دالان باریک بازار مسکن

ناترازی عرضه و تقاضا در بازار آپارتمان‌های ریزمتراژ، باعث شده تا قیمت پیشنهادی برای فروش این خانه‌ها بیش از متوسط شهر افزایش یابد. مناطق جنوبی پایتخت کانون اصلی واحدهای ریزمتراژ در تهران است، قیمت پایین‌تر واحدهای ریزمتراژ باعث شده تا این آپارتمان‌ها در استطاعت گروه بزرگ‌تری از شهروندان باشد و به این ترتیب تقاضا برای آنها بالاتر از سایر واحدها قرار گیرد؛ در چنین شرایطی تغییر در ضوابط شهرسازی و رفع موانع موجود در مسیر ساخت واحدها کوچک می‌تواند از سویی گره رکود در بخش ساخت‌وساز را مرتفع کند و از سوی دیگر دسترسی خانوار به مسکن ملکی را بهبود دهد.

استقبال از ریزمتراژهای قدیمی

بررسی از نبض بازار معاملات مسکن از برتری تقاضا برای واحدهای ریزمتراژ کوچک‌تر از ۵۰ و حتی ۴۰متری و تاثیر این موضوع بر رشد بیشتر قیمت پیشنهادی در این فایل‌ها حکایت دارد. شاخص قیمت مسکن «دنیای‌اقتصاد» متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان برای آپارتمان‌های کمتر از ۴۰متر در مناطق ۹ تا ۱۸ یعنی نیمه جنوبی پایتخت در ۱۰روز ابتدایی اردیبهشت را ۱۱۰ تا ۱۲۰‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد می‌کند. متوسط عمر بنا در این فایل‌ها ۱۹سال و متوسط متراژ حدود ۳۷مترمربع است. این در حالی است که متوسط قیمت پیشنهادی در کل شهر تهران در این بازه زمانی به حدود ۱۶۰‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. البته هر دو شاخص اعلامی قیمت پیشنهادی فروش از سوی مالکان بوده و طبیعتا با چانه‌زنی امکان کاهش قیمت وجود دارد، در شرایطی که بازار معاملات مسکن با رکود سنگین مواجه است، با چانه‌زنی، قیمت معاملاتی به مراتب کمتر از قیمت پیشنهادی می‌شود.

ریزمتراژها سهمی حدود ۲٫۵درصدی از کل فایل‌های عرضه‌شده در سکوهای آنلاین فروش دارند. بررسی پیشین «دنیای‌اقتصاد» از فایل‌های ریزمتراژ مسکن مربوط به ابتدای پاییز سال گذشته بود که در این زمان نیز ریزمتراژها سهمی حدود ۲٫۵درصدی از کل فایل‌های عرضه‌شده به بازار را به خود اختصاص داده بودند، متوسط قیمت پیشنهادی این واحدهای ریزمتراژ در منطقه ۹ تا ۱۸ با ثبت رشدی حدود ۵۰درصدی به ۱۱۰‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. این در حالی است که متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان در کل شهر رشدی حدود ۳۵درصدی را در این بازه زمانی به ثبت رسانده است. تعداد محدود واحدهای ریزمتراژ در کل تهران باعث شده است این بازار به باریکه‌ای تبدیل شود که در آن ناترازی عرضه و تقاضا وجود دارد. عدم عرضه جدید واحدهای ریزمتراژ (میکروآپارتمان)، همزمان با کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای، بخش عمده‌ای از مردم را به خرید واحدهای ریزمتراژ با قیمت مناسب‌تر سوق داده است. به این ترتیب در شرایطی که بازار مسکن راکد است، سطح تقاضا در این باریکه عرضه، تقویت شده است.

مانع مجوزی در مسیر ساخت‌وساز

تقاضای بالاتر برای واحدهای ریزمتراژ از سوی متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای به‌خصوص در شرایطی که قدرت خرید خانوار تضعیف شده، امری مسجل است. در این شرایط این سوال مطرح است که چرا سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان به سراغ تولید واحدهای ریزمتراژ نمی‌روند، آیا از تقاضای بالاتر برای ریزمتراژها بی‌خبرند یا نمی‌توانند یا نمی‌خواهند چنین واحدهایی را تولید کنند. بررسی‌ها از موانع پیش‌روی سازندگان برای ساخت واحدهای ریزمتراژ حکایت دارد. قوانین بالادست مدیریت شهری محدودیتی برای ساخت واحدهای ریزمتراژ ایجاد نکرده، در زمین به متراژ ۵۰ متر امکان ساخت واحدی ۳۵متری وجود دارد. اما ضوابط معماری و شهرسازی و قواعدی نظیر لزوم تامین ۱۰۰درصد پارکینگ باعث شده تا اجازه تولید واحدهای ریزمتراژ به سازندگان داده نشود. این در حالی است که در شرایط کنونی بخش عمده‌ای از خریداران به‌خصوص خریداران مصرفی برای ورود به بازار مسکن ملکی چاره‌ای جز خرید واحدهای ریزمتراژ ندارند و درواقع تغییر ضوابط تنها راه خانه‌دار شدن گروه گسترده‌ای از خانوارها به‌خصوص در مناطق جنوبی پایتخت به‌شمار می‌رود.

در شرایط کنونی متوسط متراژ در جوازهای ساختمانی صادر شده در تهران ۱۲۰ مترمربع است. این در حالی است که سازندگان درخواست تسهیل مجوز برای ساخت واحدهای کمتر از ۶۰ و ۷۰ متر و حتی کمتر از ۵۰ مترمربعی را دارند. تسهیل قوانین ساخت‌وساز در این بخش با درنظر گرفتن رویکرد تقاضا باعث می‌شود که دسترسی خانوار به خانه ملکی افزایش یابد و در عین حال عرضه جدید در بخش واحدهای ریزمتراژ مانع جهش قیمتی در این بخش شود.