۰ نظر

عملیات نجات مسکن از کوچه‌های تنگ

سیاست‌گذاری مسکن با چرخش از توسعه پرهزینه شهرهای جدید به سمت بازآفرینی بافت‌های فرسوده، می‌تواند ضمن کاهش هزینه‌های سنگین زیرساختی، تهدید لرزه‌ای موجود در کلان‌شهرها را به فرصتی طلایی برای تأمین پایدار و ارزان‌قیمت سرپناه تبدیل کند.

کد خبر : 32411

تاریخ انتشار : جمعه ۲۸ آذر ۱۴۰۴ - ۱۱:۳۷

تحلیل راهبردهای کلان مسکن در ایران طی دهه‌های اخیر نشان می‌دهد که اصرار بر سیاست «توسعه برون‌زا» و ساخت شهرهای جدید در حاشیه کلان‌شهرها، اگرچه روی کاغذ منجر به تولید آمار کمی مسکن شده، اما در عمل با چالش‌های ساختاری عمیقی روبرو بوده است. اکنون زمان آن فرا رسیده است که یک تغییر پارادایم اساسی از «بیابان‌سازی» به «بازآفرینی شهری» صورت گیرد. واقعیت آن است که کلید حل معمای مسکن، نه در زمین‌های بکر و فاقد امکانات حاشیه شهرها، بلکه در دل محلات قدیمی و بافت‌های فرسوده‌ای نهفته است که سال‌هاست زیر سایه غفلت مدیریتی، فرسوده‌تر شده‌اند.از منظر اقتصاد مسکن، مزیت مطلق بازآفرینی بافت فرسوده در «هزینه‌های پنهان و آشکار زیرساخت» نهفته است. در پروژه‌های مسکن‌سازی در شهرهای جدید، دولت‌ها مجبورند میلیاردها تومان صرف احداث شبکه آب، برق، گاز، راه و فاضلاب کنند و پس از آن نیز سال‌ها زمان لازم است تا خدمات روبنایی نظیر مدرسه، درمانگاه و امنیت تأمین شود. این در حالی است که بافت‌های فرسوده شهری، بر بستری از زیرساخت‌های آماده و خدمات شهری تثبیت‌شده قرار دارند. سرمایه‌گذاری در این مناطق، عملاً بازگشت سرمایه سریع‌تری دارد و از هدررفت منابع ملی برای ایجاد زیرساخت‌های تکراری جلوگیری می‌کند. در واقع، توسعه‌گر در اینجا با زمین سوخته مواجه نیست، بلکه با زمینی مواجه است که «ارزش موقعیتی» و «دسترسی» دارد.

فراتر از بحث اقتصادی، بعد اجتماعی و فرهنگی بازآفرینی شهری اهمیتی دوچندان دارد. شهرهای جدید اغلب به دلیل فقدان هویت تاریخی و پیوندهای اجتماعی، به خوابگاه‌هایی بی‌روح تبدیل می‌شوند که آسیب‌های اجتماعی در آن‌ها رشد می‌کند. در مقابل، محلات قدیمی دارای هویت، تاریخ و شبکه‌های اجتماعی ریشه‌دار هستند. ساکنان این مناطق به محله خود تعلق‌خاطر دارند و حفظ جمعیت در این بافت‌ها، به معنای حفظ حیات اجتماعی شهر است. بازآفرینی هوشمندانه، به جای جابجایی اجباری جمعیت و اعیان‌نشین‌سازی (Gentrification)، باید بر توانمندسازی ساکنان بومی و ارتقای کیفیت زیست آنان متمرکز باشد تا امنیت اجتماعی و کالبدی را همزمان تأمین کند.با این حال، باید پذیرفت که ورود به هزارتوی بافت‌های فرسوده دشوارتر از ساخت‌وساز در زمین‌های خالی است. ریزدانگی املاک، معابر تنگ، تعدد مالکان و مشکلات ثبتی و حقوقی، موانعی جدی هستند که مدل‌های سنتی ساخت‌وساز قادر به رفع آن‌ها نیستند. راهکار عبور از این موانع، گذار از «بسازبفروشی سنتی» به «توسعه‌گری مدرن» است. استفاده از ابزارهای نوین مالی نظیر صندوق‌های زمین و ساختمان که امکان جمع‌آوری سرمایه‌های خرد را فراهم می‌کند، و یا بهره‌گیری از مدل‌های قراردادی پیشرفته مانند مشارکت عمومی-خصوصی (PPP)، ساخت، بهره‌برداری و واگذاری (BOT) و یا مدل‌های مهندسی و تأمین مالی (EPCF) می‌تواند گره کور نقدینگی و مدیریت پروژه را در این بافت‌ها باز کند.

دولت در این میان نباید نقش پیمانکار را ایفا کند، بلکه باید «تسهیل‌گر» باشد. وظیفه حاکمیت، کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در این مناطق از طریق ارائه مشوق‌های مالیاتی مؤثر، تضمین خرید خدمات، تسریع در صدور مجوزها و حل گره‌های حقوقی تجمیع پلاک‌هاست. اگر دولت بتواند اعتماد سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و ساکنان محلی را جلب کند، جریان عظیم سرمایه به جای حرکت به سمت بازارهای سفته‌بازانه، به سمت نوسازی شریان‌های حیاتی شهر هدایت خواهد شد.در نهایت، باید تأکید کرد که بازآفرینی بافت فرسوده تنها یک پروژه عمرانی نیست؛ بلکه یک پکیج کامل از سیاست‌گذاری اقتصادی، اجتماعی و امنیتی است. این رویکرد، شهر را از خطر زلزله و ناپایداری کالبدی نجات می‌دهد، حاشیه‌نشینی را کنترل می‌کند و با تزریق واحدهای مسکونی جدید به بازار مصرف، تعادل قیمتی را بازمی‌گرداند. آینده‌ی شهرهای ایران در گرو بازگشت به درون و احیای سلول‌های حیاتی است که امروز فرسوده شده‌اند، اما پتانسیل تبدیل شدن به قلب تپنده توسعه را دارند.