با وجود شناسایی حدود ۲.۶ میلیون واحد فرسوده و سکونت نزدیک به ۲۰ میلیون نفر در بافتهای ناکارآمد، نوسازی شهری در ایران بهدلیل ضعف مدل مالی، بروکراسی شهری و ناتوانی ساکنان کند پیش میرود.
طبق آمارهای منتشرشده از سوی متولیان بازآفرینی شهری، حدود ۱۶۷ هزار و ۹۲۷ هکتار بافت ناکارآمد شهری در کشور شناسایی شده است؛ از این میزان، حدود ۷۵ هزار هکتار بافت فرسوده، ۳۲ هزار هکتار بافت تاریخی و بیش از ۵۹ هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی است. جمعیت درگیر این محدودهها نیز کوچک نیست: حدود ۱۱ میلیون نفر در بافت فرسوده، ۲ میلیون و ۵۴۲ هزار نفر در بافت تاریخی و ۶ میلیون و ۲۲۸ هزار نفر در سکونتگاههای غیررسمی زندگی میکنند. یعنی مسئله بازسازی، مسئله چند کوچه قدیمی در مرکز شهر نیست؛ مسئله زندگی نزدیک به ۲۰ میلیون نفر است.این عددها نشان میدهد بافت فرسوده فقط یک موضوع ساختمانی نیست. هم مسئله مسکن است، هم ایمنی، هم عدالت شهری. وقتی گزارشها از وجود حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد فرسوده در حدود ۵ هزار و ۵۰۰ محله کشور سخن میگویند و جمعیت ساکن در این محدودهها را بیش از ۱۹ میلیون نفر برآورد میکنند، دیگر نمیتوان بازسازی را به انتخاب شخصی مالکان تقلیل داد. خانه فرسوده، ریسک خصوصی نیست؛ خطر عمومی است.با این حال، سرعت نوسازی با اندازه بحران تناسب ندارد. در برنامه هفتم توسعه هدفگذاری شده که طی پنج سال، ۵۰۰ هزار واحد در بافتهای فرسوده نوسازی شود. یعنی بهطور متوسط سالانه باید حدود ۱۰۰ هزار واحد نوسازی شود. اگر این عدد را کنار برآورد ۲.۶ میلیون واحد فرسوده بگذاریم، روشن میشود که حتی تحقق کامل هدف برنامه هفتم نیز فقط بخشی از مسئله را پوشش میدهد، نه کل آن را.
مشکل اول، اقتصاد پروژه است. بازسازی در بافت فرسوده جذاب به نظر میرسد، چون این بافتها معمولاً درون شهر قرار دارند و به آب، برق، گاز، مدرسه، بازار، درمانگاه و حملونقل نزدیکترند. برخلاف شهرکسازی در حاشیه، دولت مجبور نیست از صفر زیرساخت بسازد. گزارشها نیز تأکید کردهاند که بافتهای فرسوده، تاریخی و حاشیهنشین با مساحتی حدود ۱۷۷ هزار هکتار میتوانند ظرفیت مهمی برای تولید مسکن باشند.اما محاسبه سازنده چیز دیگری است. زمینها خردند، مالکیتها چندپارهاند، بخشی از املاک ورثهایاند، بخشی سند مشکلدار دارند، بخشی ساکنان کمدرآمدی دارند که توان مشارکت در هزینه ساخت یا جابهجایی موقت را ندارند. در چنین وضعی، سازنده ترجیح میدهد بهجای چانهزنی با چند مالک و چند وارث و چند مستأجر، سراغ زمینی برود که مالکیت روشنتر و بازده سریعتری دارد.مشکل دوم، ناتوانی مالی ساکنان است. بسیاری از ساکنان بافت فرسوده از نظر درآمدی همان کسانی هستند که بیشترین نیاز را به نوسازی دارند و کمترین توان را برای پرداخت سهم خود دارند. وام نوسازی اگر با هزینه واقعی ساخت فاصله داشته باشد، به محرک اصلی تبدیل نمیشود؛ فقط بخشی از فشار را کم میکند. در اقتصادی که قیمت مصالح، دستمزد، عوارض و هزینه تأمین مالی پیوسته بالا میرود، وامی که نتواند سهم معناداری از هزینه ساخت را پوشش دهد، پروژه را راه نمیاندازد.مشکل سوم، نسبت نامتوازن میان مشوق و ریسک است. دولت و شهرداری از مشوقهایی مثل تخفیف عوارض، تسهیلات، افزایش تراکم یا کمک به اسکان موقت حرف میزنند. اینها لازماند، اما کافی نیستند.
چون ریسک اصلی برای مالک این است که خانه قدیمیاش را تخریب کند و چند سال درگیر پروژهای شود که شاید بهموقع تمام نشود. ریسک اصلی برای سازنده هم خواب سرمایه، فروش نامطمئن، دعوای حقوقی و تغییر مقررات است. وقتی ریسک بالا باشد، مشوقهای کوچک تصمیم را عوض نمیکنند.مشکل چهارم، تناقض نقش شهرداری است. شهرداری باید نوسازی را تسهیل کند، اما همزمان به درآمد ساختوساز وابسته است. از یک طرف گفته میشود بافت فرسوده باید سریع نوسازی شود؛ از طرف دیگر، مسیر پروانه، عوارض، ضوابط پارکینگ، تراکم، عقبنشینی و تأییدات اداری گاهی آنقدر پرهزینه و زمانبر است که پروژه از توجیه اقتصادی میافتد. اگر بافت فرسوده جزو اولویتهاست، باید مسیر مجوز، تأمین مالی و اجرای آن از پروژههای معمول ساختمانی سریعتر، کمهزینهتر و کمریسکتر باشد.مشکل پنجم، این است که نوسازی همیشه به نفع ساکن قدیمی تمام نمیشود. اگر سیاستگذار فقط به تعداد پروانه و واحد نوسازیشده نگاه کند، ممکن است از یک مسئله مهم غافل شود: آیا ساکنان قبلی بعد از نوسازی توان برگشت به محله را دارند؟ در بسیاری از محلهها، نوسازی میتواند قیمت زمین، اجاره و هزینه زندگی را بالا ببرد. نتیجه ممکن است این باشد که ساختمان نو میشود، اما جمعیت قبلی حذف میشود. این دیگر بازآفرینی شهری نیست؛ جابهجایی طبقاتی با ظاهر عمرانی است.
از نظر سیاستگذاری، یک خطای مهم این بوده که بازسازی بافت فرسوده اغلب بهعنوان پروژه ساختمانی دیده شده، نه پروژه اجتماعی-اقتصادی. در حالی که این محدودهها فقط مجموعهای از پلاکهای ریزدانه نیستند؛ شبکهای از معیشت، همسایگی، دسترسی شغلی، اجارههای پایینتر و روابط محلیاند. تخریب و نوسازی بدون توجه به این شبکه، ممکن است کالبد را اصلاح کند اما زیست شهری را از بین ببرد.با این همه، بازسازی بافت فرسوده هنوز یکی از منطقیترین مسیرهای تأمین مسکن در ایران است. چون بخش زیادی از این بافتها درون محدوده شهرها قرار دارند، به زیرساخت متصلاند و میتوانند بدون گسترش بیرویه شهر، ظرفیت سکونت ایجاد کنند. در شرایطی که ساخت شهرهای جدید و پروژههای حاشیهای معمولاً هزینه سنگین زیرساخت، حملونقل و خدمات عمومی دارند، نوسازی درونشهری از نظر اقتصادی عقلانیتر است.هدفگذاری ۵۰۰ هزار واحد در برنامه هفتم، زمانی معنا دارد که مشخص شود این واحدها در کدام محلهها، با چه مدل مالی، با چه سهمی از بازگشت ساکنان قبلی، با چه کیفیت ساختمانی و با چه زمانبندی واقعی اجرا میشوند. صرف صدور پروانه کافی نیست. اگر هدف این باشد که بازسازیها سرعت بگیرند، باید سه چیز همزمان تغییر کند: اول، وام و مشوق باید با هزینه واقعی ساخت تناسب پیدا کند؛ دوم، شهرداری باید در بافت فرسوده نقش تسهیلگر داشته باشد ؛ سوم، حق بازگشت و ماندگاری ساکنان قدیمی باید در مدل نوسازی تضمین شود. بدون این سه شرط، ممکن است ساختمانهای تازه ساخته شوند، اما مسئله بافت فرسوده حل نخواهد شد.
ارسال نظر شما
مجموع نظرات : 0 در انتظار بررسی : 0 انتشار یافته : ۰