دوپینگ طبقاتی ساخت‌وساز

بازار ساختمان‌سازی‌های مسکونی در تهران، «تغییر شدید طبقاتی» نسبت به قبل‌از شروع «جنگ ۱۲ روزه» پیدا کرده است؛ این تفاوت به‌دلیل «فرآیند طولانی احداث ساختمان» هنوز در شهر قابل مشاهده نیست؛ اما یک «آمار رسمی» و مقایسه داده‌های آن با «روند گذشته»، از تصمیمات اخیر شهرداری در این بازار، پرده برداشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، پاییز سال گذشته، یعنی فصل بعداز جنگ ۱۲روزه، ساختمان‌هایی که با صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران، در مناطق ۲۲گانه شروع به احداث شدند، تعداد طبقات در آنها به‌طور متوسط «۲طبقه» نسبت به ۶سال قبل‌از آن، زیاد شده است.

طبق داده‌های جدید از بازار ساخت‌وساز شهر تهران که مرکز آمار برای پاییز۱۴۰۴ منتشر کرده، در فصل سوم سال گذشته، ۱۹۰۰فقره پروانه ساختمانی در مناطق ۲۲گانه پایتخت صادر شد. هر پروانه به معنای احداث یک ساختمان جدید است که طبق محتوای درون این پروانه‌ها، در آن فصل، ساخت ۲۵هزار و ۶۰۰واحد مسکونی در شهر شروع شده است. متوسط تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه ساختمانی در پاییز ۱۳٫۵واحد بوده است. بررسی‌ها اما از روند صدور پروانه‌‌های ساختمانی طی دو دهه گذشته حکایت از آن دارد که متوسط واحد در پروانه،‌ در شهر تهران از سال ۸۳ تا ۱۴۰۳، تعداد ۸٫۵واحد مسکونی بوده است. در عین حال، یک‌بار در سال۹۷ این رقم به حدود ۱۴واحد مسکونی افزایش پیدا می‌کند و اکنون نیز بعد از ۶ سال، بار دیگر «تراکم واحد مسکونی» در ساختمان‌های جدید احداثی، به شکل چشم‌گیر ۱٫۵برابر شده و به بالای ۱۳ واحد رسیده است. معنا و مفهوم این افزایش تعداد واحد مسکونی در ساختمان‌هایی که احداث آنها پاییز۱۴۰۴ در تهران شروع شد، آن است که «تعداد طبقات» در بناهای مسکونی از متوسط ۴طبقه در گذشته به متوسط ۶طبقه افزایش یافته است.

دوپینگ «طبقات» مسکونی چگونه رخ داد؟

ظاهر آمار مربوط به «تولید مسکن» در تهران این‌گونه القا می‌کند که پاییز سال گذشته، شرایط سرمایه‌گذاری ساختمانی به قدری مساعد شد که سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران موفق شدند دوبرابر سال قبل، ساخت‌وساز انجام دهند. در واقعیت اما عامل این «دوپینگ» تولید، مجوزهایی بوده که در امتداد تصمیمات موسوم به بخشنامه ابتدای تیرماه نشست شهرداران مناطق صادر شده است. در ایام جنگ ۱۲روزه، شهرداری تهران در مصوبه‌ای که هدف آن را «تسهیل فرآیندهای اجرایی در خدمات‌رسانی عمومی به‌دلیل شرایط خاص ناشی از تجاوزگری رژیم صهیونیستی» اعلام کرده بود، یکسری امتیاز برای سازنده‌های مسکونی در شهر قائل شد. از جمله اینکه، «تراکم ساختمانی تحت شرایطی می‌تواند از ۳طبقه به ۵طبقه افزایش پیدا کند» و همچنین «طبقه همکف که معمولا لابی یا پارکینگ ساختمان است می‌تواند به کاربری واحد مسکونی تبدیل شود».

در تابستان پارسال، واکنش برخی اعضای شورای شهر و البته دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به این بخشنامه در حدی بود که چون این مجوزها «مغایر ضوابط طرح تفصیلی تهران» است، نباید اجرایی شود و حداکثر تاریخ مصرف بخشنامه باید یک‌ماهه باشد. اما هفته‌ها بعد از آن، در سطح شهر تهران و برخی مناطق،‌ بنرهایی دیده شد که مدیران منطقه‌ای شهرداری از «همکاری با سازنده‌ها برای افزایش تعداد طبقات» نوشته بودند. اکنون آمار رسمی مربوط به «تعداد واحد مسکونی در پروانه»، تایید می‌کند که «تغییر بزرگی» در «تعداد طبقات» ساختمان‌های جدید احداثی در تهران طی سال گذشته رخ داده است.

در نیمه اول سال ۱۴۰۴ درحالی‌که تعداد پروانه‌های ساختمانی ۲۳درصد افت کرد؛ اما تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه تنها ۱۱درصد کاهش یافته بود که این نیز نشانه‌ای از افزایش نسبی تعداد طبقات در ساختمان‌های جدید احداثی در تابستان پارسال بود. با این حال در تابستان سال گذشته، تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه متوسط به ۹واحد رسید. در پاییز اما این تعداد بیشتر هم شد.

احتمالا رشد بالای ۹۰درصدی تعداد واحدهای مسکونی ساخته‌شده در پاییز پارسال نسبت به پاییز سال قبل، به‌دلیل «اثر مثبت افزایش طبقه» روی عایدی تولید، تا حدودی «شرایط سخت سرمایه‌گذاری ساختمانی» را برای گروهی از گیرندگان پروانه، تعدیل کرده است. اما «اصل مشکل» رکودساز در بخش تولید مسکن، «رکود خرید» و اختلال در «جریان پایدار خرید و فروش آپارتمان» است که به‌خاطر مجموعه‌ای از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی در سال‌های اخیر بوجود آمده و در عمل، «زنجیره تولید مسکن» را در حلقه آخر، یعنی فروش واحدهای مسکونی تازه‌ساز، مختل کرده است. ضمن آنکه، مانع «تورم تولید» ناشی از رشد قیمت مصالح‌ساختمانی، با تراکم‌ بیشتر ساخت، حل نمی‌شود و این دو، موازی هم حرکت می‌کنند. به این ترتیب، چنانچه اثر «۲طبقه اضافه» در کارنامه تولید مسکن و ساختمان را حذف کنیم، این بازار در سال گذشته کماکان در رکود نسبی قرار داشته است.

 مجوز «طبقات بیشتر» چه پیامدهایی دارد؟

مدافعان «افزایش ناگهانی تعداد طبقات» در مجوزهای ساختمانی در شهر تهران، اثر مثبت این سیاست را «افزایش عرضه مسکن» و بالطبع، «کمک به تعدیل قیمت فروش آپارتمان» توصیف می‌کنند. اما گروهی از شهرسازان و کارشناسان شهری معتقدند، هر نوع سیاست مربوط به «افزایش تعداد طبقات مجاز» برای ساخت‌وساز باید از مسیر طرح جامع شهر تهران عبور کند. در طرح جامع شهر تهران، متوسط تراکم ساختمانی در یک افق زمانی که اکنون رو به پایان آن است، حول و حوش ۲۴۰درصد در نظر گرفته شده و متناسب با این مقیاس بارگذاری، شهرداری تهران موظف شده در محله‌های مختلف و در کل شهر، «کف مشخصی» از خدمات ۷گانه سکونتی از جمله «مراکز خرید، پارک و فضای‌سبز، مراکز تفریحی و…» ایجاد کند.

آن مقیاس ساختمانی به معنای متوسط ۴ طبقه است و وقتی، شهر تهران بدون آنکه «مدیریت شهری» تعهد جدیدی برای «افزایش خدمات شهری و سکونتی» بپذیرد، ناگهان با افزایش ۱٫۵برابری طبقات مجاز برای ساخت‌وساز روبه‌رو می‌شود، عدم تعادل سرانه‌های خدماتی با ساکنان شهر، از اینکه هست، شدیدتر می‌شود. در برخی محله‌های شهر تهران، طی سال‌های اخیر، حاشیه کوچه‌ها و خیابان‌های فرعی «سرریز» از خودروهای پارک‌شده مربوط به ساکنان شده است. در همین محله‌ها، ورود و خروج از فرعی به اصلی نیز در ساعات مختلف به‌ویژه پیک‌ صبح و پیک شب، با ترافیک و ازدحام خودرو همراه می‌شود. معطلی در ایستگاه‌های متروی محله‌های مسکونی نیز نمونه دیگری از این عدم تعادل خدمات سکونتی با حجم ساکنان است.

از طرفی، امروز در مناطق مختلف پایتخت، «فقر بالای» پارک شهری کاملا به چشم می‌‌خورد. نبود پارک محله‌ای در سطح وسیعی از محله‌های تهران باعث شده «شهروندان برای تامین این نیاز زندگی»، به معدود پارک‌های بزرگ در پایتخت هجوم بیاورند و چون ظرفیت پذیرش این پارک‌ها بسیار کمتر از این مراجعه‌هاست، «کیفیت پارک‌گردی» تهرانی‌ها در این سال‌ها به شدت پایین آمده است. به این ترتیب، افزایش تعداد طبقات در ساختمان‌های جدید در صورتی که «تعادل مناسب» بین این اتفاق با «خدمات‌رسانی محله‌ای از سمت شهرداری» رخ دهد، قابل قبول خواهد بود. از طرف دیگر، این مدل ساخت‌وساز الزاما به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود؛ چون تک‌تک ساختمان‌های جدید مسکونی براساس «قیمت تمام‌شده» در بازار مصرف عرضه می‌شود و چون تورم ساخت در سطحی قرار دارد که «رشد درآمد خانوارها» بسیار کمتر از آن است، این موضوع نیز به تعدیل قیمت منجر نمی‌شود.

منبع : دنیای اقتصاد