‌شود و مسئولان تلاش می‌کنند وارد معابری شوند که کمترین خسارت مالی، جانی و زیربنایی را به دنبال داشته باشد. هر چقدر که به معابر درست هدایت شود، از آثار منفی آن دور خواهیم بود؛ اما متاسفانه شاهد بودیم در طول سال‌های گذشته نقدینگی در پرخسارترین معابر جاری شده است و بازار مسکن با گسترش فقر و افزایش تورم، بیشترین خسارت را به اقتصاد ملی زده است. هر چقدر زودتر از این بیراهه برگردیم، به سود اقتصاد تمام خواهد شد. درواقع می‌توان گفت جلوی ضرر را از هر کجا که بگیریم، منفعت است. قاعدتا زمانی که چنین سیاستی پیاده می‌شود، باید سنجیده عمل شود تا عرصه بر فعالیت‌های سفته‌بازانه تنگ شود و نقدینگی به سمت فعالیت‌های سازنده و مولد حرکت کند.
ذاکری تشریح کرد: در طول سال‌های گذشته همیشه سهم تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن و ساختمان در مقایسه با سهم نیازمندان واقعی فوق‌العاده افزایش داشته و با نرخ بالایی سرعت گرفته است؛ به طوری که متقاضیان واقعی مسکن به علت اینکه نقدینگی لازم را ندارند، در آستانه حذف از بازار مسکن هستند. هر چقدر در حوزه مسکن افراد را وادار کنند که نقدینگی را از احتکار مسکن خارج کنند و در فعالیت‌های مولد به کار گیرند، قاعدتا به نفع خریداران واقعی بازار مسکن خواهد بود، چرا که قیمت حبابی مسکن را کاهش‌ خواهد داد. قاعدتا وقتی این سیاست با کمترین هزینه و آثار منفی پیاده شود، به نفع اقتصاد کشور تمام خواهد شد و به نیازمندان واقعی مسکن هم کمک می‌کند تا در آینده صاحبخانه شوند.

دولت دست از نگاه درآمدزایی بردارد
این تحلیلگر و پژوهشگر مسائل اقتصادی در پاسخ به این سوال که آیا با پیاده کردن این سیاست دوباره شاهد حضور سازندگان در بازار ساخت‌وساز خواهیم بود یا خیر، گفت: آثار چنین سیاستی را به سرعت نمی‌توان در بازار ساخت‌وساز دید و در طولانی‌مدت نمایان خواهد شد، اما در کل سیاست‌های مالیاتی و یا یارانه‌ای دولت روی رفتار سرمایه‌گذاران و فعالان اقتصادی اثر خواهد گذاشت، چراکه دولت بناست با این سیاست‌گذاری‌ها اقتصاد را هدایت کند. منتها در کشورمان به علت اینکه دولت با انبوه استخدام‌های ناشی از ارتباطات در بدنه خود مواجه است و باید حقوق این مجموعه عظیم نیروی انسانی را پرداخت کند، با معضلی به نام کسری بودجه روبه‌رو است. به همین علت زمانی که چنین سیاست‌هایی پیاده می‌شود، نگاه دولت درآمدزایی و به تبع آن جبران کسری بودجه است. به عبارتی چنین سیاست‌هایی هم درآمدزایی به دنبال دارد و هم موجب هدایت اقتصاد می‌شود، اما به علت اینکه نگاه دولت درآمدزایی است، از بُعد هدایت اقتصاد غافل می‌شود.

از سیاست‌های تکمیلی غافل نشویم
وی ادامه داد: البته در این مسیر به سیاست‌های تکمیلی هم نیاز داریم و باید زمینه‌سازی‌های لازم انجام شود و مشوق‌هایی را در نظر بگیرند تا نقدینگی وارد تولید شود. چرا که تولیدکنندگان عادت کرده‌اند نه از طریق تولید، بلکه از راه دارایی‌هایشان به صورت املاک و مستغلات سود ببرند؛ به همین علت ایجاد تغییر، زمانی طولانی‌تری می‌طلبد.

ثبات در اجرا ضروری است
ذاکری افزود: همچنین زمانی که طرحی به تصویب می‌رسد، باید چندین سال با ثبات اجرا شود و حتی با روی کارآمدن دولت جدید رویه قبلی تغییر نکند، بلکه اگر ضعفی دارد آسیب‌شناسی شود تا پس از چند سال آثارش را در حوزه مسکن ببینیم. در حال حاضر در حوزه مسکن با تولیدکننده و خریدار واقعی روبه‌رو نیستیم، چراکه سازندگان اغلب غیرحرفه‌ای هستند و فقط به علت اینکه ارزش دارایی‌شان در قالب املاک و مستغلات حفظ شود، در این بازار حضور دارند. حتی اگر از تولید هم سود نبردند، برایشان مهم نیست. در حوزه تقاضا هم ۹۰ درصد خریداران واقعی نیستند و فقط می‌خواهند ارزش نقدینگی خود را حفظ کنند. بنابراین این سیاست باید به گونه‌ای اجرا شود که غیرواقعی‌ها خارج شوند و خریداران و تولیدکنندگان واقعی بمانند.

شکاف طبقاتی و گستردگی فقر
این تحلیلگر و پژوهشگر مسائل اقتصادی در پاسخ به این سوال که آیا نبود سیاست مالیات بر سوداگری موجب شکاف طبقاتی هم شده است، گفت: در یک اقتصاد سالم قدرت اول تولیدِ درآمد و ثروت‌اندوزی در اختیار نیروی کار است که به اتکای خلاقیت، توانایی، ابتکارات و تخصص‌شان درآمد کسب می‌کنند، اما شرایط در کشورمان به گونه‌ای رقم خورده که افراد به اتکای ثروت و درآمدی که دارند، سود عایدشان می‌شود.
وی یادآور شد: این اقتصاد ناسالم، سیستم را به سمت ارباب رعیتی هدایت می‌کند که تمام بنیان‌های اقتصاد سالم را تخریب می‌کند. همان طور که شاهد هستیم فردی که یک واحد مسکونی دارد، از بابت اجاره آن سود کلانی به دست می‌آورد و هرسال هم افزایش می‌یابد، اما درآمد نیروی متخصص به مقدار اندکی افزایش پیدا می‌یابد. بنابراین همانطور که می‌بینیم اقتصاد ناسالم موجب گستردگی فقر شده است. این در حالی است که اگر این امکان فراهم می‌شد تا صاحبان نبوغ و متخصصان درآمد کسب کنند، انگیزه داشتند تا توانایی خود را افزایش دهند که منجر به کارآفرینی، اشتغال‌زایی و درنهایت افزایش تولید می‌شد.
به گفته این کارشناس اقتصادی، متاسفانه این چشمه جوشان با سیاست‌های غلط خشک شده و شرایط سودآوری و کسب درآمد بالا را برای سوداگران و سفته‌بازان فراهم کرده‌اند. در حال حاضر بسیاری از تجار و فعالان اقتصادی وقتی به سود کلانی می‌رسند، وارد بازار مسکن شده و تعدادی واحد مسکونی خریداری می‌کنند تا ارزش دارایی‌شان حفظ شود. بنابراین از یک صادرکننده برتر گرفته تا تاجر فرش وقتی که سود می‌کند کار خود را گسترش نمی‌دهد، بلکه وارد حوزه املاک می‌شود. به این ترتیب جای تعجب ندارد که شاهد شکاف طبقاتی و گستردگی فقر در جامعه باشیم.

ریشه فرار مالیاتی
ذاکری در پاسخ به این سوال که آیا با تصویب این طرح شاهد فرار مالیاتی خواهیم بود، گفت: در اقتصاد ناسالم به طور طبیعی خلاقیت و زیرکی افراد به جای اینکه به سمت کارآفرینی، اشتغال و تولید حرکت کند به سمت راه‌های کلاهبرداری و فرار مالیاتی می‌رود.
وی با اشاره به ایرادات قانون‌گذاری توضیح داد: همچنین در حوزه قانون‌گذاری دو ایراد اساسی داریم؛ از یک سو‌ قانون‌گذاران تجربه عملی لازم را ندارند و در بسیاری از موارد از نکات کلیدی غفلت می‌کنند و از خرد جمعی استفاده نمی‌کنند. به طوری که بسیاری از کارشناسان و اهل فن را خانه‌نشین کرده‌اند و درمقابل از افراد کم‌تجربه برای سیاست‌گذاری بهره می‌گیرند که تبعا توانایی لازم را نخواهند داشت و درنهایت قوانینی تصویب می‌کنند که متخلفان به راحتی دور خواهند زد. از سوی دیگر نظام تصمیم‌گیری در حال تصرف توسط شبکه فساد است، بدین معنی که افرادی بیرون از سیستم که به دنبال حفظ منافع خودشان هستند، به راحتی به تصمیم‌گیران القای شبهه می‌کنند و مقررات را در جهتی پیش می‌برند که به نفع خودشان تمام شود. به این ترتیب سیاست‌ها به صورتی تعبیه می‌شود که دانه‌درشت‌ها به راحتی قوانین را دور بزنند. وقتی قانون کارشناسی شده شکل بگیرد و از تمام توان فکری و خرد جمعی بهره گرفته شود؛ فرار مالیاتی دیگر دیده نخواهد شد.

بهانه‌ای به نام تشدید تورم
وی در پاسخ به این سوال که آیا اخذ مالیات در شرایط فعلی موجب تشدید تورم خواهد شد یا خیر، گفت: اگر قرار است به این دلیل مالیات گرفته نشود، ابتدا باید حقوق‌بگیران مشمول معافیت شوند. اگر کسی چنین نظری دارد، حتما از افرادی است که دارای چندین ملک است. به این معنی که وقتی سرنخ را دنبال می‌کنیم، متوجه خواهیم شد خودشان از ذینفعان هستند و به خاطر منافع حقیر شخصی خود لطمه به کشور می‌زنند.