گره مالی نهضت ملی مسکن باز می‌‌شود

از همان ابتدا درهای تامین مالی به روی طرح نهضت ملی مسکن بسته بود. عواملی از قبیل کوتاهی بانک‌ها در اعطای تسهیلات گرفته تا کسری بودجه دولت، موجب کندی ساخت ۴ میلیون مسکن شده است. حتی مقایسه طرح نهضت ملی مسکن با مسکن مهر نشان می‌دهد که در آن زمان دولت با کمبود نقدینگی دست و پنجه نرم نمی‌کرد، چراکه قیمت بالای نفت به داد پروژه مسکن مهر رسید. درواقع می‌توان گفت هم ‌‌اکنون «تامین مالی» شرط اصلی تحقق مهمترین وعده دولت است‌.

زمزمه حمایت از نهضت ملی مسکن از طریق صندوق توسعه ملی، از چند ماه پیش مطرح بود تا اینکه در همین زمینه تفاهم-نامه‌ای بین بانک مسکن و صندوق توسعه ملی منعقد شد. بر این اساس دو میلیارد دلار منابع ارزی صندوق توسعه ملی در بانک مسکن با نرخ سود دو درصد سپرده‌گذاری می‌شود و در مقابل بانک مسکن مجوز دارد تا تسهیلاتی را به صورت ارزی به بخش خصوصی بپردازد و مدت زمان این قرارداد سه ساله تعیین شده است؛ همچنین بازپرداخت این سرمایه به صندوق توسعه ملی نیز به صورت ارزی خواهد بود.

به این ترتیب بانک مسکن از طریق تفاوت نرخ دو درصد سپرده صندوق و نرخ ۱۰ درصد تسهیلات ارزی، سودی کسب می‌کند که می‌تواند برای پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به نهضت ملی مسکن و مسکن حمایتی استفاده کند و تسهیلات با سود کمتری به متقاضیان مسکن اعطا ‌کند. همچنین دو میلیارد دلار دیگر در قالب تهاتر با نفت به بانک مسکن اعطا خواهد شد تا بانک مسکن این منابع ارزی را به شکل ارزی و با اولویت توسعه حمل و نقل بپردازد.
از سوی دیگر دولت قصد دارد از طریق مزایده فروش املاک و مستغلات دولتی، بخشی از منابع طرح نهضت ملی مسکن به‌خصوص در بخش‌های آماده‌سازی اراضی و خدمات زیربنایی را تامین کند.

 حمایت صندوق توسعه ملی اتفاق میمونی است
در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن گفت: یکی از گشایش‌هایی که باید اتفاق می‌افتاد، بحث تامین مالی پروژه مسکن ملی بود، چرا که ریشه کُند پیش رفتن این پروژه به خلف وعده بانک‌ها در اعطای تسهیلات برمی‌گردد. براساس آمار منتشرشده سهم بسیاری از بانک‌ها در تامین مالی پروژه مسکن ملی، نزدیک به صفر درصد است.

وی افزود: برای بانک‌ها به صرفه‌‌ نیست که وام مسکن با نرخ ۲۳ درصد پرداخت کنند، چراکه  با خرید و دپوی مسکن می‌توانند ۸۶ درصد سود ببرند. بنابراین تامین مالی با حمایت صندوق توسعه ملی اتفاق میمونی است و امیدوارم در کنار آن شرکت‌های خارجی هم وارد مسکن‌سازی شوند. چون دولت نمی‌تواند بازار مسکن را به صورت رهاشده به خارجی‌ها بدهد و باید قیمت‌گذاری کند. همچنین ارمغان دیگر مسکن‌سازی خارجی‌ها در ایران، ورود تکنولوژی جدید به بازار مسکن است. از سوی دیگر رقابت بین سازندگان داخلی و خارجی را به دنبال خواهد داشت که موجب از بین رفتن انحصار در بازار ساخت‌وساز خواهد شد.

 بازپرداخت دلاری تسهیلات به صرفه نیست
گودرزی تاکید کرد: بانک مسکن قرار است از محل سپرده‌‌گذاری صندوق توسعه ملی تسهیلات ارزی به بخش خصوصی دهد. اگر بازپرداخت این تسهیلات دلاری است، صحیح نیست؛ چراکه نوسانات دلار فشار مضاعفی به این بخش وارد خواهد کرد. کمااینکه در تولید نیروگاه‌های پراکنده شاهد بودیم از صندوق توسعه ملی وام‌های ارزی با نرخ چهار هزار و ۲۰۰ تومان پرداخت کردند، اما وقتی دلار به ۵۰ هزار تومان رسید، بسیاری از آنها ورشکسته شدند. بنابراین اگر بازپرداخت دلاری باشد به صرفه نیست؛ چراکه بخشی از سودشان از دست می‌رود و باید ریسک بالایی متحمل شوند. به این ترتیب باید نوسانات نرخ ارز را به عنوان تعدیل در نظر بگیرند.

 بخش حمل و نقل نیازمند تحول بود
این کارشناس بازار مسکن درباره اختصاص دو میلیارد دلار دیگر به بخش حمل و نقل گفت: سال‌‌هاست که در این بخش سرمایه‌گذاری انجام نشده است و با گذر از خیابان‌های شهری و بین شهری فرسودگی معابر به چشم می‌خورد. از طرف دیگر بحث نوسازی ناوگان باری مطرح است که باید در این بخش هم سرمایه‌گذاری انجام شود.

 بلای تورم ۴۰ درصدی
وی در پاسخ به این سوال که چرا پروژه‌های مسکن‌سازی با کمبود نقدینگی مواجه هستند، گفت: از آنجایی که با تورم ۴۰ درصدی مواجه هستیم، تسهیلاتی که به صورت پنج ساله پرداخت می‌شود، در سال پنجم بی‌‌ارزش می‌شود. بنابراین نیاز است که فکری به حال چشمه‌های جوشان تورم به‌‌خصوص در بخش مسکن بکنیم که حدود ۸۶ درصد تورم را به اقتصاد تحمیل می‌کند و در بهای تمام شده تمام کالاها و خدمات سهم دارد.

گودرزی بیان کرد: در حال حاضر تامین مالی پروژه‌ها و اعطای تسهیلات صرفه اقتصادی ندارد و علاوه بر بحران ارزش افزوده صفر که گریبان اقتصاد را گرفته است، صرفه اقتصادی هم منفی است.

حتی در بخش سپرده‌های بانکی که با نرخ  ۲۳ درصد سرمایه‌گذاری می‌کنیم نسبت به تورم ۴۰ درصدی، سالانه ۱۷ درصد بازدهی منفی داریم. اگر تورم منفی شود، بانک‌ها اشتیاق بیشتری برای اعطای تسهیلات خواهند داشت. چراکه سالانه به سودشان اضافه خواهد شد و ارزش اقساطی که پرداخت می‌کنند، بیشتر از سابق خواهد شد. شاهد هستیم تورم در کشورهای حوزه خلیج فارس منفی است و بانکداری آنها سود سرشاری از اعطای تسهیلات می‌برد. امیدواریم روزی برسد که مدیران بانکی به این بینش برسند که با شوک بیشتر تورم ارتزاق نکنند.

 امیدواری به کاهش قیمت مسکن
گودرزی در پاسخ به این سوال که مزایده املاک و مستغلات دولتی برای حمایت از نهضت ملی مسکن چطور ارزیابی می‌کنید، گفت: دولت دستگاه‌های ذیربط و بانک‌ها را موظف کرده تا دارایی‌های منجمدشان به خصوص مسکن را عرضه کنند. چون بسیاری از دارایی‌ها، ارزش افزده صفر دارند. براساس آمار بین ۶۵ تا ۷۰ هزار طرح نیمه‌‌تمام داریم که با گذشت چندین سال صرفه اقتصادی‌شان از بین رفته است و حتی در بعضی موارد توجیه اقتصادی وجود ندارد که تکمیل شوند. با این طرح جدید از یک سو سرمایه‌های راکد به جریان می‌افتد؛ از سوی دیگر کمکی به تامین مالی پروژه مسکن ملی می‌شود، چراکه یکی از وعده‌های مهم انتخاباتی دولت به شمار می‌رود. درواقع دولت مصمم است تا بحران مسکن را چه از لحاظ اقتصادی و چه از نظر اجتماعی حل کند.

این کارشناس بازار مسکن افزود: قاعدتا تداوم حرکت در مسیر رسوب دارایی‌های دولت و بانک‌ها ممکن نیست، چراکه یک بحران بزرگ ملی را با عنوان ارزش افزوده به اقتصاد تحمیل کرده است. این در حالی است که دولت‌های دنیا در مقابل این انحرافات در سرمایه‌گذاری‌ها می‌ایستند.
وی در پاسخ به این سوال که آیا این دو طرح پاسخگوی تامین مالی نهضت ملی مسکن است یا خیر، گفت: طرح‌های زیادی برای تامین مالی مسکن داریم که حدودا به بیش از ۹۰ طرح می‌رسد، اما بحث‌های فقهی و موانع قانونی اجازه اجرای آنها را نمی‌دهند. در کل این دو طرح جزو بهترین‌ها هستند و هوشمندانه انتخاب شده‌‌اند. با فروش املاک و مستغلات می‌توان امیدوار باشیم که قیمت مسکن پایین بیاید.