غول مالیات در معاملات مسکن

 مالیات نقل‌وانتقال ملکی که پیش‌تر به‌خاطر ناچیزبودن رقم آن، به چشم خریدار و فروشنده آپارتمان هنگام «انتقال سند» نمی‌آمد، اکنون به یکی از «غول‌های هزینه‌ای» در مسیر معاملات مسکن بدل شده و امسال نقش «چسب جدید» رکود در بازار ملک را برعهده گرفته است. گزارش ها از جزئیات ارقام ۱۴۰۵ «ارزش معاملاتی املاک شهر تهران» که درون دفترچه ملکی سازمان امور مالیاتی قرار دارد، حاکی است: ارزش معاملاتی املاک مسکونی پایتخت ۶۷درصد نسبت به سال۱۴۰۴ افزایش یافته است.

ارزش معاملاتی املاک که در اصطلاح ماموران سازمان مالیاتی و سردفتران تحت عنوان «قیمت منطقه‌ای» آپارتمان‌ها رایج و مصطلح است، قیمت‌هایی است که پایه محاسبات انواع و اقسام مالیات‌ها از جمله «مالیات نقل و انتقال ملک» قرار می‌گیرد. «قیمت منطقه‌ای» همچنین برای محاسبه عوارض نوسازی و پسماند شهرداری تهران نیز مورد استفاده است. هر سال، در ابتدای سال، دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران توسط سازمان امور مالیاتی برای «اعمال در محاسبه مالیات‌های وصولی از معاملات مسکن» منتشر می‌شود. میانگین ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی شهر تهران در سال جاری که از مجموع ارزش معاملاتی اعیان (ساختمان) و عرصه (زمین) به‌دست می‌آید، چیزی در حدود ۱۶ تا ۱۸‌میلیون تومان است. این دفترچه، میانگین ارزش را اعلام نکرده، بلکه ارزش اعیانی ساختمان‌های مسکونی را مترمربعی ۲‌میلیون و ۹۶۸هزار تومان تعیین کرده و ارزش معاملاتی عرصه را بر اساس محله‌های مختلف در هر یک از مناطق ۲۲گانه، در جداول تفکیکی اعلام کرده است.

با توجه به قدرالسهم زمین در بنای مسکونی و همچنین عددی که تحت این عنوان در پشت سند‌های رسمی واحدهای مسکونی درج می‌شود، امکان محاسبه کل ارزش معاملاتی واحد مسکونی به‌دست می‌آید. این دفترچه نشان می‌دهد، ارزش معاملاتی اعیانی یا همان ساختمان‌های مسکونی در تهران نسبت به سال قبل، ۳۰درصد افزایش یافته و از مترمربعی ۲٫۳ به ۲٫۹۶‌میلیون تومان رسیده است. ارزش معاملاتی زمین اما بیش‌از این رشد کرده است؛ جهش ۶۷ درصدی. در منطقه یک، این ارزش مترمربعی میانگین ۲۲‌میلیون تومان و تا ۲۸٫۴‌میلیون تومان است. در منطقه۲ متوسط قیمت‌ها در دفترچه امسال حدود ۱۹‌میلیون تومان و در مناطق پرمعامله بازار مسکن پایتخت، یعنی ۴ و ۵، حدود ۱۲ تا ۱۳‌میلیون تومان در جداول ارزش معاملاتی است. در مناطق کاملا جنوبی پایتخت یعنی ۱۷ و ۱۸ نیز متوسط ارزش معاملاتی عرصه واحدهای مسکونی بین ۶ تا ۸‌میلیون تومان است.

منشأ جهش قیمت مالیاتی آپارتمان‌های تهران

رشد ۶۷درصدی ارزش معاملاتی زمین ساختمان‌های مسکونی و همچنین ۳۰درصدی ارزش اعیانی آنها در سال ۱۴۰۵، دو علت قانونی و اقتصادی دارد. دفترچه ارزش معاملاتی املاک مطابق قانون مالیات‌های مستقیم بر پایه ۲درصد قیمت روز در سال ۹۴، تعریف شد و قرار بود سالانه با ۲ واحد درصد افزایش در نهایت به ۲۰درصد قیمت روز برسد. اکنون برآورد می‌شود ارزش معاملاتی چیزی در حدود ۱۰ تا ۱۵درصد بهای روز بازار باشد. از طرفی، با توجه به روند افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، مبالغ در دفترچه مالیاتی املاک شهر تهران نیز تعدیل می‌شود. با این حال، شاید علت سومی هم برای این موضوع مطرح باشد و آن، «شیفت درآمدی دولت به منابع مالیاتی» با توجه به اوضاع کسری بودجه و درآمدهای نفتی در سال‌های اخیر باشد.

چسب مالیاتی رکود مسکن

هزینه مالیات برای متعاملین مسکن در حال حاضر یکی از «غول‌های هزینه‌ای» مقابل جابه‌جایی‌های ملکی تبدیل شده است. طی سال‌های پس‌از شروع جهش قیمت مسکن، از سال ۹۷ به بعد، تنها بازیگر مصرفی در بازار خرید و فروش واحد مسکونی در تهران، «تبدیلی‌ها» بودند. «تبدیلی‌ها» کسانی هستند که یک واحد مسکونی کوچک یا قدیمی یا از هر دو جنس را دارند و با کمی بودجه حاصل از تبدیل دارایی یا وام بانکی، قصد تبدیل آن آپارتمان به آپارتمان بهتر را دارند. نوع دومی از تقاضای «تبدیلی» در بازار مسکن نیز وجود دارد و آن، حالت بد این نوع معاملات است؛ مالکی به هر دلیل دچار نقص مالی شده و برای جبران اعتبار مورد نیاز خود یا اعضای خانواده‌اش، قصد فروش تنها واحد مسکونی را دارد.  نوع سوم تبدیلی نیز دارندگان بیش از یک واحد مسکونی هستند.

هر چقدر مسیر معاملات در بازار مسکن برای «فروش آپارتمان تحت مالکیت تقاضای تبدیلی» مسطح و بی‌مانع باشد، شرایط برای یخ‌زدایی از معاملات و گذار از رکود فراهم می‌شود. ضمن آنکه، اقلیت مصرف‌کننده حاضر در بازار معاملات مسکن، عمدتا از همین نوع تبدیلی هستند؛ فروش یک واحد مسکونی است که می‌تواند منجر به خرید واحد بعدی شود و به همین شکل، دومینوی معاملاتی در بازار شکل بگیرد. رقم‌های چند‌میلیونی «مالیات نقل و انتقال» در مناطق جنوبی شهر و چند ۱۰‌میلیون تومانی در مناطق متوسط بالای شهر اما امکان شکل‌گیری این دومینو را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. مالیات نقل و انتقال ملک، معادل ۵ درصد «ارزش معاملاتی املاک» است. برآورد «دنیای‌اقتصاد» از رقم این مالیات برای واحدهای مسکونی در شهر تهران مشخص می‌کند، برای یک واحد مسکونی نقلی، ۵۰مترمربع، که بهای فروش آن ۴‌میلیارد و ۴۰۰‌میلیون تومان باشد، مبلغ مالیات نقل و انتقال، ۱۲‌میلیون تومان محاسبه می‌شود که با احتساب هزینه‌های محضر و همچنین پورسانت دلال ملکی، خریدار و فروشنده باید در مجموع حدود ۶۰‌میلیون تومان بابت این هزینه‌ها که به نوعی «مجوز معاملات» است، بپردازند.

هر چند مالیات نقل و انتقال توسط فروشنده پرداخت می‌شود اما چنانچه فروشنده با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، خودش خریدار بعدی در معاملات پیش‌رو (دومینو) باشد، احتمالا برداشتش از مالیات نقل و انتقال مستند به مبالغ پایین سال‌های گذشته باشد و در نتیجه، هنگام مواجهه با مبالغ جدید، بودجه‌ای که برای خرید واحد بعدی تامین کرده تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد. با این حال موضوع مالیات‌های ملکی از بعد دیگری (غیرمصرفی) مورد دفاع کارشناسان قرار دارد. در کشورهای مختلف، از ابزار مالیات برای رگولاتوری بازار مسکن به نفع «تنظیم برای جریان مصرف» استفاده می‌‌شود. مالیات‌های موثر بر خرید و فروش ملک مسکونی باعث می‌شود ریسک سفته‌بازی (خرید و فروش چندباره واحد مسکونی در کوتاه‌مدت) افزایش یابد و عرضه‌ها در بازار در خدمت خریداران مصرف‌کننده باشد. اما به‌رغم این واقعیت، در حال حاضر فعالان بخش ساختمان، یعنی سازنده‌ها با رکود شدید خرید حتی از سمت خریداران سرمایه‌ای مواجهند. در این شرایط، هر نوع هزینه مازاد بر معاملات این رکود را شدیدتر می‌کند.