۸ ایراد قانونی سامانه خودنویس

بازار مسکن یکی از مهمترین بخش‌های اقتصاد هر کشور است که تأثیر زیادی بر اقتصاد کلان دارد. در این بازار، خرید و فروش ملک‌ها انجام می‌شود و قیمت‌ها تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله عرضه و تقاضا، نرخ بهره، رشد اقتصادی و سیاست‌های دولتی قرار دارند. خرید و فروش یا اجاره ملک، گامی بزرگ در زندگی هر فرد محسوب می‌شود. این فرآیند پیچیده، با چالش‌ها و ظرافت‌های بسیاری همراه است که نیازمند آگاهی و دقت کافی از سوی طرفین معامله است.
در این گفت‌وگو با سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران و عضو کمیسیون تخصصی اتاق اصناف ایران، به بررسی مهمترین چالش‌های حال حاضر بازار مسکن و راهکارهای عبور از این مسیر پـرتلاطـم می‌پردازیم.

درحال‌حاضر مهم‌ترین چالش آژانس‌های مسکن چیست؟
بزرگترین چالشی که دفاتر املاک با آن روبه‌رو هستند، یک سامانه نوظهور به‌نام «خودنویس» است؛ افراد می‌توانند وارد این برنامه شده و به ظاهر کد رهگیری رایگان دریافت کنند. این برنامه جدید چالش‌هایی را برای املاک به‌وجود آورده است. ما به هیچ عنوان با فناوری مخالفتی نداریم، اتفاقا صنف املاک یک صنف تحصیلکرده‌ است و کاملا هم به‌روز بوده و از فناوری‌های جدید استقبال و استفاده می‌کنند. اغلب دفاتر املاک اتوماسیون داخلی دارند و همچنین از سال ۱۳۸۸ تاکنون قراردادها به شکل سیستمی و به‌صورت یکپارچه نوشته می‌شود، پس مشکلی با حضور فناوری نداریم. اما با ورود افراد غیرکارشناس به قراردادها، قطعا مشکل خواهیم داشت و نمی‌توانیم این را نادیده بگیریم.

مهـمترین مشکل این سامانه چیست؟
یکی از مشکلات سامانه خودنویس عدم‌احراز اهلیت است؛ قراردادها در این سامانه به‌صورت غیرحضوری انجام می‌شود، در چنین مواقعی در کل دنیا بحث امضای دیجیتال وجود دارد، اما در این سامانه این مسئله در نظر گرفته نشده است. به این معنی که افراد می‌توانند با یک پیامک قرارداد بنویسند.

یعنی در سامانه خودنویس تخلف صورت می‌گیرد؟
برای مثال یک فرزند ناخلف که به گوشی موبایل پدرش دسترسی دارد، می‌تواند با ارسال یک پیامک وارد سامانه شده و قرارداد ببندد. پدر در خانه با خیال آسوده در حال گذران زندگی ‌است، اما فرزند یا هر فرد دیگری که به موبایل صاحب ملک دسترسی دارد، از طریق این سامانه خانه را اجاره می‌دهد و فقط با پیامکی که به گوشی صاحب ملک می‌آید، یک مبلغی جابه‌جا می‌شود؛ مستأجر با بارش در خیابان مانده و صاحب ملکی که ۲ میلیارد رهن خانه به حسابش نرفته و خانه را باید تحویل مستأجر بدهد و تنها یک بدهی برایش ایجاد شده است. اما در دفاتر املاک با احراز صلاحیت از این مشکلات و گرفتاری‌ها جلوگیری می‌شود.

چه ایراداتی به سامانه خودنویس وارد است؟
درمجموع ۸ ایراد قانونی و ذاتی در این سامانه وجود دارد که عبارتند از: احراز هویت غیرحضوری، حذف واسطه به‌عنوان فرد آگاه از مسائل حقوقی، ورود عوام به موضوع پیچیده و تخصصی انعقاد قرارداد، نبود لینک استعلامات قضایی، انداختن مسئولیت معامله به گردن متعاملین، مشورت نکردن با صنف مربوطه و کارشناسان حقوقی، ضربه زدن به اشتغال بخش املاک و در آخر رقابت دولت با بخش خصوصی. درباره نکته آخر باید بگویم، این موضوع مغایر با اصل ۴۴ قانون اساسی است؛ یعنی دولت با بخش خصوصی که توسط اتحادیه‌ها و افرادی که خودشان یک چرخه بزرگی از اقتصاد را به حرکت درمی‌آورند، رقابت می‌کند.

دفاتر املاک چه مزیتی نسبت به سامانه خودنویس دارند؟
دفاتر مشاور املاک برای اینکه بتوانند مشاوره صحیح و حرفه‌ای ارائه کنند، سه مرحله مهم آموزشی را می‌گذرانند: اول آموزش‌های حقوقی خود اتحادیه است که در دریافت جواز کسب بسیار مهم بوده؛ بعد آموزشی که توسط اتاق اصناف داده می‌شود و بعد پروانه تخصصی اداره ثبت است که از وقوع جرم پیشگیری می‌کند. آیا با وجود این آموزش‌ها سپردن قراردادها به عامه مردم کار صحیحی است؟ این چالشی است که درحال‌حاضر در تهران صنفی با ۱۱ هزار و ۸۰۰-۷۰۰ واحد و ۱۷۶ هزار نفر عضو دارای جواز در کل کشور را با مشکل روبه‌رو کرده و معیشت آنها را تحت‌تأثیر قرار داده است.

معاملات آنلاین، پشتیبانی قانونی ندارند؟
در ماده ۱۸ قانون رشد تولید مسکن قرار بر این شد که سامانه املاک و مستغلات از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی منتقل شود، قرار نبود سامانه جدیدی به این عنوان راه‌اندازی شود، اما متأسفانه این اتفاق افتاد. این قانون از سال ۱۴۰۰ بدون دفاع، بدون حضور مشاوران املاک، صنف و اتاق اصناف در حال به کارگیری است؛ قطعا این قانون نیاز به اصلاح دارد و باید بازنگری و مشکلات و معضلاتش رفع شود.

این قانون به ضرر مشاوران املاک است؟
اگر در یک روستای دورافتاده دو نفر را ببینیم که در حال قالی‌بافی هستند، قطعا در رسانه‌ها به عنوان اشتغال‌زایی اعلام می‌شود؛ ما نمی‌توانیم یک صنف بزرگ شامل مباشر، مشاور، منشی، مشاوران املاک و تمام سیستمی را که به املاک متصل هستند در رابطه با مسئله معیشت و اشتغال نادیده بگیریم؛ ‌این مسئله در آینده مسئولیت و بار سنگینی در مورد اشتغال بر دوش دولت و حاکمیت خواهد گذاشت. بخش مسکن با ۷۸ بخش اقتصادی رابطه پیشین و با ۵۶ بخش رابطه پسین دارد و از آن به‌عنوان یک حوزه پیشران نام برده می‌شود، تصویب قوانینی که ضداشتغال در بخش مسکن باشد تبعات منفی خیلی زیادی را برای اقتصاد کلان کشور به همراه خواهد داشت.

اتحادیه املاک برای رفع این مشکلات چه اقداماتی انجام داده است؟
ما برای عدم‌ایجاد تنش در جامعه، مکاتبات زیادی را با بخش پیشگیری از وقوع جرم با دادستانی داشته‌ایم. سامانه‌ای که سال‌هاست آزمون و خطا شده و براساس آن قرارداد نوشته شده، یکباره از کار می‌افتد و در یک تصمیم آنی یعنی با یک شتاب‌زدگی که بیشتر رنگ‌وبوی تبلیغاتی دارد، از سامانه جدید رونمایی می‌شود که قطعا دردسرهای بسیاری را برای دستگاه قضا ایجاد خواهد کرد.

آیا دریافت کد رهگیری ۲۴ ساعته در این سامانه امتیاز محسوب می‌شود؟
قطعا با وجود این سامانه و نحوه کارکرد آن، دستگاه قضا باید یک شعبه ۲۴ساعته را برای رسیدگی به دعاوی مربوط به این مسئله افتتاح کند. یکی از مسائلی که ما در دفاتر املاک در نظر می‌گیریم، بحث محجوریت است؛ قراردادهایی که توسط مشاوران املاک نوشته می‌شود، صرفا براساس یک پیامک نیست و تا حدود زیادی احراز هویت، احراز صلاحیت و احراز اهلیت در دفاتر املاک صورت می‌گیرد.

حق مشاوره مشاوران در این نوع معاملات حذف می‌شود؟
اصلا بحث درباره حذف این مبلغ نیست؛ این بخشی از مسئله است. وقتی افراد بدون ثبت قانونی و با حذف مشاوران املاک با هم قرارداد ببندند، می‌توانند از پرداخت مالیات نیز خودداری کنند؛ این در صورتی است که بخشی از بودجه سالانه از محل پرداخت مالیات تأمین می‌شود. مشاوران املاک با ضریب مالیاتی ۳۳ درصد جزو صنوفی هستند که بالاترین حجم مالیات را پرداخت می‌کنند ‌که حذف آنها می‌تواند به بودجه سالانه دولت ضربه وارد کند.

اگر طرفین معامله با مشاوران املاک دچار مشکل شوند، چه کاری باید انجام دهند؟
وقتی افراد خودشان با هم بدون هیچ‌گونه نظارتی از سوی مشاوران اتحادیه قرارداد بنویسند، شامل رسیدگی از سوی اتحادیه نخواهند بود، اما درحال‌حاضر در اتحادیه کمیسیون رسیدگی به شکایات را داریم که به مشکلات بین افراد و مشاوران املاک رسیدگی می‌کند. همچنین یک بخش حقوقی در اتحادیه املاک وجود دارد که اگر متعاملین با هم مشکل داشته باشند می‌توانند به این بخش مراجعه کنند. برای رفع چنین مشکلاتی یک دفتر شورای حل اختلاف مقیم در اتحادیه نیز وجود دارد.

صلاحیت قانونی دفاتر مشاوران املاک چگونه احراز می‌شود؟
دفاتر دارای صلاحیت جواز کسب دارند؛ تمام جوازهای کسب دارای یک بارکد است که افراد می‌توانند با اسکن آن کد مطمئن شوند که این دفتر یک دفتر مجاز است. تا یکی، دو ‌ماه آینده دفاتر مشاوران املاک دارای اینتاکد خواهند شد که به راحتی می‌توان با مراجعه به سامانه، استعلام صلاحیت قانونی محل کسب را گرفت.

دریافت کدرهگیری چه مزایایی دارد؟
بعد از دریافت کدرهگیری در قراردادها امکان اجاره یا معامله مجدد ملک دیگر وجود نخواهد داشت. با دریافت کدرهگیری، روی آن کدپستی و به نام شخصی که اجاره یا خرید می‌کند ملک قفل می‌شود و تا زمانی که سند زده شود یا موعد اجاره سر برسد، یا به هر صورتی فسخ یا اقاله اتفاق بیفتد، این ملک قابل معامله نیست.

قراردادهایی که در دفاتر املاک وجود دارد در همه‌جا یکسان است؟
فرمت قراردادهای چاپی ما در کدرهگیری کاملا یکسان هستند؛ ‌فقط در قسمت توضیحات ممکن است تفاوت‌هایی وجود داشته باشد. در آن قسمتی که قابلیت اضافه کردن وجود دارد در توضیحات حتما دقت شود که چه متنی نوشته شده و اگر لغتی را متوجه نمی‌شوند، حتما از مشاوران توضیح بخواهند.

چه نکات مهمی باید در قرارداد قید شود؟
حتما برای قراردادها وجه التزام قرار داده شود؛ وجه التزام با وجه خسارت متفاوت است. توصیه می‌کنم دقت شود اگر ما عددی را برای خسارت تعیین کنیم درنهایت کارشناس باید آن عدد را تصدیق کند، اما وقتی وجه التزام می‌گذاریم یعنی توافق طرفین معامله بوده و باید پرداخت شود. به لغات داخل قرارداد دقت کنید و نخوانده اصلا امضا نکنید.

دفاتر بدون جواز چه تفاوتی با دفاتر دارای جواز دارند؟
دفاتر دارای جواز کسب سه دوره آموزشی را طی می‌کنند که شامل آموزش اختصاصی اتحادیه املاک، آموزش مربوط به مسائل حقوقی، آموزش قراردادنویسی و اصول و فنون مذاکره می‌شود. همچنین یک دوره آموزشی در اتاق اصناف تهران را پشت سر می‌گذارند و پس از آن توسط اداره ثبت و پیشگیری از وقوع جرم به آنها پروانه تخصصی داده می‌شود. افرادی که مراحل دریافت جواز کسب را گذرانده‌اند تا حدود زیادی در نوشتن قراردادهای مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه و امور مربوط به معامله ملک متخصص هستند.

آیا مسئولیت تحریر قرارداد به‌عهده مشاوران املاک است؟
ما به‌عنوان مشاوران املاک، مسئولیت کاری را که انجام می‌دهیم برعهده می‌گیریم. بی‌دقتی در تحریر قرارداد برای مشاور املاک یک تخلف صنفی محسوب می‌شود که ممکن است تا پلمب دفتر پیش برود.
داوری همیشه هزینه دارد؛ اما خیلی از اوقات دفاتر املاک داور مرضی‌الطرفین معرفی می‌شوند که این داوری هزینه‌ای برای طرفین معامله ندارد؛ مشاوران املاک ما هرکدام یک همیار قوه قضائیه هستند. برای مثال، خیلی از اوقات بین موجر و مستأجر درباره زمان تخلیه مشکلی پیش می‌آید؛ مثلا مستأجر فعلی هنوز خانه جدید موردنظر خود را پیدا نکرده؛ اینجا میانجی مشاور املاک است که با مشارکت املاک‌های کناری خودش و بدون دریافت هزینه، مسکن موردنظر مستأجر فعلی را پیدا و به او معرفی می‌کند.