معادله جنگی بازار ویلا

  تعریفی که از «وضعیت بازار ملک» هنگام شکل‌گیری شرایط بی‌ثباتی و نااطمینانی مثل «جنگ» در بازار جهانی مسکن همواره وجود داشته و اتفاق هم افتاده است، طی «جنگ ۴۰روزه علیه ایران»، برای املاک «شمال» مصداق پیدا نکرد. این «واکنش متفاوت» بازار ویلا به «شرایط جنگی»، نه اتفاقی بلکه «ناشی از رخدادهای سیاستی در بازار دارایی‌های زودنقدشونده» است که برعکس «انتظار»، آنها را طی این مدت به دارایی‌های منجمد یا دیرنقدشونده تبدیل کرده است.

گزارش ها از نبض قیمت ویلا در شهرها و روستاهای «کانون سنتی خرید» در استان شمالی، مازندران، حاکی است: سطح قیمت‌ها نسبت به روزهای قبل از شروع جنگ ۴۰روزه، یعنی بهمن پارسال، بین ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش پیدا کرده است؛ در نقاطی که پیش‌تر با حداقل بودجه‌ای معادل ۳‌میلیارد تومان امکان خرید ویلای ریزمتراژ، ۸۰ مترمربع بنا روی زمین ۱۸۰ مترمربعی، وجود داشت، اکنون فایل‌های فروش مشابه با ارقام ۴ تا ۵‌میلیارد تومانی عرضه می‌شود. دلالان بازار «ویلا» با اشاره به روند صعودی تقاضای خرید حتی در ایام بعداز «آتش‌بس» می‌گویند، از نیمه اسفند سال گذشته، موج تازه‌ای به دنبال «تداوم خرید از زمان جنگ ۱۲ روزه»، در این بازار شکل گرفت و همچنان «دوره ماندگاری» فایل‌های مناسب آنچه مشتری‌ها در این دوره به دنبال خرید آن هستند، بسیار نسبت به رکود سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، کمتر است. تا پیش‌از شروع جنگ ۴۰روزه، قیمت «ویلا» در شمال ۷۵درصد نسبت به سال۱۴۰۳ افزایش پیدا کرده بود و اکنون، رشد ۱٫۳ برابری ظرف کمتر از ۲ ماه، «قابل تامل» به نظر می‌رسد.

معمای «معادله جدید» بازار ویلا

رشد چشم‌گیر قیمت «ویلا» در شمال، آن هم در شرایطی که عمده بازارهای دارایی شامل دلار، طلا و حتی آپارتمان در تهران، طی این مدت با کاهش قیمت‌ها یا ثبات قیمت روبه‌رو بودند، «معنادار» به نظر می‌رسد و نیازمند بررسی است. بررسی‌ها درباره معمای «داغ‌ترین بازار» در عصر جنگ که طبق تجربه‌های جهانی باید «سردترین بازار» باشد، حاکی است: ویلاهای «شمال» به دو دلیل، مقصد سرمایه‌ها شده‌اند. از یک‌طرف، حملات هوایی در ایام جنگ به تهران و دیگر کلان‌شهرهای کشور، آن هم در شرایطی که ایرانی‌ها دو جنگ را در یک‌سال تجربه کردند، باعث شد گروهی از افراد به فکر «مهاجرت موقت» یا «تامین محل پایدار و امن برای دوره‌های جنگ» بیفتند؛ شهرهای شمالی هم در جنگ ۸ ساله، هم در جنگ ۱۲روزه و هم در جنگ ۴۰روزه، «کانون تجاوز هوایی به خاک ایران» نبود و به مراتب کمتر از خیلی از استان‌های کشور، مورد اصابت پرتابه‌ها قرار گرفت.

از طرف دیگر، تعطیلی‌ بازار سهام طی ایام جنگ و شرایط دشوار یا اختلال‌گونه معاملات در دیگر بازارهای زودنقدشونده از جمله دلار و طلا، باعث شده کارکرد این بازارها برای فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران در چنین دوره‌هایی «زیر سوال» برود؛ به‌خصوص هنگامی که صاحبان این دارایی‌ها در شرایط اضطراری «قصد تبدیل سرمایه خود به پول نقد» برای گذران زندگی یا «قصد تبدیل به دارایی دیگر» با توجه به سطح بالای تورم عمومی را دارند و به‌خاطر تصمیمات اتخاذشده از سوی سیاستگذار نمی‌توانند «خروج» کنند.

دو تجربه جنگی ظرف یک‌سال از طرف صاحبان دارایی در مواجهه با بازارهای تعطیل‌شده، در این مقطع نگاه غالب سرمایه‌گذاران و خانوارهای دارای سرمایه خرد اما نگران از تبخیر تورمی سرمایه‌شان را به سمت «ویلاهای شمال» متمرکز کرده است. با این حال، تورم شدید تولید مسکن و ساختمان طی ماه‌های گذشته، بخشی از «رشد قیمت ویلا در فاصله زمستان سال گذشته تا روزهای پایانی فروردین سال جاری» را توجیه می‌کند. قیمت برخی مصالح ساختمانی تا ۷۰ درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش پیدا کرده است.

نسبت آپارتمان به «ویلا»

شاخص نسبت قیمت آپارتمان متعارف به ویلای متعارف در «شمال»،‌ و روند آن، می‌تواند نبض فعلی ملک را شرح دهد و در عین حال چشم‌انداز آن را قابل پیش‌بینی کند. ابتدای دهه۹۰، عدد این شاخص بین ۲٫۵ تا ۳ قرار داشت اما در سال۱۴۰۰ که «تنور خرید ویلا» در شمال به‌خاطر شرایط «کرونا» داغ شد و امکان جبران نوعی جاماندگی بازار املاک «شمال» از روند رشد قیمت در تهران را فراهم کرد، نسبت مذکور به عدد یک رسید؛ یک آپارتمان نوساز منطقه متوسط رو به بالای تهران معادل یک ویلای نوساز در «شمال». اکنون این نسبت ۱٫۸ است؛ به‌طوری‌که آپارتمان نوساز ۸۵ مترمربعی در شمال منطقه ۲ با سطح قیمت حدود ۲۷‌میلیارد تومان، ۱٫۸برابر ویلای ۱۵‌میلیاردی در این شاخص است. در دوره‌هایی که این بازار با شارژ تقاضا روبه‌رو بوده، این شاخص به سمت عدد یک،‌ میل کرده و در دوره‌های جهش مسکن در تهران، نسبت مذکور حتی تا سطح ۳ و بیشتر بالا رفته است. احتمالا توافق بعداز آتش‌بس می‌تواند به توقف کاهش عدد شاخص منجر شود.