اطلس نامتقارن جمعیت تهران

توسعه بدقواره «فیزیک تهران» باعث آسیب‌پذیرتر شدن پایتخت هنگام بروز شوک‌های اقتصادی و غیراقتصادی شده است؛ این عیب نه‌چندان پنهان «ساختمان شهر تهران»، طی دو سه ماه گذشته به دنبال خسارت‌های جنگ ۴۰روزه از یک‌سو و بحران رشد دوباره هزینه مسکن از سوی دیگر کاملا عیان شد. گزارشی که شهرداری تهران از جغرافیای تخریب مجتمع‌های مسکونی در اثر اصابت پرتابه‌ها در جنگ اخیر تهیه کرده، نشان می‌دهد: مناطق ۴ و ۲ با بیشترین خسارت به شکل آسیب‌های جزئی تا شدید ساختمان‌ها روبه‌رو شدند.

همزمان پژوهشی که یک عضو هیات علمی پژوهشکده امور اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی درباره شکل پراکندگی جمعیت ساکن شب تهران انجام داده است، مشخص می‌کند: ۵۲درصد جمعیت پایتخت فقط در ۷منطقه سکونت دارند که ۲منطقه از آنها، مناطق ۲ و ۴هستند که به تنهایی ۴۰درصد «محله‌های بسیار شلوغ به لحاظ تراکم جمعیتی» را در خود جا داده‌اند. این به معنای «آسیب‌پذیری مناطق فربه به لحاظ تراکم جمعیت ساکن هنگام بحران‌ها» است. گزارش شهرداری و پژوهش علمی، هر دو در یک نشست به میزبانی مرکز مطالعات شهرداری تهران با موضوع «رصد جنگ تحمیلی سوم از نمای بازار مسکن شهر تهران» تشریح شد.

بیان همزمان این دو ارائه، یکبار دیگر «مردودی مدیریت شهری تهران طی سال‌های گذشته» در تنظیم بازار مسکن و ساختمان پایتخت را تایید کرد. کارنامه غیرقابل دفاع شهرداری تهران طی دهه‌های گذشته، خیلی ساده قابل ارزیابی است؛ در طول این سال‌ها توزیع نامناسب خدمات سکونتی، رفاهی و شهری در دو نیمه جنوبی و شمالی پایتخت، مناطق بالاشهر را برای سرمایه‌گذاران ساختمانی جذاب کرد و مدیریت شهری نیز در مدلی انفعالی و بخاطر وابستگی شدید درآمدی به فروش انواع مجوزهای ساخت‌وساز، مسیر بارگذاری جمعیتی در همان مناطق نیمه شمالی را تعریض کرد بدون آنکه به فکر «توزیع متعادل» بارگذاری‌ها از طریق جذاب‌سازی سرمایه‌گذاری در مناطق جنوبی شهر و رسیدگی به سطح ضعیف خدمات شهری در پایین‌شهر باشد. نتیجه آن شده است که هنگام بروز شوک‌های مسکن در تهران، بازار املاک «مناطق و محله‌های» پرجمعیت زودتر و شدیدتر با بحران اقتصادی روبه‌رو می‌شوند و تشدید شوک، روی رفتار کل بازار مسکن شهر تاثیر مستقیم می‌گذارد.

این «مناطق و محله‌های فربه» در تهران، طی جنگ ۴۰روزه نیز آسیب‌پذیرتر بودند و عاملی برای «تشدید شوک‌های غیراقتصادی» در پایتخت شدند. تراکم ساختمانی و جمعیتی بالا در مناطقی از شهر بر روی تعداد خانوارها و آپارتمان‌های دچار به خسارت اثر مستقیم گذاشت و در عین حال، پیامد ثانویه این موضوع به شکل «حجمی از جابه‌جایی» محله‌ای یا منطقه‌ای در بازار مسکن، روند قیمت و اجاره را دستخوش نوسان بالا می‌کند.

ساختار شهر تهران؛ «حامی بحران»

روزبه بالونژاد نوری، عضو هیات علمی پژوهشکده امور اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی در تحلیلی که درباره «چگونگی اثرپذیری اقتصاد شهر و بازار مسکن شهر تهران از آثار جنگ»، در نشست مرکز مطالعات شهرداری تهران ارائه کرد، یکی از دو محور اصلی مباحث خود را به توزیع نامناسب جمعیت در تهران اختصاص داد. این تحلیل حاکی است، ۱۷درصد از جمعیت کل کشور در تهران ساکن است که این، یک ریسک بالقوه برای «مباحث امنیت شهروندان این شهر» است. ضمن آنکه هنگام بروز «چالش‌های اقتصادی» نیز اتفاقاتی که در پایتخت بروز می‌کند رفتار کل اقتصاد را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

نه تنها «جمعیت متراکم» یک ایراد برای کل شهر تهران است که این ساختار جمعیتی اشکال مضاعفی هم دارد و آن، «تمرکز جمعیت» در مناطق و محله‌هایی بسیار محدود است. ۵۲درصد جمعیت ساکن تهران در حال حاضر در مناطق یک، دو، چهار، پنج، هشت، ۱۴و ۱۵زندگی می‌کنند؛ این یعنی بالای نیمی از سکونت‌ها فقط در ۳۰درصد از مناطق ۲۲گانه. از طرف دیگر، ۲۵درصد جمعیت تهران فقط در ۴۰محله از حدود ۳۵۰محله شهر ساکن هستند که در وضعیتی بحرانی‌تر از این، ۱۶محله از این ۴۰تا در مناطق ۲و ۴قرار دارند. وجود همین مناطق و محله‌های فربه موجب شد طی دوره جنگ ۴۰روزه و حتی جنگ ۱۲روزه، تنش‌ها به بخشی از شهر وارد شود که «تعداد زیادی ساکن» دارند و همین، ابعاد چالش‌های اقتصادی و مراقبتی (امنیتی) در مواجهه با شوک را بیشتر کرد. روزبه بالونژاد نوری، در این تحلیل خود تلاش کرد، ایرادات «تمرکز جمعیت» از دید امنیت شهری و معادلات اقتصادی را شرح دهد.

چرا بازار مسکن با «نوسان» همراه شده است؟

بالونژاد نوری، محور دوم ارائه خود را در نشست پژوهشی شهرداری تهران که با موضوع «جنگ و مسکن» برگزار شده بود، به «اتفاقات اخیر در بازار مسکن تهران» اختصاص داد. این تحلیلگر با طرح این پرسش که «چرا سرعت واکنش قیمت مسکن به تنش‌ سیاسی یا همان شوک ناشی از جنگ زیاد شده است؟» نقش چهار عامل را در جهش قیمت آپارتمان‌های تهران معرفی کرد. این ارائه با تاکید بر اینکه زمستان سال گذشته متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۱۴۰‌میلیون تومان رسید، علت صعود تورم مسکن یا به عبارتی رشد چشم‌گیر قیمت مسکن در ماه‌های اخیر را در گام اول، «سرمایه‌ای شدن جنس تقاضا» در این بازار می‌داند.

وقتی بازار خرید مسکن خاصیت «کاملا سرمایه‌ای» پیدا می‌کند، مانور سرمایه‌گذاران و سفته‌بازها در کوتاه‌مدت در بازار باعث می‌شود «سرعت واکنش قیمت و رفتار بازار به تنش‌ یا شوک بیرونی» بیشتر از قبل شود. چون این گروه از تقاضا برخلاف تقاضای مصرفی، نگاه کوتاه‌مدت یا میان‌مدت به خریدی که انجام می‌دهند، دارند و برحسب تغییر جهت چشم‌انداز بازدهی مسکن، برای ورود یا خروج به این بازار اقدام می‌کنند. علت دوم اما اثر جهش‌های ارزی در فاصله جنگ ۱۲روزه به بعد است. این جهش از یک‌سو باعث افزایش سطح قیمت کالاها و تورم عمومی بالا شد و از سوی دیگر «انتظارات تورمی» را شکل داد. سرریز انتظارات در نهایت بر قیمت و سپس اجاره‌بهای مسکن منعکس شد؛ هرچند این سرریز به‌دلیل رکود جنگ، با تاخیر صورت گرفت. علت سوم نیز از بازار ساخت‌وساز نشأت می‌گیرد. رشد قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در کنار سال‌ها رشد واقعی منفی سرمایه‌گذاری ساختمانی، در حال حاضر مسیر قیمت مسکن را صعودی کرده است. اما علت چهارم، «تاخیر به‌وجودآمده» در واکنش بازار مسکن به ریسک‌های سال گذشته اقتصاد ایران است. شوک‌های سیاسی مثل جنگ ابتدا در بازارهای زودنقدشونده از جمله دلار و سکه بروز پیدا می‌کنند و به شکل رشد قیمت‌ها ظاهر می‌شوند و بعد از مدتی این بازارها از مسیر انتظارات تورمی شوک‌ها را به بازار مسکن ارسال می‌کنند.

تحلیل عضو هیات علمی پژوهشکده وزارت اقتصاد، در این باره می‌گوید، از اواخر دهه ۹۰تاکنون، بازارهای سکه و طلا و دلار «فرستنده اصلی ریسک» و بازار مسکن «گیرنده ریسک» بوده است. با این حال، جنگ ۱۲روزه و پس‌از آن، «عملیات ارسال ریسک» از مسیر انتظارات به بازار مسکن را به تاخیر انداخت و اگرچه در اوایل زمستان، بازار مسکن شروع به دریافت آثار اقتصادی ریسک سیاسی کرد اما بروز جنگ ۴۰روزه، باز هم اختلال در جریان معاملات به‌وجود آورد تااینکه، در اردیبهشت ماه بازار مسکن بار دیگر شاهد «تبدیل دارایی‌های زرد (طلا و سکه)» شده است. روزبه بالونژاد نوری در تحلیل خود مطرح کرده است که سال گذشته در پی بازدهی‌های بالا در بازارهای موازی مسکن، «انعکاس انتظارات» به این بازار قابل پیش‌بینی بود؛ اما وقایع مرتبط با جنگ آن را به تاخیر انداخت.