مهلت قانونی گذشت/ اطلاعات خانه‌های خالی هنوز نرسیده است!

بین سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ حدود ۲۵۸ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی برای اعمال مالیات معرفی شد اما منابع حاصل از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی چنگی به دل نمی‌زند.  بر اساس گزارشی که تیرماه ۱۴۰۵ منتشر شد درآمد دولت از محل مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۴۰۴ تنها حدود هفت میلیارد تومان بوده است. این رقم در سال ۱۴۰۳ نیز حدود ۱۶ میلیارد و ۲۷۴ میلیون تومان گزارش شده بود.

با گذشت چند سال از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، اجرای این سیاست همچنان با چالش‌های اطلاعاتی و اجرایی روبه‌رواست؛ به‌طوری که جعفری – مدیرکل دفتر علوم داده‌های مالیاتی – در گفت‌وگویی اعلام کرده اطلاعات لازم از سامانه ملی املاک و اسکان به این سازمان ارسال نشده و در نتیجه امکان اجرای تکلیف قانونی در موعد مقرر فراهم نشده است.

بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، سازمان امور مالیاتی کشور موظف است مالیات متعلق به مالکان واحدهای مسکونی مشمول را تا پایان تیرماه هر سال اعلام کند. با این حال، تحقق این تکلیف به شناسایی دقیق واحدهای خالی و دسترسی به اطلاعات قابل اتکا درباره مالکیت و وضعیت سکونت آنها وابسته است؛ اطلاعاتی که بخش اصلی آن باید از طریق سامانه ملی املاک و اسکان، تحت مسئولیت وزارت راه و شهرسازی، تأمین شود. در چنین شرایطی، نرسیدن اطلاعات مورد نیاز به سازمان امور مالیاتی، نه‌تنها فرآیند محاسبه و ابلاغ مالیات را مختل می‌کند، بلکه پرسش‌هایی درباره نحوه هماهنگی دستگاه‌های مسئول و میزان اثربخشی این ابزار مالیاتی در بازار مسکن به وجود می‌آورد.

قانونی که در حلقه تبادل اطلاعات متوقف مانده است

مالیات بر خانه‌های خالی با هدف جلوگیری از نگهداری بلااستفاده واحدهای مسکونی و تشویق مالکان به عرضه آنها در بازار فروش یا اجاره طراحی شده است. منطق این سیاست آن است که با افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، نگهداری ملک بدون استفاده برای مالک کم‌صرفه‌تر شود و بخشی از واحدهای موجود به بازار مسکن بازگردد.

مطابق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای مشمول قانون که در مجموع بیش از ۱۲۰ روز در سال ساکن یا کاربر نداشته باشند، با رعایت شرایط قانونی، در گروه خانه‌های خالی قرار می‌گیرند. مالیات این واحدها نیز بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره و با ضرایب مشخص محاسبه می‌شود؛ به‌گونه‌ای که ضریب مالیاتی برای سال اول معادل شش برابر، سال دوم ۱۲ برابر و از سال سوم به بعد ۱۸ برابر مالیات مربوطه است.

بر اساس این قانون، سازمان امور مالیاتی باید تا پایان تیرماه هر سال مالیات مالکان واحدهای مشمول را اعلام کند و مالکان نیز پس از ابلاغ، مهلت قانونی برای پرداخت دارند. بنابراین، شناسایی خانه‌های خالی و ارسال اطلاعات معتبر به سازمان امور مالیاتی، مقدمه ضروری اجرای این فرآیند است.

با این حال، وقتی اطلاعات مورد نیاز در موعد مقرر در اختیار سازمان مالیاتی قرار نمی‌گیرد، این سازمان امکان طی کامل مراحل شناسایی، محاسبه و ابلاغ مالیات را نخواهد داشت. در نتیجه، مسئولیت اجرای یک تکلیف قانونی میان دو دستگاه اصلی تقسیم شده است؛ وزارت راه و شهرسازی باید اطلاعات لازم را از طریق سامانه مربوطه فراهم کند و سازمان امور مالیاتی بر مبنای آن اقدام کند.

درآمد ناچیز مالیاتی نشانه‌ای از شکاف میان قانون و اجرا

ضعف در اجرای مالیات بر خانه‌های خالی تنها به تاخیر در ارسال اطلاعات محدود نمی‌شود و آمار درآمدهای وصول‌شده نیز تصویری از فاصله میان اهداف این سیاست و عملکرد آن ارائه می‌دهد. هرچند هدف اصلی این مالیات درآمدزایی برای دولت نیست و اثرگذاری آن باید با شاخص‌هایی مانند عرضه واحدهای خالی به بازار سنجیده شود، رقم ناچیز وصولی می‌تواند نشانه‌ای از محدودیت در شناسایی واحدهای مشمول، صدور و ابلاغ برگه‌های مالیاتی یا وصول مطالبات باشد.

به بیان دیگر، حتی اگر درآمدزایی هدف اصلی این سیاست نباشد، انتظار می‌رود مالیات بر خانه‌های خالی دست‌کم به ابزاری بازدارنده برای نگهداری طولانی‌مدت واحدهای مسکونی بدون استفاده تبدیل شود. تحقق چنین هدفی نیز به احتمال شناسایی ملک، قطعیت مطالبه مالیات و اجرای مؤثر قانون بستگی دارد.

سامانه املاک و اسکان حلقه اصلی شناسایی خانه‌های خالی

سامانه ملی املاک و اسکان قرار است اطلاعات مربوط به املاک، مالکان و محل سکونت خانوارها را تجمیع کند تا دستگاه‌های مسئول بتوانند بر مبنای داده‌های دقیق‌تر، وضعیت واحدهای مسکونی را تشخیص دهند. با این حال، شناسایی یک خانه خالی صرفا با در اختیار داشتن نشانی یا اطلاعات مالکیت امکان‌پذیر نیست و باید وضعیت واقعی سکونت، تغییرات مالکیت و سایر اطلاعات مرتبط نیز بررسی شود.

در سال‌های گذشته نیز مشکلات مربوط به تکمیل اطلاعات و ارسال داده‌ها میان وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی مطرح بوده است. در تیرماه ۱۴۰۲، یکی از مدیران سازمان امور مالیاتی اعلام کرده بود که اطلاعات خانه‌های خالی مربوط به سال ۱۴۰۱ از سوی وزارت راه و شهرسازی در اختیار این سازمان قرار نگرفته است. در آن مقطع، ناقص بودن اطلاعات سامانه و دشواری بهره‌برداری از داده‌های موجود نیز از جمله موانع اجرای قانون عنوان شده بود.

در همین راستا، اصلاحات قانونی سال ۱۴۰۳ نیز شهرداری‌های شهرهای دارای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت را موظف کرد واحدهای مسکونی خالی را شناسایی و اطلاعات آنها را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. این تغییر با هدف تقویت فرآیند شناسایی انجام شد، اما اثربخشی آن در نهایت به نحوه انتقال و تطبیق اطلاعات و استفاده از آنها برای مطالبه مالیات وابسته است.

مالیات خانه‌های خالی چه زمانی اثرگذار می‌شود؟

تأخیر در اجرای تکالیف قانونی و محدود بودن وصولی‌ها، ضرورت پاسخ‌گویی روشن دستگاه‌های مسئول را افزایش می‌دهد. وزارت راه و شهرسازی باید درباره زمان‌بندی ارسال اطلاعات و میزان تکمیل داده‌های سامانه توضیح دهد و سازمان امور مالیاتی نیز باید وضعیت پرونده‌های شناسایی‌شده، مالیات‌های ابلاغی و مطالبات وصول‌شده را به‌صورت شفاف اعلام کند.

در شرایطی که تامین مسکن و افزایش عرضه واحدهای قابل سکونت از مسائل مهم بازار مسکن کشور است، مالیات بر خانه‌های خالی تنها زمانی می‌تواند نقش مؤثری ایفا کند که از مرحله شناسایی و ثبت اطلاعات فراتر برود و به مطالبه منظم مالیات و ایجاد انگیزه برای عرضه واحدهای بلااستفاده منجر شود. در غیر این صورت، فاصله میان تکالیف قانونی و عملکرد اجرایی همچنان باقی خواهد ماند.