حامی پنهان اجاره‌نشینی حامی پنهان اجاره‌نشینی

جهش هزینه زندگی و ثبت تورم سه‌رقمی سالانه در بخش اقلام خوراکی ترمز تورم اجاره‌بها در اردیبهشت‌ماه را کشید؛ به‌نحوی‌که عمده قراردادهایی که بدون تشریفات رسمی (تنظیم اجاره‌نامه جدید در سامانه خودنویس) میان موجران تمدید شد با افزایشی حدود ۲۵ تا ۳۰درصد مورد توافق مستاجرها قرار گرفت. بررسی‌ها از آن حکایت دارد که اجاره‌بها بیش از ۷۰درصد درآمد یک خانواده ۳نفره را می‌بلعد.  در شرایطی که تورم اقلام خوراکی در مسیر رشد شتابان قرار دارد، اگر موجران امسال به رشد منطقی رقم اجاره‌بها راضی نشوند، مستاجران برای تامین هزینه‌های ضروری زندگی به جابه‌جایی به خانه‌ای ارزان‌تر در محله‌ای دیگر یا مهاجرت به شهرهای حاشیه بیش از گذشته روی می‌آورند.  شاخص اجاره‌ مسکن که در اردیبهشت امسال با ثبت رشد نقطه‌ای حدود ۳۹درصدی به ۵۹۰هزار تومان به ازای هر مترمربع در ماه رسید. این شاخص ، بر مبنای اجاره پیشنهادی موجران محاسبه شده و طبیعتا با چانه‌زنی توسط مستاجر، اجاره‌بهای نهایی در قراردادها به مراتب کمتر از ارقام پیشنهادی می‌شود.

بررسی فایل‌های عرضه‌شده به بازار اجاره تهران در سکوهای آنلاین طی اردیبهشت۱۴۰۵ متوسط نرخ ودیعه‌ را برابر یک‌میلیارد و ۱۰۰‌میلیون تومان و متوسط اجاره‌بهای ماهانه را ۱۹میلیون تومان برای واحدی با متوسط متراژ ۸۹مترمربع و عمر بنای ۷سال برآورد می‌کند. با تبدیل میزان ودیعه به اجاره، متوسط اجاره‌بهای پیشنهادی برای یک واحد میان متراژ کمتر از ۱۰سال عمر بنا در پایتخت ماهانه ۵۲میلیون تومان است که این رقم بیش از ۷۰درصد درآمد یک زوج که هر دو شاغل باشند را می‌بلعد. همچنین بررسی ها از نبض بازار «اجاره‌بهای قطعی» در شهر تهران طی اردیبهشت امسال، متوسط اجاره‌بها در قراردادهای ثبت‌شده را ۴۴۲هزار تومان به ازای هر مترمربع نشان می‌دهد؛ «رقم قطعی اجاره در قراردادها» در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته رشدی ۴۱درصدی داشت. مقایسه «رقم قطعی اجاره‌بها» و قیمت پیشنهادی موجران در بازار اجاره از بروز فاصله ۳۳ درصدی میان شاخص «اجاره‌بهای پیشنهادی موجران» و متوسط «رقم قطعی اجاره‌بها» در قراردادهای قطعی حکایت دارد که این فاصله نسبتا قابل‌توجه است. دلایل ایجاد این شکاف حدود ۳۰درصدی میان ارقام پیشنهادی برای اجاره و رقم نهایی اجاره‌بها نیاز به تحلیل دارد.

میثم‌ هاشم‌خانی، صاحب‌نظر اقتصادی دلایل بروز اختلاف ۳۰درصدی میان رقم اجاره‌بهای پیشنهادی موجران و رقم قطعی در قرارداد اجاره را به دو عامل مرتبط می‌داند و می‌گوید: قحطی دارایی برای سرمایه‌گذاری در بازارهای داخلی باعث شده تا تقاضای سرمایه‌ای جدیدی وارد بازار مسکن کشور شود، این موضوع محرک قیمت آپارتمان طی هفته‌های اخیر بوده و در نهایت باعث شده تا موجران به تبع رشد قیمت ملک، ارقام بالاتری را برای اجاره واحد خود پیشنهاد دهند. با وجود این، جهش تورم عمومی با محوریت تورم خوراکی‌ها باعث شده است بخش عمده‌ای از خانوارها توان پذیرش ارقام بالای پیشنهادی اجاره‌بها را نداشته باشند و همین موضوع به عنوان عامل دوم در نهایت به انعقاد قرارداد اجاره با نرخی کمتر از ارقام پیشنهادی بینجامد. همچنین بررسی‌ها از آن حکایت دارد که متوسط اجاره‌بهای ماهانه در شهرهای حاشیه تهران به ۳۵۳هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده، این رقم ۲۰ درصد کمتر از متوسط اجاره‌بها در شهر تهران است. مهاجرت به حومه به سبب رقم‌های پایین‌تر اجاره یکی از راهکارهای اصلی خانوارهای مستاجر برای کاهش هزینه تامین مسکن به شمار می‌رود.

جا ماندن اجاره از تورم عمومی و ملک

به شکل سنتی افزایش اجاره‌بها در سررسید قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر از تورم عمومی و تورم ملک سیگنال می‌گیرد، بسیاری از صاحبان خانه اجاره‌بهای سالانه خود را متناسب با تورم عمومی تنظیم می‌کنند؛ چراکه اجاره بخشی از هزینه‌های معمول زندگی آنها را تامین می‌کند و برای حفظ سهم اجاره‌بها در تامین سبد زندگی باید میزان رشد اجاره متناسب با تورم عمومی تنظیم شود. بنابراین تورم عمومی سیگنالی مهم در تنظیم قرارداد اجاره به‌شمار می‌رود. اما ظرف ماه‌های گذشته، تورم اجاره از تورم عمومی جا مانده است؛ یکی از نکات اصلی بروز این وضعیت را باید در عدم پذیرش رشد اجاره‌بها متناسب با تورم عمومی دانست. البته تا زمان تنظیم این گزارش مرکز آمار یا بانک مرکزی داده تورم برای اردیبهشت‌ماه را اعلام نکرده‌اند؛ اما تورم عمومی سالانه در فروردین به ۵۳٫۷درصد رسید و تورم نقطه به نقطه در فروردین ۱۴۰۵ نسبت به فروردین۱۴۰۴ برابر ۷۳٫۵درصد اعلام شد. همچنین تورم نقطه‌ای اقلام خوراکی نیز در فروردین ماه به مرز ۱۰۰ واحد رسید.

با وجود این، بررسی میدانی از نبض بازار اجاره نشان از آن دارد که عدم تحمل رشد بیش از ۲۵درصدی در قراردادهای اجاره باعث شده است بسیاری از موجران، رقم پیشنهادی خود را برای اجاره واحدشان کاهش دهند و در محدوده ۲۰ تا ۳۰درصدی که قابل پذیرش از سوی مستاجر باشند، تنظیم کنند. درواقع جهش هزینه‌های ضروری زندگی از جمله اقلام خوراکی باعث شده است بخش عمده‌ای از مستاجران امکان افزایش رقم اجاره‌بها، بیش از سقف ۲۵درصد را نداشته باشند. اگرچه مسکن کالایی ضروری و غیرقابل حذف به‌شمار می‌رود، اما شهروندان این امکان را دارند تا درصورت ضرورت با جابه‌جایی خانه به واحدی کوچک‌تر، محله‌ای ارزان‌تر و حتی جابه‌جایی به حومه شهر، از سهم این هزینه در سبد هزینه‌های زندگی بکاهند.

در شرایط فعلی رشد ۲۵درصدی رقم اجاره‌بها قطعا مطلوب مستاجران نیست، اما با توجه به تورم عمومی و تورم ملک رقمی در استطاعت مستاجران شمرده می‌شود. به گفته مشاوران املاک در شرایط فعلی اگر موجری به دنبال افزایش اجاره‌بها بیش از ۳۰درصد باشد، باید زمانی بیش از ۲ماه را برای یافتن مستاجر صبر کند. افزایش فشار اقتصادی بر خانوارهای مستاجر باعث شده است سیاستگذار به دنبال اعلام سقف قیمتی در بازار اجاره مسکن باشد؛ سیاستی که کارشناسان متعددی با آن مخالف هستند؛ چراکه تجربه نشان داده است این تصمیم می‌تواند نتیجه عکس دهد. در حال حاضر بازار اجاره آپارتمان در شهر تهران در سقف رشد ۲۵درصدی به تعادل رسیده، در این شرایط ورود سیاستگذار و اعلام سقف رشد ۲۵درصدی اجاره‌بها باعث می‌شود تا بخشی از موجران، این رقم را به‌عنوان کف رشد نرخ تعبیر کرده و از این منظر بازار اجاره با رشد بهای به مراتب بیشتری مواجه شود.

بازار اجاره با نگاهی پیش‌نگر

بررسی ها از نبض بازار اجاره، تورم قیمت آپارتمان و تورم عمومی نشان از آن دارد که امسال تورم اجاره‌بها کمتر از تورم عمومی و تورم مسکن خواهد بود. اگرچه تورم عمومی و تورم مسکن دو عامل سیگنال‌دهنده به بازار اجاره هستند؛ اما عدم پذیرش از سوی مستاجران در شرایطی که برای سال‌های متمادی رشد دستمزد از رشد تورم عمومی جا مانده، باعث شده است بازار اجاره امکان تطبیق با فاکتورهای پیشران را نداشته باشد. در اردیبهشت امسال قیمت پیشنهادی فروش مسکن در سکوهای آنلاین رشدی ۹۰ درصدی نسبت به قیمت پیشنهادی فروش در اردیبهشت سال گذشته داشت. این در حالی بود که رقم پیشنهادی برای اجاره در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت پارسال افزایشی ۳۹درصدی داشته است.