سیاست مسکن ایران باید تغییر سبک زندگی جامعه را به رسمیت بشناسد

در روزهای اخیر انتشار آمارهایی درباره تعداد افراد مجرد در کشور، بار دیگر موضوع تغییر الگوی ازدواج و سبک زندگی در جامعه ایران را به بحث عمومی تبدیل کرده است. درباره برخی اعداد منتشرشده، از جمله عدد ۴۲ میلیون نفر، اختلاف‌نظر و ابهام آماری جدی وجود دارد و طبیعتاً سیاست‌گذاری ملی نباید بر پایه آمار تأییدنشده انجام شود.

اما اختلاف بر سر یک عدد نباید ما را از دیدن اصل مساله دور کند. واقعیتی که باید به رسمیت بشناسیم این است که جامعه ایران در حال تغییر است؛ سن ازدواج افزایش یافته، بخشی از جوانان دیرتر تشکیل خانواده می‌دهند، خانوارهای کوچک‌تر شده‌اند و گروه قابل‌توجهی از شهروندان در دوره‌هایی از زندگی خود به‌تنهایی زندگی می‌کنند.

از طرف دیگر، جوانی که امروز تصمیم به ازدواج می‌گیرد نیز با یکی از بزرگ‌ترین موانع شروع زندگی مشترک یعنی تأمین مسکن روبه‌روست. به اعتقاد من این تحولات فقط یک موضوع جمعیت‌شناختی یا اجتماعی نیست؛ این یک مساله جدی در سیاست‌گذاری مسکن و شهرسازی کشور است.

آیا هنوز برای خانواده دیروز، مسکن امروز را می‌سازیم؟

یکی از اشکالات اساسی سیاست‌گذاری مسکن در ایران این است که گاهی میان تغییرات واقعی جامعه و آنچه در ضوابط، طرح‌های شهری، الگوهای ساخت و سیاست‌های حمایتی تعریف شده، فاصله ایجاد می‌شود. وقتی اندازه خانوار، سن ازدواج، توان خرید، سبک زندگی و الگوی سکونت تغییر می‌کند، طبیعی است که محصول مسکن نیز باید تغییر کند.

نمی‌توان جامعه سال ۱۴۰۵ را با همان مفروضاتی تحلیل کرد که برای خانواده‌های چند دهه قبل وجود داشته است. مسکن یک کالای معمولی نیست. طراحی و ساخت یک پروژه ممکن است چند سال زمان ببرد و ساختمانی که امروز می‌سازیم، باید سال‌ها پاسخگوی نیاز جامعه باشد.

بنابراین توسعه‌گر و سیاست‌گذار هر دو باید یک سؤال را از خود بپرسند: مردمی که پنج یا ۱۰ سال آینده قرار است در این شهرها زندگی کنند، چه نوع خانه‌ای نیاز خواهند داشت؟

مجردها نیز شهروند این کشورند و نیاز مسکن دارند

در سیاست‌گذاری مسکن، باید واقعیت زندگی افراد مجرد نیز دیده شود. به رسمیت شناختن نیاز مسکن این گروه به معنای ترویج تجرد نیست. اتفاقاً سیاست‌گذاری هوشمند باید همزمان دو مسیر را دنبال کند: از یک طرف شرایط تشکیل خانواده و دسترسی زوج‌های جوان به مسکن را تسهیل کند و از طرف دیگر، نیاز واقعی افرادی را که امروز به هر دلیل مجرد زندگی می‌کنند نادیده نگیرد.

فرد مجرد نیز به مسکن ایمن، مناسب و متناسب با درآمد خود نیاز دارد. همچنین جوانی که می‌خواهد ازدواج کند، نباید برای تشکیل یک زندگی دو نفره مجبور باشد از همان روز اول هزینه خانه‌ای را بپردازد که برای یک خانوار چهار یا پنج نفره طراحی شده است.

خانه اول یک زوج جوان الزاماً نباید خانه تمام عمر آنها باشد. ما باید امکان ایجاد یک «نردبان مسکن» را فراهم کنیم؛ یعنی جوانان بتوانند زندگی خود را از یک واحد کوچک‌تر، باکیفیت و قابل‌پرداخت آغاز کنند و متناسب با افزایش درآمد و بزرگ‌تر شدن خانواده، در سال‌های بعد به واحدهای بزرگ‌تر منتقل شوند.

کوچک‌متراژ به معنای بی‌کیفیت نیست

یکی از اشتباهات رایج این است که وقتی از خانه‌های کوچک‌متراژ صحبت می‌کنیم، بلافاصله تصویری از واحدهای بی‌کیفیت، فشرده و فاقد امکانات مناسب شکل می‌گیرد. در حالی که کوچک‌متراژ بودن باید با طراحی بهتر و خدمات بیشتر همراه شود. اگر متراژ خصوصی خانه کاهش پیدا می‌کند، می‌توان بخشی از نیازهای ساکنان را از طریق فضاها و خدمات مشترک جبران کرد؛ فضاهای چندمنظوره، امکانات ورزشی، فضاهای کار اشتراکی، خدمات نظافت و نگهداری، فضاهای اجتماعی و سایر خدمات متناسب با سبک زندگی جدید می‌توانند بخشی از نسل جدید پروژه‌های مسکونی باشند. بنابراین بحث صرفاً «کوچک‌تر ساختن» نیست؛ بحث بازطراحی مفهوم سکونت است.

تجربه بازار باید وارد سیاست‌گذاری شود

ما در مجموعه خودمان چند سال قبل، بر اساس مطالعات بازار و بررسی تغییرات سبک زندگی، به این نتیجه رسیدیم که بخشی از تقاضای آینده مسکن به سمت واحدهای کوچک‌متراژ اما با خدمات و کیفیت مناسب حرکت خواهد کرد. بر همین اساس طراحی و اجرای تعدادی از پروژه‌های کوچک‌متراژ را آغاز کردیم؛ امروز بخشی از این واحدها آماده تحویل و بخشی دیگر در حال ساخت هستند.

این تجربه برای من یک پیام روشن داشت: توسعه‌گری صرفاً ساخت ساختمان نیست؛ توسعه‌گر باید تغییرات جامعه را زودتر ببیند و آن را به محصول مناسب تبدیل کند.

اما بخش خصوصی به تنهایی قادر به پاسخ دادن به این تحول نیست. اگر ضوابط شهرسازی، نظام تأمین مالی، سیاست زمین، پارکینگ، تراکم، حداقل مساحت واحدها، مقررات بهره‌برداری و سیاست‌های حمایتی با تغییرات اجتماعی هماهنگ نباشند، حتی توسعه‌گرانی که نیاز جدید بازار را تشخیص داده‌اند نیز با محدودیت مواجه خواهند شد.

زمان بازنگری در سیاست‌های مسکن و شهرسازی رسیده است

به اعتقاد من، وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها، شورای عالی شهرسازی و معماری، نظام بانکی و سایر نهادهای مرتبط باید موضوع تغییر ساختار خانوار و سبک زندگی را به‌صورت جدی وارد سیاست‌گذاری مسکن کنند.

این بازنگری باید فراتر از یک طرح یا تسهیلات مقطعی باشد. ما نیازمند بررسی مجدد مجموعه‌ای از سیاست‌ها هستیم؛ از ضوابط شهرسازی و حداقل متراژ و پارکینگ گرفته تا شیوه‌های تأمین مالی، تسهیلات خرید و ساخت، الگوهای اجاره‌داری حرفه‌ای، مسکن استیجاری، سیاست زمین و مشوق‌های ساخت واحدهای متناسب با خانوارهای یک و دو نفره.
در کنار آن باید برای زوج‌های جوان یک مسیر ویژه دسترسی به مسکن تعریف شود. اگر سیاست جمعیتی کشور بر تسهیل ازدواج و تشکیل خانواده تأکید دارد، سیاست مسکن نیز باید با همان هدف هماهنگ شود. نمی‌توان جوانان را به ازدواج تشویق کرد اما مهم‌ترین هزینه شروع زندگی مشترک آنها را با سازوکارهایی طراحی کرد که با درآمد و قدرت خریدشان فاصله زیادی دارد.

به جای انکار تغییر، برای آن برنامه‌ریزی کنیم

جامعه منتظر قوانین و طرح‌های شهری نمی‌ماند. سبک زندگی تغییر می‌کند، اندازه خانوار تغییر می‌کند، قدرت خرید تغییر می‌کند و نیازهای نسل جدید نیز تغییر می‌کند. وظیفه سیاست‌گذار این نیست که درباره مطلوب یا نامطلوب بودن همه این تغییرات قضاوت کند؛ وظیفه او این است که واقعیت جامعه را بشناسد و برای آن راه‌حل طراحی کند. در حوزه مسکن نیز زمان آن رسیده است که از نگاه «یک نسخه برای همه» فاصله بگیریم.

مجردها، زوج‌های جوان، خانواده‌های دارای فرزند، سالمندان و سایر گروه‌های جامعه نیازهای یکسانی ندارند و سیاست مسکن آینده ایران باید این تنوع را به رسمیت بشناسد. به اعتقاد من، بازنگری اساسی در سیاست‌های کلان مسکن و ضوابط شهرسازی متناسب با تحولات جمعیتی و سبک زندگی، دیگر یک انتخاب نیست؛ یک ضرورت است.

اگر امروز این تغییر را ببینیم، می‌توانیم برای آن برنامه‌ریزی کنیم. در غیر این صورت، چند سال دیگر با شهری مواجه خواهیم شد که ساختمان‌های زیادی دارد، اما بخشی از آنها متناسب با نیاز واقعی مردمی که قرار است در آنها زندگی کنند، طراحی نشده‌اند. و شاید مهم‌ترین اصل توسعه‌گری همین باشد: ما نباید فقط برای جمعیت امروز ساختمان بسازیم؛ باید برای سبک زندگی فردای جامعه، امروز تصمیم بگیریم.